土地市场全面回暖尚待时日

土地市场料总体平稳

“仅凭个别地块高价成交，并不足以断言土地市场已全面回暖。”对于当前的土地市场走势，中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示，近期地王的特点是总价低、单价高，与以往相比成色显得不足。

恒大新拿下的珠江新城地王为商业地块，总价为13.22亿元；北京门头沟“地王”的交易价格为2.79亿元；上海嘉定成交的高溢价率地块，总价为1.75亿元。

相比之下，2009年和2010年诞生的“老地王”，不仅单价不低，总价更是动辄数十亿。其中，在2010年3月15日，北京诞生的三个“地王”中，总价最高的一宗达到52.4亿元，最低的也达到17.6亿。在2009年末广州亚运城地块的整体出让中，交易价格更是达255亿元。

从大宗整体出让到分割成小块出让，是近几年土地交易方式的新变化。直接结果是防止了总价地王的出现，但同时也会由于体量偏小，影响到企业拿地的积极性。

北京中原地产市场研究总监张大伟表示，同样的土地交易数量，其成交的土地面积和规划建筑面积都可能低于以往。而今年以来，多数热点城市的土地成交宗数在下滑。

据北京中原地产统计，1-5月，全国13个城市居住用地成交面积共1170公顷，同比下降37%；成交金额约680.62亿元，同比下降48%，均处于近五年中同期较低成交水平。进入6月以来，全国土地的整体成交量未见明显好转。

业内咨询机构庄凌顾问向中国证券报记者指出，近期以高溢价率成交的地块多为商业用地而非住宅用地，土地市场仍然整体低迷。

张大伟认为，目前土地市场依然难言回暖，少数企业以“高单价、低总价”获得地王称号。预计下半年土地市场成交量会有所回升，也不乏个别高价地的出现，但土地市场总体仍将保持平稳。

告别非理性繁荣

在房地产市场调控背景下，土地市场恐怕很难重现以往火暴的局面。据北京中原地产统计，截至6月19日，北京共成交8宗含住宅性质的土地，挂牌成交溢价率为29.05%。2011年，北京成交居住类用地59宗，挂牌成交溢价率为31.9%。

这与往年的溢价水平形成鲜明对比。2010年，北京成交居住类用地81宗，挂牌成交的溢价率为87.5%；2009年，这一数据达110.64%，当年北京成交居住类用地74宗。

陈国强向中国证券报记者指出，去年初“新国八条”的出台，造成市场成交量回落，房企对后市预期不佳，拿地热情减退，不仅导致溢价率下滑，还使得土地市场出现了大量流标、流拍现象。在经历了此前非理性的拿地热潮后，市场正在变得理性，为拿地而不计成本的现象很难再出现，土地市场重现2009年、2010年的火暴场面可能性很小。

北京某知名开发商向中国证券报记者表示，房地产开发企业的整体负债率偏高，用于拿地的资金有所减少，对市场的预期也趋于稳定，这都制约企业的拿地行为。即便是拿到地王，将来销售也有可能亏本，搞不好还会“砸在手里”。

此外，土地出让方式的变化也抑制市场的非理性行为。为避免高价地的出现，从2010年下半年至2011年初，一些城市在土地出让中较多采用招标方式，而非“价高者得”的拍卖出让。今年以来，挂牌与拍卖方式重现，但设定了“限地价、竞房价”，“限地价、竞保障房建设面积”等诸多限制，使得土地溢价率保持在相对较低水平。

另有业内人士分析，随着保障房建设力度的加大，土地出让中捆绑保障房地块的方式也将越来越多，这将一定程度上削弱地王的成色。

土地出让底价抬高

值得注意的是，近来土地出让底价渐高，这或许将对今后的市场供应乃至房屋价格产生重要影响。

在近期北京新推的土地中，位于大兴区旧宫镇的“绿隔地区建设旧村改造二期A1地块二类居住用地、商业金融用地项目”成为为数不多的优质地块，该地块建筑面积为138212平方米，但起价达15.168亿元。由此计算，起拍的楼面价就达到了10974元/平方米。

同样位于大兴旧宫区域，去年12月成交的“旧宫3号地C-17、C-24、C-25地块二类居住用地、托幼用地项目”，起拍的楼面价仅为8427元/平方米。当年8月成交的“旧宫3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目”，起拍的楼面价为6928元/平方米。

在近日北京的一场土地拍卖中，一位开发商感叹：“底价越来越高了。如果用暗标的方式出让，大多企业的估价都会出现失误。”张大伟也表示，虽然不同土地性质占比可能影响地价，但目前来看，出让土地的底价并未下调，不少热点区域还存在底价明显提高的现象。

以朝阳区来广营乡为例。去年12月，来广营乡土地储备项目B1-B3组团居住及商业金融项目以底价成交，交易的楼面价为10807元/平方米。该宗交易完成还不到一个月，同一区域的来广营乡土地储备项目A4和B4地块二类居住用地入市，底价定为23.7亿元，折合楼面价12523元/平方米，比前一宗地块高出16%。

此外，近年来土地交易较活跃的房山长阳西站、通州运河核心区等区域中，土地底价均出现明显上调。根据中原地产的监测，在全国不少热点城市，土地底价上升的现象同样明显。

北京某开发商向中国证券报记者表示，土地底价上升的主要原因，在于一级开发成本提高，尤其是拆迁成本上升。此外，政府对周边区域投入的加大，加之前期土地交易的热点效应，都成为底价提高的重要筹码。

业内人士认为，这种现象将对市场交易带来深远影响。全国工商联房地产商会会长聂梅生向中国证券报记者表示，从中长期来看，土地成本的提高势必会给未来的房价提供更大支撑，加上财务、融资、人力资源等成本的上升，房价正在面临一个难以压缩的“钢地板”。

张大伟认为，底价提高说明土地储备部门对未来预期良好，这也是最近土地市场冷清的主要原因，可能会影响后市的市场供应。

6月6日，上海嘉定新城一地块以435%的溢价率出让，溢价率之高近年来罕见。6月18日，恒大地产以总价13.22亿元、楼面价32968元/平方米的价格拿下广州珠江新城地块，成为广州新楼面价地王；同日，北京两月来首宗住宅用地成交，门头沟区龙泉镇F1地块以上限价格成为该区域楼面价地王。

进入6月，部分地块成交溢价率上升、地王身影再次出现。但业内人士认为，无论总价还是单价，如今的地王成色都逊于以往。与往年同期相比，今年的土地交易量仍处于历史低位。仅凭个别地块的溢价成交，尚难断言土地市场已全面复苏。当前市场正在发生微妙变化，底价提高、出让方式微调等都将影响未来的市场交易。业内人士预计，下半年土地市场成交量会有所回升，但土地市场总体仍将保持平稳。