地产“微调”摸着石头过河

5月指数表现阴晴不定，地产股却暗自“阳光灿烂”起来。数只地产股的股价创几年新高，其背后包含的是对地产调控政策已度过最严厉阶段及地产股业绩风险已得到释放的一致预期。需要指出的是，就在近几天出现地产微调传闻之前，市场并未对地产调控放松抱任何希望。那么，如果地产调控真的打开一扇门，对经济将意味着什么？对市场及地产股又将意味着何种景象？

要回答这个问题，最先要弄清的就是当前经济及政策所处的位置。在此前中央政府多次表态地产调控不放松的背景下，多数市场人士并未对地产调控放松抱有积极预期。毕竟，2008年超大规模的4万亿刺激政策及货币超发的后遗症依然没有解除，房地产领域的泡沫依然巨大；而且，近两年房价都未出现实质性的下降。如果现阶段调控真的要放松，那么房价毫无疑问会迎来报复性的反弹，之前的严厉调控恐怕也会功亏一篑。

问题的症结就在这，既然大家都知道放松会带来调控的失败，那么为何市场在此时出现微调的传闻呢？这不得不令我们联想起，在4月宏观经济数据揭示出经济可能出现显著下跌风险之后，管理层在财政及货币政策方面的微调开始紧锣密鼓地加快推出。财政政策方面，无论是加大基建投资、启动一批具有全局性重大项目投资的表态，还是近日落实到具体行动上的新兴产业等各类规划及补贴政策，都表明中央稳增长的意图。货币政策方面，虽然央行已三度降准，但更具实质意义的降息还未落地，这也成为市场空方坚信弱政策很难对冲经济下行风险的有力证据。如此一来，市场无法准确揣度管理层的真实意图，有人说4月宏观经济数据已经触发了管理层对经济增长的容忍底线，但为何央行仍对降息慎之又慎？这其实也成为多空双方的争论焦点。

需要明确的是，重启“强心剂”的刺激方式，从而令经济迅速见底并获得回升的动力，与提高容忍底线，并采取走一步看一步进行预调微调的中医式补救方式，有着根本性的不同。前者的效应立竿见影，但如同4万亿一样，会留下更多的后遗症，并给经济中期转型设置更大的障碍。目前，虽然有传言地产政策微调，但都只是针对首套房的刚性需求层面，并未挑战限购令等政策红线，我们更愿意理解为这是地方政府在现有的财政压力下的一种试探性举动，如果中央并未表态反对，则这些保刚需的举措便有可能被其他地方政府效仿。届时经济短周期将迅速获得向上的回升动能，市场毫无疑问会产生一轮波澜壮阔的中级反弹行情。而如果此类微调举措迅速被中央叫停，则市场对地产微调的预期将即刻落空，此前弱政策难以对冲经济快速下行的逻辑将再度占据主导地位，如此不排除市场会出现补跌风险。

“温补”式的救助，可能会令短期经济下行风险增大，但中期反而有利于经济成功转型，并且在经济自行见底之后，市场还有可能出现趋势性的牛市机会。但在这之前，转型过程中的阵痛则难以避免。

应该说，目前无论是财政货币政策方面的松动还是对房地产政策的微调，都有一种摸着石头过河的意味。究竟地产微调会否真正成行，还要取决于管理层对经济下行的容忍度以及转型过程中对“阵痛”的承受力。在这些信号还未得到证实之前，投资者还需要密切观察耐心等待，操作上不宜过分激进。