中海上海地王项目成本价入市

5月27日，中海地产位于上海的“地王”项目“紫御豪庭”首度开盘，公司方面称，开盘当日认购金额达到12亿元。记者昨日下午来到项目售楼处，注意到即使是非节假日，现场咨询的看房者络绎不绝。

紫御豪庭所在地块2009年时被中海地产以70.06亿元购得，创造了当年全国总价“地王”，平均楼板价达到22409元/平方米。时隔两年多，“地王”项目终于亮相，优惠后均价仅4万元/平方米，被业内认为贴近成本价。

“4万元/平方米的价格可谓是完全低于市场对其的预期。”德佑地产研究主任陆骑麟表示，“22409元/平方米的楼面地价，再加上税费、建筑成本以及财务成本，盈利空间将十分有限。”

“地王”放下身段

去年底，市场曾一度传言，该项目公寓价格将达到7万元/平方米，但在严峻的市场环境下，“地王”项目最终选择放下身段。

紫御豪庭此次开盘的两栋公寓楼共156套房源，户型为245至295平方米精装房。截至5月28日下午4点，售楼处的销控表显示156套房源共有79套被认购。不过以79套公寓的总价计，并不足12亿元。销售人员表示，实际上除了上述两栋楼、156套房源在售外，另外两栋公寓楼也参与了认购。

中海紫御豪庭目前共取得两张预售许可证，可销售的住宅总套数为365套，总面积为9.79万平方米，按照一房一价的汇总情况，总销售金额为44.1亿元。开盘当天12亿认购金额仅占27%。

有业内人士便指出，除了价格低，该项目进行了较长时间的客户累积，也是此次开盘取得不错业绩的原因，至于后续是否依然能够热销有待观察。

“对紫御豪庭而言，好消息是，上海中高端市场正在显示出回暖的迹象。”陆骑麟表示。

数据显示，5月1日至27日，上海3万元/平方米以上的中高端商品住宅成交面积达到13.17万平方米，与限购以来的月成交最高纪录14.98万平方米仅有不到2万平方米的差距。其中3万~5万元/平方米之间的中端商品住宅成交放量更为明显，5月前27天已成交9.92万平方米，接近限购以来10万平方米的月成交高位。

新房库存激增

不过，就上海市场整体而言，新房库存情况仍然严峻，楼市成交量整体仍在低位徘徊，去化乏力。

资料显示，5月下旬，上海新房可售面积再次突破千万平方米大关，较去年同期增幅超过30%。

记者发现，去年上半年以来，上海新房库存就开始以惊人的速度激增——网上房地产数据显示，2011年6月初，上海商品住宅可售面积已达约750万平方米，而在当年4、5月份，这一数据还仅约为670万平方米。

此后，上海新房成交量依旧一蹶不振，库存进一步积压。到9月时，上海新房住宅库存已破800万平方米。

事实证明，在“史上最严厉调控”面前，去年下半年不少开发商试图通过保房价、少拿地、缓建房来熬过最艰难时期的策略并不奏效——截至昨日发稿，网上房地产显示，上海一手住宅库存量已达1013.84万平方米，合69123套房源；而与之相对应的楼市成交量却依旧在历史低谷徘徊。以3月份以来新房每周平均成交15万平方米的速度计算，仅是消化当前的上海新房库存，需要1年以上。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，近几周楼市整体价格受结构性因素波动较为明显，不过虽然部分豪宅产品在通过降价后成交明显好于过往，但因与当前市场实际主流需求终究相背离，除小部分通过以价换量得以热销的项目外，大部分豪宅及别墅产品正成为楼市库存激增的主要原因。