北京楼市难筑底 部分刚需盘或再次补跌

“五一”节，位于北京通州的金隅花石匠项目半价售房活动吸引无数人气。

北京市住建委的信息显示，此前，该项目的成交均价为15667元/平方米。而其此次推出的88平方米的五折房源总价仅为67万元，其余约30套特惠房源，均价在11000元~12800元/平方米不等，相比此前成交均价出现了20%~30%的下降。

而价格的下降也的确为该项目换来了销量，除了五套房源因为购房者的资格审核没有通过无法成交，其他房源全部售罄。

而金隅花石匠的半价售房活动，也给之前北京楼市“筑底完成”的结论重新打上一个问号。

筑底完成？

北京楼市的这一次回暖始于今年3月。

北京市住建委的数据显示，2012年3月，北京楼市新建住宅的成交量一跃突破8000套，达到8085套，而此前的1月和2月，这一数字分别只有4473套和5514套。

根据伟业我爱我家市场研究院的统计，2012年4月，北京新建住宅的网签量为7790套，环比上月微幅下降3.6%，其中剔除保障房的纯商品住宅成交量为6223套，环比上月的下降幅度也为3.6%。

4月成交量略微下降的同时，成交价格环比出现结构微涨。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2012年4月，北京纯商品住宅成交均价为20022元/平方米，环比3月上涨2.1%。

对于4月价格微涨的原因，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，高端项目热销成为价格结构性上涨的根本原因，例如4月北京成交额排名靠前的保利中央公园、招商嘉铭·珑原、中海尚湖世家、金茂府、西山壹号院等六个项目中，除中海尚湖世家外，其余五个项目成交均价都在3万以上。

链家地产(微博)市场研究部陈雪分析表示，1~4月，商品住宅市场的成交结构都十分稳定，从价格和区域角度看，刚需与非刚需的成交占比都没有明显变化，这使得长达4个月时间内，成交均价始终保持在1.8万~1.9万左右的水平线上。但是近期以来，高端市场的部分成交拉高了平均价格。

“限购情况下，未来供应和成交都将集中于中低端项目，整体价格水平会保持在2万元左右。”陈雪认为，先前降价项目成交较佳，二次降价的可能性不大，5、6月份新入市或者当前成交签约率较低的项目可能会引领补降趋势。

博弈继续

北京楼市历经3月的成交回暖和4月的量稳价升之后，是否真的完成筑底了呢？

“我们的10号楼今天开盘，均价17000元/平方米，一共216套房源。开盘期间推出2万抵15万再加9.5折的团购活动，再加上其他零散的优惠，最终88平方米左右的两居总价约135万元。”昨天，北京降价“重灾区”通州的富力金禧花园项目销售人员对《第一财经日报(微博)》如此介绍。

而北京市住建委的登记信息显示，富力金禧花园的10号楼实际上早在去年12月11日就已经取得了预售许可证，并定于12月15日开盘，当时确定的拟售价格为19931元/平方米。在其取得了预售证后的近三个月时间里，北京楼市经历了最严寒的冬天，该栋楼至今在住建委的网签量也依然为零。

从富力金禧花园的实际销售价格走势或许可以看出开发企业在楼市成交持续低迷之下的市场选择。

北京市住建委的数据显示，去年7月15日，富力金禧花园2、5、6号三栋楼取得预售许可证，其成交均价为17008元/平方米；此后的12月11日，与10号楼一起取得预售证的7号楼最终成交均价为16093元/平方米；而根据销售人员的介绍，如今签约量仍为零的10号楼销售均价进而下降为15340元/平方米。

据链家地产市场研究部对2011年四季度以来入市期房项目的监测显示，在有成交的38个项目中，15个项目4月价格相比3月出现下降，降价项目占比40%，降幅最高达15%。与此同时，有六成项目价格出现上调，从成交量来看，几乎所有涨价项目都出现了环比下降。

“将今年2~4月份这三个月和2009年同期做对比，会发现这两个时间段内市场特征有两大相同点。”克而瑞(中国)企业研发中心分析师表示，其一是成交量都呈现从低位逐渐回升的趋势，其二是需求结构都以刚性需求为主、同时出现小股改善需求。

不过，该分析师却认为，今年的这波市场回暖和2009年时的背景天差地别。一方面今年的宏观经济总体运行情况远远好于2009年，另一方面从中央对房地产行业的态度来看反复强调的是调控主基调不松动。“因此，在我们看来，眼下的这波市场回暖甚至可以用‘如履薄冰’来形容：当前市场回暖趋势虽然确立，其实质却非常脆弱，市场供求双方的博弈仍将继续。”

中原地产张大伟也表示，5月市场将出现大量定位刚需的项目踊跃低价入市，从目前整体市场来看，市场均价依然存在继续下降的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。