疏堵并举 北京楼市调控不言放松

在成交量创下五年以来新低、新房销售价格大幅下跌两成的情况下，北京楼市在3月短暂回暖后再度迎来触底迹象：来自北京市房地产交易管理网的数据显示，今年4月，北京市一手房网签量为7790套，环比下降3.6%，其中纯商品住宅成交量为6223套，环比也下降3.6%。尽管成交量持续走低，但通州等部分热点区域却因降价幅度达到刚需者心理预期且金融部门逐步恢复刚性需求的信贷政策，迎来了自己的“小阳春”。业内人士指出，尽管房价已经松动，但调控仍需进行，且必须注意区分对首套房的保护和投资客的抑制，避免“越界”。对此，北京市相关部门明确表态，将继续执行限购措施，坚持调控不放松、不动摇。

疏堵并举刚性需求初步释放

4月30日，中午12点，通州K2百合湾的销售中心异常热闹，大厅内黑压压一片，耳边还不时传来销售人员发出的某套房已被认购的声音，一旁的房产认购板上被红色的纸圈填得越来越满……

“你们有没有达到五年的完税？没有的话现在买不了，限购是死线。”顶着额头上的汗珠，楼盘的销售人员用沙哑的声音急促地说道。“五一这几天，我们搞优惠。普通住宅均价在14000-15000元/平方米。昨天才开始实行这个价格，开盘至今，除了去年年底做过一次同样的优惠外，其他时候一直都是对外24000元的均价，现在是真的降了。”

从公开的信息可明显看到，今年以来，K2百合湾的销售走出了一条上坡线。去年12月到今年1月，报价14000元，2月小幅上涨至17333元，到3月、4月又恢复至24000元，再到如今“五一”特价。

为何价格会有如此大幅下调？现场的销售人员坦言，持续不放松的限购政策拉长了项目的销售进度，与其以过高的成本等待，不如在不赔本的情况下，通过降低售价的方式尽快回笼资金。

而同样的情境在通州马驹桥的合生世界花园、富力金禧花园等楼盘也可看到。

虽然来到这里已经是下午5点多，但合生世界花园的销售大厅里依然有几十个人在咨询购房，在隔壁的样板间区域，更有大批的准购房人在销售人员的带领下参观。“最近把首套房的政策调整到8.5折，来我们这购房的人多了起来。”这里的销售人员张国栋告诉记者。

“这家楼盘的价格比那家要贵点，但是配套要比那家好。”在京贸国际城的销售大厅里，张颖跟其老公周浩正就购房的事交谈着。

对于老家不在本地、早已结婚的他们，何时能有一套自己的房子是夫妻二人眼下最大的梦想。“我们前年就在看房子，房价太贵，一直犹豫着，后来出了调控政策，我们就琢磨着会降一些，等了一年，自己也具备了购房资格，价格也降了挺多，这不就来看看嘛！”

为周浩介绍房源情况的京贸国际城销售顾问王庚坦言，限购一年多来，自己所在的这个项目确实有了比较明显的下调，在这个基础上现在自住型购房者也开始出手。记者注意到，每进入一家楼盘，销售人员无一例外地会询问买来的用途，是投资还是自住，几乎得到一致的回答都是：第一套房自己住。

与刚需高涨的购房欲望相呼应的是，有利于刚需的购房政策正从各个方面汇聚而来。

首先是贷款利率微调。自3月中旬开始，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行甚至推出8.5折优惠。

另一项与刚需紧密联系的政策公积金贷款额度也在悄然调整。武汉、南昌、郑州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限，两成首付购房政策重新回归市场。

同时，北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。

触底渐显降价项目不断涌现

“目前市场已经逐渐出现底部特征，在贷款等政策逐步回调的情况下，降价项目销售非常好，以大兴及通州的典型项目为例，基本都获得了非常可观的销售量，这些项目也逐渐收窄了跌幅，因为供应房源的变化，价格基本平稳。”北京中原地产市场研究部总监张大伟的这一判断在刚刚过去的“五一”小长假得到了印证。

“五一”当天开盘的富力金禧花园10号楼共推出216套精装房源，给出了2万抵15万优惠并赠送全套厨卫家电，折后价约15500元。售楼员称，购房者从早上四五点钟就自发前来排队。

这还不是优惠最多的，同样位于通州的东方玫瑰家园特惠均价14000元，部分房源打折并赠送面积，折后价为12800元左右，降幅与开盘时相比超过20%……

在降价项目热销的影响下，很多区域再次出现了跟进降价，房山、大兴、通州均价依然维持在一年多来的最低水平。并且跟进降价项目继续踊跃出现，在4月，北京的昌平、大兴、房山都再次出现了跟进降价的项目。“从目前整体市场来看，市场均价依然存在继续降价的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。”张大伟分析表示。

成交回暖房价下行趋势难改

然而在楼市调控未见松动的情况下，大量刚需入市会不会直接促成楼市价格反弹？

北京市房协秘书长陈志表示，房地产市场近期表现出来的成交回暖，是因为“降价换量”项目增多、降价力度加大，吸引了部分刚性需求购房。但从整体看，在限购等调控政策维持不变的前提下，今年商品房库存量大、开发商资金压力大还客观存在。

“判断楼市到底有没有回暖需要关注许多指标，比如价格是否回升了，今年以来的开工、上市量有多少，各种投资需求进场有多少，而不应该仅仅看交易量的回暖。现在价格低，一部分观望的人入市了，说明调控的效果确实在释放。但是否真的回暖了，目前很难判断，因为很难去摸清刚需到底有多少。”陈志指出，开发商如果想缓解库存压力和资金压力，只能降价来换取成交量，因此近期出现的成交回暖难改今年房价下行态势。

来自北京市房地产交易管理网的数据显示，今年4月，北京市一手房网签量为7790套，环比上月下降3.6%，其中纯商品住宅成交量为6223套，环比上月也下降3.6%。

从价格方面看，数据尚在统计当中，但来自北京市房协提供的数据显示，今年一季度北京新建普通住房成交均价12326元/平方米，比去年同期下降20.7%，4月走低的趋势依然难改，而在今年签约10套以上的59个楼盘中，有41个加大折扣力度，促进了销售。从各区县房价走势看，前几年供地较大的区县房价持续回落，主要集中在五六环附近。全市有11个区县新建商品住房成交均价同比下降，其中，丰台、顺义、石景山、通州、昌平、大兴下调幅度均超15%。

再传放松专家建言无需刺激

“当前，楼市调控效果正在逐渐显现，多地推出一系列减轻刚需买房困难的政策，是对过去个别在执行过程中矫枉过正政策的一个疏导，这也是近两个月楼市成交量回暖的一个核心因素。”全国房地产经理人联盟秘书长陈宝存在出席2012年一季度北京高端地产成交报告发布会上表示，商品房的根本属性在于解决居住需求，所以楼市的政策方向应该是抑制投资投机，鼓励自住消费。从这一点上来说，通过利率优惠等政策解决刚需购房困难是符合市场实际的，也正是房地产调控朝着精细化科学化方向发展的表现，因此未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。“不过，楼市微调并非调控放松。而把握开发节奏，提升开发品质，积极转型调整则是房地产企业应对市场变化的关键。”

事实上，在首套房贷款利率恢复8.5折后，市场关于楼市调控即将放松的传言不绝于耳，更有媒体直指：住建部已经储备刚性需求的刺激政策，然而在调控重压、开发商开始以价换量、房价刚刚开始松动的情况下，刺激政策再度被提及。

在陈志看来，针对刚需的刺激政策必须要有，而且需要全面的、系统的政策。“房地产调控是为了抑制过热和炒房行为。所谓楼市调控的动态平衡，就是要建立长效机制，让更多人能买得起房才是目的。”

然而住建部政策研究中心主任秦虹则表示，从短期效果看，房地产调控政策在去年四季度才初显成效，而这主要是政策影响、干预的结果，并非市场自主调节行为。但必须看到的是，尽管一线城市房价开始松动，但部分城市房价依然处于高位，同时一些未实施住房限购措施的二、三线城市购买需求仍然比较旺盛。房价上涨的压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段。为保障调控效果的持续性，今后仍需要继续坚持房地产宏观调控政策不放松、不动摇，只有这样，房地产市场健康发展才可能实现。如果调控放松，政策出现反复，一些投机类资金势必会通过各种渠道再次涌入房地产市场，不利于整个经济结构调整。加之预期对房地产市场的影响极大，一旦政策稍有松动，人们对未来房地产市场的预期发生改变，房价也将面临反弹，调控将半途而废。

秦虹同时强调，房地产既有资产属性又有使用属性，其自然的资产属性决定了“即使购买一套住房也属于投资”。长期来讲，以后的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变。这也是新一轮楼市调控与以往调控政策的区别。“在坚持调控措施不动摇的同时，还应该加大普通商品住房的供给，充分满足刚性需求。供需矛盾是当前我国住房问题中的核心问题，刚性需求呼唤更多中低价位、中小套型的普通住房。政策应引导市场进一步加大中低价位、中小套型的普通商品住房供给。同时，要坚决抑制投资投机性需求，严格落实限购、差别化信贷税收等政策。”

方向不变加大供应满足刚需

“无论是限购措施还是房贷，从地方角度讲调控政策都不会进行调整。”北京市住建委相关负责人表示，楼市调控一年多以来确实出现了量价齐跌，政府正在密切关注房价，但今年房价稳中有降的总目标还将继续坚持，北京将通过调控使房价回归到一个理性的合理价格区间。

“主动下大力气调控房地产业，势必会给经济发展带来一定的影响，这一点从今年一季度的数据我们已经看出来。”北京市发改委副主任赵磊坦言：“楼市调控的影响不仅仅包括直接市场交易层面的，如果考虑对土地、税收、关联产业等方面的作用，显然楼市限购对北京经济影响更大，据估算仅楼市限购对GDP的影响在1个点左右。”赵磊认为，房地产业某种程度上是一次性的资源消耗型经济，而且消耗量大，过度发展房地产业无疑会造成资源、环境的紧张。北京出台严格的楼市限购措施，就是要在调结构、转方式中自我加压，通过各种手段发展实体经济，倒逼经济升级。赵磊形象地比喻：“车到山前必有弯，有弯要转必减速，如同开车走山路时先要减速才能转弯，只有先把北京的经济速度放慢，才能顺利实现经济转型和结构调整，否则距离目标只会越来越远。”

值得一提的是，为了巩固楼市调控已经取得的成效，北京市一方面在加大住房保障工作力度，抓竣工、多配售的同时，保持适度合理的商品房建设规模，力促项目开工入市，加大销售力度，增加普通商品住房供应；另一方面坚持限购和差别化的税收、信贷政策，抑制投资投机性需求，着力满足居民自住型和改善型住房需求，促进二、三级市场与一级市场协调联动，共同发展；同时盘活存量市场，全面推行存量房交易服务平台，稳定和规范租赁市场，加强住房租赁市场制度建设，稳定住房租金，鼓励各种符合条件的闲置房源进入房屋租赁市场。

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前4月土地出让金同比减少近四成

商报讯昨日来自北京市土地整理储备中心的数据显示，今年前4月，北京合计出让54块土地，总土地出让金为134.897亿元，同比2011年同期的224.2295亿元下调幅度达到了39.8%。

土地出让金减少的同时，楼面价也逐渐出现了下滑。数据显示，今年前4月平均楼面价为2951元/平方米，同比去年同期的3654元/平方米下调了19.2%。

北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，一方面，房地产调控已经出现效果，房价不涨反跌的情况下，房企由于库存积压，购地策略依然谨慎；另一方面，北京等一线城市热门土地依然不缺乏市场。一季度以来，整体市场资金面有所缓解，预计在已经公布的今年北京土地供应计划中，可能出现两个极端，部分热点区域的地块可能受到市场热捧，而其他一些地块可能因为调控的深入继续降温。

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4月成交量环比微降3.6%

经历3月之后，4月开发企业推盘积极性不高，伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，今年4月新增住宅供应量仅为5007套，环比上月下降26.2%。由于新房推盘量数量不多，一手房交易以消化项目原有库存量为主。来自北京市住建委官方的数据显示，4月全市一手房网签量为7790套，环比上月下降3.6%，其中纯商品住宅成交量为6223套，环比上月也下降3.6%。

4月成交量微降的同时，成交价格环比出现结构微涨。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，今年4月，北京纯商品住宅成交均价为20022元/平方米，环比3月上涨2.1%。

关于4月价格微涨的原因，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，高端项目热销成为价格结构性上涨的根本原因，一方面，按照项目统计来看，4月北京成交额排名靠前的保利中央公园、招商嘉铭·珑原、中海尚湖世家、金茂府、西山壹号院等六个项目中，除了昌平区的中海尚湖世家之外，其余五个项目成交均价都在3万元以上；另一方面，按照各环线价格来看，4月四五环之间均价为29930元，环比上月上涨17.2%，是北京为数不多上涨的区域。

进入5月后，随着新盘集中入市，年初“去库存”为主的市场格局即将发生改观，一方面开发企业通过长时间客户积累，计划有针对性推出与需求特征匹配的房源；另一方面，随着税收、利率政策的优惠，购房成本明显下降，使得观望已久的购房者近期入市意愿较强。5月新房市场将出现短暂供需两旺态势。

基于以上两方面考虑，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，随着各项针对首套购房优惠的政策逐步落地，5月北京纯商品住宅成交量有望突破7000套，将创15个月内成交量的新高；整体房价下降趋势依然存在，但由于部分项目新一期产品出现升级，价格出现小幅回涨，全市5月均价将稳定在2万元左右。

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双节夹击4月成交量环比跌一成

来自北京市住建委的官方数据显示，北京二手住宅成交在走出4月上旬因清明假期引发的成交低谷后，交易量虽连日攀升，但由于4月前有清明节，后有“五一”小长假的双重干扰，使得4月整体成交量稍逊3月一筹，环比跌一成。

根据北京市住建委网站公布的网签数据统计显示，4月北京市二手住宅网签总量为9964套，与3月相比下跌了10%，比去年同期上涨了7%。

价格方面，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，4月北京二手住宅业主挂牌均价为2.35万元/平方米，比3月的挂牌价上涨了2.1%，但是，挂牌价的上调并未引发成交均价的上涨。据统计，4月北京二手住宅成交均价为21353元/平方米，环比3月的成交均价下跌了1.3%，比去年同期的成交均价则大幅下跌了15%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，房价的明显回落，首套房贷利率的下调，以及税费优惠政策向首次购买90平方米以下中小户型购房人的倾斜，促使了首次置业人群购房意愿的整体回升，成交量也随之回暖。预计随着房价的继续回落，优惠利率的进一步普及，因楼市调控而积蓄已久的首次购房需求在五六月的释放进程有望进一步加速，但目前首次置业的刚性购房需求是市场的主力军，这部分购房人群资金实力相对有限，对房价异常敏感，在目前买方占据市场主导地位的情况下，买房人不会轻易接受较高的房价，经过买卖双方价格的博弈，二手房业主最终还要调低报价。

胡景晖进一步表示，预计5月大量的新盘入市，必定会分流部分二手房市场客群，一些着急出售房产的二手房业主还将进一步调低报价，最终的成交均价还有望进一步回落。