北京高价房滞销 一成降价项目贡献九成销量

“我们现在正在搞一个团购活动，预交2万元，买1号楼三居的户型总房款最多可以减40万，相当于打了9.3折。”昨天，位于北京北五环外清河附近的橡树湾项目销售人员对记者表示。目前，该项目精装修期房的销售均价为35000元/平方米，而此前一期房源的销售均价为32000元/平方米。

这个央企华润旗下的项目新房源逆市涨价3000元/平方米的直接结果就是，自2月24日1号楼取得预售许可证以来，一个月以来的签约套数仍然为零。

高价房滞销

“橡树湾一套八九十平方米的两居就要300万左右，够我在顺义品质还不错的别墅项目买一套300平方米的叠拼了。”一位购房者表示，橡树湾北边三四公里的项目售价也才2万出头，如果真有买橡树湾两居的300万元，又具有购房资格，“我肯定要好好想想到底买哪里”。

华润橡树湾并非当下北京楼市中零成交的个案。

北京市住房和城乡建设委员会的信息显示，2012年1月1日至3月26日，共有27个项目取得预售许可证，除了6个3月22日之后新近取得预售证的项目外，其余21个项目中，目前有8个项目仍然为零成交。

另据链家地产(微博)市场研究部统计，截至3月22日，近3个月新增项目的累计签约率仅为8%，与去年同期接近五成的签约率相比，相当于同期消化速度降低了80%以上，而去年三、四季度的销售去化率也达到了20%左右。

“零成交的项目大部分为非刚需项目，而且在定价上明显高于周边项目。”链家地产市场研究部冯联联举例说，如中海九浩苑就比周边项目高出15%以上，新开盘报价也比去年一期上涨了9.4%。

“限购之后，高价项目面向的可售人群大减，在吸引房票时与降价项目相比难有竞争力。”冯联联分析道。

刚需盘回暖

在市场的另一端，则是北京楼市成交量连续4周的上扬态势。

“北京商品住宅成交量已连续4周上涨，目前以自住、改善为目的的刚性购房需求开始反弹。”亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，刚需反弹的首要原因在于优惠利率政策的回归，另外近期开发企业加快项目上市、“降价跑量”，也刺激了楼市购买力的进一步释放。

据亚豪机构监测，3月下半月以来的10天时间，北京已有15个项目入市，相当于1、2月份的开盘项目量总和。楼市新增供应激增，普遍采用直接降价、特价房优惠、赠送面积、送物业费等形式给购房人优惠，其中个别项目降价幅度最高达到了27%。

“近期连续4周的成交回升是在楼市‘降’字当头的情况下换得的。”任启鑫表示，这直接造成了整体成交均价的连续下滑。据亚豪机构统计，上周(3月19日~25日)，北京商品住宅的整体成交均价为18161元/平方米，环比之前一周下降了6.5%。

“市场的逐渐复苏，表现为全部为性价比较高的降价项目签约，而未降价项目销售冷清程度甚至超过之前的1~2月。”北京中原市场研究部总监张大伟甚至表示，目前市场中10%的降价项目占据了市场90%的成交量。

张大伟认为，“两会后，唯一的侥幸利好的希望破灭，库存压力以及3月份即将到来的信托兑付高峰都会压迫开发商降价促销，预期在6~12个月内北京房价还可能有10%~20%的下调。”