龙头房企销售难言回暖 开发贷款逾期现象露头

尽管保利、龙湖等企业高调宣布其2月份销售收入环比大增，同比大增，但剥离开春节因素，本质上，房地产企业在1至2月份的销售局面实在难言回暖。甚至在3月份部分地方和个别楼盘出现热销局面的情况下，房地产企业对后市仍然悲观。

一些银行已经出现房企贷款逾期现象。银行业高层透露，2012年底仍有可能发生房地产开发贷款违约风险。

前两月龙头房企销售普遍低迷

今年前两个月，龙头房企销售情况和去年同期相比，其实是大幅下滑的局面。

以保利为例。近日，保利宣布2月份实现销售面积37.8万平方米，销售金额36.2亿元，环比分别大幅增长202%和139%，同比分别大幅增长70%和46%。

这种计算方法被很多房地产企业采用。龙湖地产报告称，今年2月龙湖实现合同销售金额21.3亿元，环比增长80.5%。

不过，细究原因，房地产企业2月销售远好于1月是因为1月为春节月，而同比远好于去年2月，又因为去年2月是春节月。也就是说，将1至2月的销售情况与去年进行同比，才会更客观说明房企销售形势。而根据数据，龙湖1至2月累计实现合同销售金额33.1亿元，较去年大幅下滑近54%。保利1到2月累计销售金额51.3亿元，同比下降约30%。另外，万科前两个月销售额同比降27%，恒大降70%。

在这种局面下，销售全面回暖其实不过是企业一种刺激市场的宣传手法。而根据上证报调查，众多大型房企对今年政策环境与市场环境仍然悲观。“我们现在不看政策，也不看同行。我们要做的就是低头销售，赶快回款。而在目前市场，想大量回款只能靠价格说话，就是降价。”南京某大型房地产企业高层向记者表示。该企业在普通商品房项目早已达到预售标准，但迟迟未能入市。开发商坦言，这是在观察形势，视3、4月份的市场情况，来最终确定价格。“我们想一推盘就售罄，所以定价非常重要。”

而昨天，国务院总理温家宝也在中外记者会上明确表示，房价远未达到合理水平。业内认为，这一表述进一步坚定了房地产调控决心，再次给市场明确的房价下降信号。购房者会进一步期待房价下行，这种观望氛围会反推房企制定更谨慎的价格策略，降价大战将愈演愈烈。

去库存压力仍大

房地产市场另一个重要数据是库存量的变化。根据上海易居房地产研究院报告，全国10大典型城市的新建商品住宅库存总量在2月底达到5766万平方米，与去年同期相比增长38.1%，但环比下降2.27%。华发证券也估测，全国的商品住宅库存可能在年中触顶回落。这对开发商来说似乎是个不错的信号，库存压力变小，降价动力也会有所减少。

不过，市场对此也并没有彻底乐观。据统计局数据，2012年2月末，全国商品房待售面积超过3亿平方米，比2011年年末增加了3332万平方米。其中，住宅待售面积增加2674万平方米。这说明全国存货压力未来还有很大的增长空间。尤其是三四线城市存货压力会处于快速上升通道。

另外，上海易居研究院报告称，如果按此前6个月的平均销售速度来测算，目前的库存要想全部消化仍然需要16.5个月的时间，这一数字比1月份继续放大。房企对库存这个问题仍然不能过于乐观。

开发贷款逾期现象露头

开发商更大的风险来自于负债压力。近日，万科等企业纷纷以超过10%的成本进行融资，业内认为，这体现了房企资金需求越来越迫切，融资成本也可能在今年继续上升。

而根据华夏银行某高层的透露，部分房企已经出现贷款逾期现象，但目前逾期周期不长。如果商品房销售市场持续现状，开发贷款大量逾期现象可能在年底出现。房地产信托逾期现象则可能在年中爆发。

房企资金压力在今年将愈演愈烈。业内人士预测，房地产低迷对经济产生的链条性问题在今年将不可避免地出现。一旦出现个别企业资金链断裂的所谓“黑天鹅事件”，房地产调控的繁杂性会进一步加剧。