清理小产权房不如征税

国土部部长徐绍史近日表示，今年将开始试点治理小产权房，为下一步大规模的清理做准备，并严格防范不让小产权房现象蔓延。

目前还不清楚政府如何清理小产权房，通常意义上清理等于拆除。考虑到截至2011年底，中国小产权房建设面积已高达60多亿平方米，现存（在建）的小产权房占到全部住宅市场的20%以上，如果拆除的话，不仅是极大的财富浪费，还会产生大规模对抗，不利于社会稳定。

按照中国法律，农民的集体土地不允许在未经政府批准的情况下参与城市化建设。政府垄断土地开发的好处在于，可以控制供地的规模来抬高土地价格，并享受给予农民低补偿与市场拍卖之间巨大的价差。小产权房就是那些城郊农村在未经政府环节而在集体土地上自建住房出售的行为，因为没有向政府缴纳巨额的土地出让金而价格低廉。

小产权房伴随着中国房地产商品化而生，在法律灰色地带繁荣成长，尽管中央政府一再表示这是非法的行为，但地方政府与官员为小产权房开了绿灯，以地方政府能够像推土机一样实施大规模拆迁的能力，小产权房若无政府私下支持，根本不可能建成，更不可能占到全部住宅市场的20%以上。因此，小产权房的存在是现有制度的结果，行使管理职能的政府首先承担第一责任，而不是由购房者或开发商独自为“清理”埋单。在政府默许的基础上，人们购买建成的小产权房是合理的，至于合法与否，那是政府部门制造的一个灰色的地带，无关市场。

中国财政部最近表示，可能很快在全国推广房产税。由于目前购房者已经一次性缴纳了70年的出土出让金，而且土地占了房价高达30%以上的成本，如果继续在持有环节缴纳房产税，等于重复征税。因此，对于存量房屋征收房产税是不合理的。但是，小产权房并没有向政府缴纳土地出让金，但购买者享用了政府提供的各种公共设施以及由此带来的物业增值，因此，向小产权房业主征收房产税在中国是唯一合理的征收行为。我们认为，无须清除小产权房，通过征收房地产税使之合法化即可。

小产权房问题的核心是集体土地的使用权，而其本质是土地收益的归属。根据中国法律，集体土地必须转化为国有土地后才能由政府处置用来城市建设。这一转换过程的本质，就是政府垄断土地供给并拿走土地出让收益。这种以牺牲农民利益为代价的圈地运动，与政府承诺要保障农民的土地财产权背道而驰。目前中国已经基本完成除了小产权房之外的农村集体土地确权登记发证工作，如果确权只有所有权而无处置权和收益权，这种确权没有任何意义。

考虑到地方政府依靠土地出让获得收入的可持续性受到挑战，尤其是房价不可能无限涨下去的背景下，政府应该以持有环节的房产税代替寅吃卯粮式的一次性土地出让，并逐步降低城市房价。目前，住建部已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房的试点，我们认为，通过征收房产税使之合法化是清理小产权房成本最低，也是最合理的方案，而且政策应该允许集体土地在符合城市规划的条件下自行出让和处置，政府通过征收房产税的方式获取其应有的收益。