广州限购一周年：房价未跌限购欲松

2011年2月25日，广州市对于“新国八条”的实施细则中的若干限购措施正式实施，从这一天起，许多资金实力雄厚的多次购房者被强行阻隔在房地产市场之外。

一年之后的广州楼市出现了意料之中的成交量暴跌，但价格却并未出现“合理回归”。此刻的地产行业，开发商阵营哀鸿遍野，悲观情绪急剧蔓延，有关微调的呼声此起彼伏；而购房者阵营却仍然感受不到“价格”的亲民，大多反对楼市松绑。

两大阵营心理上的悖逆，将极大考验相关部门在政策调整上的尺度拿捏能力。“救与不救”，这是个难以抉择的问题。

房价真相

没有人会质疑，楼市在过去一年时间内遭遇了最为严厉的宏观调控。即便如此，房屋的价格依然表现得格外“平稳”。

广州市官方披露的2012年1月份楼市运营数据显示，1月一手住宅网签面积31.87万平方米，同比减少56.5%，环比减少7.7%；网签均价14040元/平方米，同比上涨3.5%，环比上涨5.7%。

从成交量上看，今年1月份的成交量31.87万平方米堪称2007年以来的地量，仅略高于在2008年的2月和2010年的2月分别创下过23.12万平方米和29.12万平方米的最低值。

不过，今年1月份的数据，是限购一周年中的特殊个案。去年2月以来，广州的单月网签量大多维持在40万平方米以上，其中两个月突破50万平方米。这意味着，广州市在执行严格限购政策的一年时间内，平均月度网签量超过40万平方米，为过去5年的最低水平。

不过，房价却呈现不一样的轨迹。数据显示，2007~2009三年，广州住宅成交价格大部分月度处于10000元/平方米以下，而2009年10月起的所有月份均高于10000元/平方米，且过去两年时间内，月度成交均价基本处于12000~14000元/平方米的价格区间波动，当市中心区房屋成交比例增加时，签约均价较高，郊区成交占比提高时，均价下降。

数据显示，尽管成交量出现较大幅度下降，但广州房价则连续两年稳定在相对高位，未有明显上升和下滑走势。今年1月份，由于市区住宅成交占比上升了大约8个百分点，导致其14040元/平方米的签约均价处于广州历史房价的峰值位置。

具体项目的情况也从另外一个侧面显示了此消彼长所形成的价格稳定。广州市国土房管局抽取2011年12月和2012年1月成交面积均大于3000平方米的13个典型楼盘的网上签约情况作为研究样本，结果显示均价上升的楼盘有4个，均价基本保持不变的楼盘有2个，均价下降的楼盘有7个。

企业悲情戏

尽管关于房地产行业的数据统计较很多产业更加详实，但是，这仍然是一个外人难以看明白的市场。

近段时间，房地产企业降价促销的新闻逐渐占据各大媒体的主要版面，全国范围内所有关于开发商的负面消息也扶摇直上：企业主自杀、跑路，资金链条紧绷，开发商“割肉求生”等事件一经披露便火速在社会的集体关注中被放大。

日前，在广州市场上占据相当份额的越秀地产、保利地产(11.30,0.02,0.18%)(微博)等企业相继披露了其新近的促销计划，更在部分竞争激烈的区域祭出足以撼动购房者心理的特价房，一场2008年底的“降价”翻版故事仿佛正在上演。

“没有办法了，企业要生存！”广州一位开发商从业人员对眼下的促销行为作出如此感慨。

回顾开发商群体自去年限购初期到后期所表现出来的态度其实不难发现，自从去年10月份起，其傲慢的姿态已经悄然转变，取而代之的是“集体悲观”。

日前，广州市两家房地产上市公司负责人向媒体披露其2012年销售计划时，仅给出了“尽量不低于去年”的预期，折射出其对市场的悲观预期。

有业内人士透露，广州的开发商基本调低了2012年的销售目标，做好“过苦日子”的准备，而房价也有望出现一定幅度的下跌。

不过也有分析人士质疑，目前开发商的促销行为只是为了去存货，危机并未真正触及其资金的“安全线”，因此其主动调价的空间将远不如2008年的那一场危机。

购房者不满调控效果

“国八条”实施已一年，有关政策“松绑”的消息开始在许多城市散布开来。在广州市场上也不乏各种传言。

最早引发关注的是广州市有政协委员和人大代表向广州市国土房管局建言，提议相关部门取消“一刀切”的限购方式，为一些高端人群购房打开闸门，即“区别限购”。

广州市国土房管部门也回应称，已经制定了区别限购的新细则并上报市政府，等待进一步批示中。

不过，这一试探性的声音却在购房者中引发了极大争论。2月24日，搜房网对总数超过8000名的网友群体进行的一项调查结果显示：对于广州版“国八条”的实施效果，六成多的网友都表示不太满意，应该加强调控力度；而28%的网友则认为完全没有效果；仅有9%的网友表示十分满意。对于可能实施的差别限购，受访者中的51%表示不赞成。

接受此次调查者中七成以上属于刚性需求的购房者，有八成人认为目前的高房价阻碍了自己的购房计划。不过，依然有相当大比例的受访者表示今年有买房计划，占比为60%以上。

虽然这只是一份随机抽样调查，但其结果显示，高位运行的广州房价在某种程度上没有符合刚性需求者的购买能力，相关部门在此刻对政策进行微调，无疑也会引起不少人群的不满。

就在同一天，广州市国土房管局有关负责人向媒体表示：“广州的楼市限购政策没有松动。”这位负责人表示，广州没有类似上海这样的规定，外地人购房严格限制在1套。目前，广州将严格执行去年出台的限购政策，此前透露的研究差别化信贷政策也没有新进展，一切还都按原有政策严格执行。