北京超八成项目降价 超20%仍难以价换量

“我们C3号楼的均价是30500元/平方米，现在购买可以打九折。”2月20日，位于北五环外北苑附近的天润·福熙大道的销售员小李直截了当地对前来看房的记者表示，“如果您真心想买，我们可以再向公司申请一些优惠，最多可以打到8.8折。”

据小李介绍，打完折之后，该项目最便宜的房源每平方米售价为25000多元，“这个价格已经接近我们2010年下半年二期开盘时的均价了。”

据知情人士透露，该项目售价最高时曾卖到31000元/平方米。即便是现在，各房地产网站上有关天润·福熙大道的项目介绍仍为：C3号楼在售户型122~170平方米两至三居，均价30500元/平方米，三居房源一次性付款享受9.9折优惠。如今的实际价格与彼时相比，每平方米下降幅度超过5000元，降幅接近20%。

严厉的宏观调控政策持续已达一年之久，与“降价”相关的各种优惠促销正在北京楼市中暗流涌动。

降价向内城蔓延

北京楼市的降价行为最早发生在通州。

从去年下半年开始，通州的京洲世家、珠江拉维小镇、华业东方玫瑰(微博)、富力金禧花园等项目便陆续推出了特价房、打折、送精装、送家电等不同程度的优惠促销活动。

进入2012年，针对房地产行业的宏观调控没有任何放松的迹象，持续的成交低迷使得开发商的资金链愈发紧绷。在此影响之下，发源于通州的这股降价潮开始向北京内城蔓延。

与天润·福熙大道同属北五环北苑区域的北京城建世华泊郡项目，也在最近推出了新的促销活动。

“现在购买我们的项目一次性付款9.5折，贷款9.7折，相比之前，优惠幅度都增加了两个点。”北京城建·世华泊郡项目销售员王敏(化名)表示，为了解决被限购人群的购房需求，该项目最近还推出了商业立项的21号楼，均价仅为17500元/平方米。“这一价格远低于同区域的平均房价，又不限购，所以销售得特别好。我们上周六开盘了58套，经过周末两天，到周一就剩8套了。”

在西二环附近的华润西堤红山项目，房价下降的幅度更大。

“我们的11号楼这周末就要开盘了，开盘均价35000元/平方米，开盘当天还会有力度比较大的优惠促销。”该项目销售人员介绍说，尽管目前项目在售楼盘均为商业立项，但全部接入了民用的水、电和燃气，“与住宅没有区别”。

该项目目前在售的商业立项精装小户型均价为45000元/平方米，尽管马上要推出的11号楼为毛坯交房的大户型，但价格却出现了10000元/平方米的降幅。据亚豪机构统计，华润西堤红山超过20%的降价幅度为近期计划开盘的项目中，同比前期降幅最大的项目。

亚豪机构的监测显示，目前，北京有超过八成的在售项目正在进行着不同程度的打折促销，其中比价格高峰期价格回落幅度超过20%、大力促销的项目就超过50个，如房山区中粮万科长阳半岛(微博)、山水汇豪，大兴领海朗文世家、绿城阳光公馆，通州区的华业东方玫瑰、京洲世家、京贸国际城等。

北京中原市场研究部统计数据显示，预期在3月份开盘的项目仅有20个，其中除5个城区项目外，其余大多位于昌平、房山、大兴、顺义等郊区。在20个项目中，有12个项目还未确定价格，已经确定价格的8个项目也分别有不同程度的优惠。

“在目前市场情况下，轻微的价格松动很难获得消费者的认可，到底降多少才能获得销量成为最大的难题。”北京中原市场研究部总监张大伟认为，郊区项目供应较多，也是由于在2012年春节后这几个区县有可能成为价格调整比较早的区域。

成交持续低迷

“与以往历次调控不同，开发商在此轮宏观调控之下选择降价并没有使得成交量放大多少。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹(微博)如是说。

事实的确如此。

小李就表示，该项目自春节后开始最低8.8折的优惠至今，共有十几套房源被认购，尽管相比此前的销售状况有所好转，但并不如预想中的效果好。而北京市住建委的官方数据显示，自该项目C3号楼2011年6月22日取得预售许可证至今，已签约的房源仅有11套，另有1套处于预订状态。

据链家地产(微博)统计，2月中上旬(2月1日~20日)，北京商品住宅成交(包含保障房)2934套，环比1月中上旬的4305套，下降31.8%。虽然在20日当天出现了最近少见的单日636套住宅签约的现象，但是其中仅124套为商品房住宅，其他为保障房签约。而剔除保障房之后的2月中上旬新建住宅签约仅1401套，1月同期的这一数据为2508套。

北京中原的统计数据还显示，截至2月20日，今年内北京入市的期房商品住宅项目合计为22个，供应的住宅套数为5362套，总建筑面积为62.2万平方米。而签约情况则非常惨淡，22个项目合计签约843套，签约面积8.65万平方米，总去化率仅仅为15.7%。

亚豪机构副总经理高姗分析指出，当前楼市大势低迷，中央调控楼市的决心仍然坚决，市场观望情绪依然浓重，由于前期有效消费需求的逐步释放及两节假日因素的影响，楼市成交持续低迷，单纯的打折促销也难以起到“立竿见影”的效果，目前一些开发商都陷入了进退两难的僵局当中。

“据我了解，现在开发商降价也换不回成交量，所以有些开发商干脆先不降了，转而采用别的方法，例如压缩买地量、压缩开工量和供应量。”潘石屹表示。

中原的监测数据就显示，今年1月，标杆房企购地金额环比和同比分别大幅下降59%和88%，仅有保利、万科和招商3家标杆房企共花费38亿元补充4宗土地储备。为了严控风险，本月保利和万科均选择开发难度较小的城中村改造项目，其中保利在武汉拿下的城中村项目还打算引入合作方共同开发。