北京限购一年多数开发商按兵不动 楼市博弈继续

拥有令人羡慕的买房资格，耿小姐在这限购的一年当中仍未能成功出手。

“通州等稍远的区域，房价确实是有所下降，但我想买房的那个地段，不论是新房还是二手房，房价全都没有降。而我家庭的收入水平，又高于各类保障房的申请标准。”耿小姐表示，面对这样的状况，刚需一族的她只能继续等待。

成交萎缩房价下降

昨天是北京发布“最严限购令”满一周年的日子。

2011年2月16日，“北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知”即“京十五条”正式下发。

其中，要求自发布之日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

“‘京十五条’的发布，让我看到了买房的希望。”彼时，拥有北京户口的耿小姐正为婚房发愁，眼看着北京房价在2009~2010年急速攀升，她和男朋友只能租住在国奥村附近一栋上世纪80年代的老楼当中。

不过时至今日，耿小姐仍未能出手，而北京楼市在这一年中已发生了结构性的变化。

据北京中原监测，限购导致的直接需求减少，明显抑制投资、投机性需求。“5年外地户籍限购年限使得购房者回归自住，本地需求占据近九成，自住首套占据约九成，全市最近一年成交量中投资及投机基本绝迹。”北京中原市场研究部总监张大伟介绍说。

在房价方面，北京中原的统计显示，北京最近一年新建住宅均价为19955元/平方米，再次降至20000/平方米以内，同比下调了3.4%。特别是进入2012年之后，成交均价出现了更明显的同比环比下调，今年年内，北京新建住宅签约均价为17899元/平方米，环比2011年12月的21151元/平方米下调了15.4%，同比2011年1月份的22433元/平方米则下调了20.2%。

企业转型

“其实统计数字都说房价下降了，但我的实际感觉并不是这样的。”耿小姐表示，她所居住的国奥村附近的5年内次新房房价一年来一直维持在30000元/平方米左右，并没有实质性的下降。

“房价虽然已经出现下调，但是绝对值依然比较高，购房者与开发商及二手房业主的心理价格差距巨大，买卖双方博弈加剧。”张大伟分析道，特别是城区部分二手房房主依然坚挺价格、惜售，在价格依然居高不下的情况下，购房者入市谨慎。“限购限贷使得购房者期待价格下调，但是投资手段匮乏、通货膨胀依然是阻碍价格下滑的关键因素。”

事实的确如此。张大伟直言，统计数字的房价下降，其实是由成交量的结构性变化所导致的。“近一年来成交的住宅项目中，郊区项目占比明显上涨。”根据北京中原的统计，最近一年中，北京城6区住宅成交量占据全市的比例为39%，而在限购之前一年这一比例为43.5%。郊区县中例如房山区，在限购前一年成交量仅占全市的9.6%，而最近一年占比达到了12.2%；密云的成交量占比也达到了5.4%，而在限购之前一年占比为4%。

而市场中的实际情况是，除了小部分开发商采取小幅降价优惠措施之外，大多数仍然选择按兵不动。

北京市房协副秘书长陈志表示，去年房地产宏观调控中要求驱除投资，遏制过快上涨，执行的限购政策中有部分“矫枉过正”情况，对整个社会经济运行产生了一定影响，包括一些合理范围内的需求受到误伤。“但由于整个调控过程中还未看到更好的、可替代的其他调控方案，因此在类似政策没有出台的情况下，现在退出限购政策不合适。”

在这样的政策指向之下，房地产企业似乎只能顺势而为。

绿城地产董事长宋卫平近日接受媒体采访时就表示：“中国房地产过去十年所遵循的增长模式已渐行渐远，暴利年代早已结束，如果不转型、应变，绿城未来也只有死路一条。”

为降低企业自身经营风险，远洋地产也提出了多元化发展的战略。远洋地产行政总裁李明表示，未来在住宅地产之外，远洋还将稳健拓展物业投资，除了在商业地产领域大展拳脚之外，其旗下的产业地产、保障房项目、物业管理、装饰等业务也将逐渐发力。

“房价应该还可以下降1/3。”面对开发商们的转型，耿小姐作为购房者还是依然在等待房价的下降。“这次政府对于房地产业的调控决心是很大的，所以我还是想继续等待房价下降到我的心理价位后再出手。”

显然，限购持续的过程中，购房者与开发商的博弈仍将继续。