北京楼市限购一周年 成交额缩水2000亿

作为本轮楼市调控“杀手锏”的限购令，对房地产市场的影响究竟有多大？

在“史上最严”的“京15条”出台满周年之际，《每日经济新闻》记者梳理发现，过去一年里，北京房屋成交量同比缩水13.26万套，按平均每套150万元计算，成交额缩水近2000亿元。

房屋限购政策，最早出现在2010年4月的“京十条”中。但直到去年初，北京才推出“强化版本”，除继续对购房套数进行限制外，还将外地人购房门槛限定在“连续5年的纳税和社保缴纳证明”。

作为一项行政色彩浓厚的调控政策，限购令一度被业界诟病，担心即便限购令短期内有利于平衡供需形势，但如果市场新增供应持续不足，或将影响中远期的市场走势。

但对北京来说，该政策或将持续一段时间。昨日(2月15日)，北京市房地产协会秘书长陈志表示，“限购令”不是短期政策。

机构：投机基本绝迹

根据北京市住建委的数据，限购一周年以来(2011年2月16日~2012年2月15日)，北京市共成交新房住宅84114套，比上年同期减少了22885套，降幅21.4%。二手房受影响更大，同期仅成交97661套，同比上年的207376套，降幅达52.9%。

两者合计，限购令颁布一年来，北京楼市成交量共缩水13.26万套。业内人士估算，按每套平均成交价格150万元计算，其间成交金额共缩水1989亿元。进而推算，北京市“损失”的房地产相关税收，也达数十亿元。

北京中原地产市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，限购令对市场需求的遏制十分明显，限购一年来，北京市场的本地需求占九成，自住首套占九成，投资和投机需求基本绝迹。

在张大伟看来，二手房市场大幅缩水的原因在于，市场下行使得业主惜售。此外，严格的限贷政策也影响了刚性需求的释放。

值得注意的是，随着北京限购政策的推行，周边区域意外成为受益者。九鼎集团总经理周帆昨日称，从去年10月以来，河北的香河、固安等周边市场迅速火热，限购政策的后续效应开始发挥作用。

土地市场一片冷清

土地市场的萎缩同样明显。根据北京市土地整理储备中心的数据，限购令实施后，北京共出让土地250宗，规划建筑面积2376万平方米，同比减少24%；土地出让金1054亿元，同比减少32%。

其中，限购期间北京仅成交住宅用地60宗，规划建筑面积974万平方米，同比下降32%。住宅用地成交的楼面价为5111元/平方米，同比缩水26%，住宅用地的平均溢价率仅为7%。

进入2012年，北京土地市场的冷淡态势更加明显，1月份成交的20宗地块，全是底价成交。

有分析认为，土地市场缩水，主要因为开发商对后市悲观，放缓了拿地和开发的节奏。

尽管如此，北京市场的土地供应仍较充足。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2009年到2011年，北京住宅供地规划建筑面积为3620万平方米，新房供应面积为3262万平方米，这意味着，近3年北京住宅用地待开发量增长358万平方米，企业土地储备量在增加。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，土地储备给企业带来了资金压力，“去库存”成为当前企业亟待解决的问题，所以拿地积极性不高。即便企业有意，也只会按自己的预期报价，不会参与竞价，因此，底价成交、联合拿地、流标流拍将成为贯穿今年土地市场的关键词。

量升价跌或难避免

巨额的土地出让金和房地产税收“损失”，是限购令带给北京的重要影响。今年，这种影响或将加剧。

早在去年12月，北京市就明确，2012年将坚持房地产调控政策不动摇，房地产税暂无实行计划。

此外，今年初北京“两会”期间，面对北京对外地人的限购门槛是否将从5年变为3年的提问，北京市国土局局长魏成林断然否认。

接受《每日经济新闻》记者采访的多位业内人士也对今年的北京楼市不乐观，认为即便首套房优惠政策放开，在限购令下，成交量仍难恢复。

乐观的消息是，限购令带来的库存压力或将加速房价下调。数据显示，截至2月初，北京市新建商品住宅待售量高达11.96万套，一年内增幅达25%，“量升价跌”或成为今年北京楼市的基本特点。

但也有人担心，如果新增供应长期不足，限购或导致中期市场供需失衡，影响后市的健康发展。