楼市调控致去年土地收入锐减 地方财政增收御寒

楼市的冬天，其实也是地方财政的冬天，特别是对那些透支未来的地方而言，靠临时拼凑的寒衣还能熬多长时间？

虽然各家机构最终出炉的土地出让数据稍有差异，但都表明了一个共同的趋势：2011年宏观调控下，多地土地成交金额出现大幅下滑。

中原集团研究中心昨日向《第一财经日报》提供的数据显示，该中心通过公开渠道监测获得，2011年上海全年土地出让金为1210亿元，同比2010年的1514亿元，下降20%。去年以1639亿元稳居全国土地出让金之首的北京，虽以1054亿元位居第二，同比则下降36%。

其他土地出让金同比下滑较多的城市还有：杭州(36%)、武汉(32%)、南京(31%)、长春(30%)等。

在持续了一年高压调控与监管措施下，2011年全国土地市场整体呈现低迷的状态，以住宅类用地市场表现尤为明显，土地市场进入名副其实的“寒冬期”。

楼市量价齐跌拖累地市

中国指数研究院(微博)数据信息中心监测数据显示，截至2011年12月28日，全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12391.3亿元，同比减少24%。

尽管住宅类用地出让金减少，但依然是土地出让金主要的组成部分，占总额约67%，而成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。

中国指数研究院的数据显示，2011年全国130个城市土地平均溢价率12%，较上年减少16个百分点；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率13%，较上年下降20个百分点。

不过，在一片下降声中，还是有昆明实现了147.6%、沈阳86.8%、苏州20.4%、重庆10.1%的同比涨幅。

国土部2011年曾经对国内15家大型房企拿地情况进行跟踪监测，本报记者获得的一份统计显示，这15家品牌房地产开发企业去年上半年在一线城市拿地13幅，拿地金额约132亿元，同比下降近30%；在二线城市拿地33幅，拿地金额超过210元，同比上升26%；在三线城市拿地32幅，拿地金额约240亿元，同比显著增长。

按照惯例，国土资源部会在年度工作会议上公布上年度的土地出让收入数据。记者获悉，这一会议有望在本周末召开。

开发税费损失才最令地方肉痛

2010年全国土地出让收入高达2.7万亿元，创下历史纪录。但中国的土地市场也曾经出现过低谷，2008年全国楼市调控，当年土地出让收入为9600亿元，就比2007年下降了20%。虽然2011年土地收入有所下降，但是否会跌破2008年的谷底，目前还不易下定论。

这场土地寒冬，影响的绝不仅仅是企业，土地财政的难以为继也令不少地方财政感受到了寒意。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建对本报表示，目前地方政府存在的最大问题是，由于商品房税收下降、土地收入减少以及地方融资平台的清理导致的地方财力减弱，但与此同时，地方财政开支，尤其是民生开支却在上升，导致二者间的缺口越来越大。

中国土地规划勘测院副总工邹晓云则认为，重点城市土地出让收入的减少，肯定会对地方政府的经济布局运作产生影响，但这并非是最重要的，房地产投资以及伴随而生的税收下降才最为关键。

一位不愿透露姓名的专家对本报称，个别城市整个房地产业产生的财政收入占到其财政总收入的七八成，而其中，房地产开发投资带来的税费又占到三分之二，土地出让收入反而只占到三分之一。

“政府并不全然期待在土地出让环节带来大量收益，而是更期望卖出更多的地块，有更多的开发商来投资建房子，这能够带来持续数年的税费收入。”该专家表示，一旦土地未能出让成功，那么后续一系列收入也就没有了。

国家统计局的数据显示，2011年前11个月，全国房地产开发投资(不包括土地购置费用)55483亿元，同比增长29.9%，其中11月当月仅增长20.1%，增幅下降的趋势已经出现。

财政逆势增收？

也有专家注意到，土地相关财政收入下降的同时，许多地方的总体财政收入不降反增。

财政部财政科学研究所副研究员李全对本报表示，自己并不赞成“土地财政”的提法，因为出让金价(1612.30,-0.40,-0.02%)格波动所导致的地方政府财力变化，应该说也非绝对意义上的影响。

“比如，从2011年4月份开始，土地出让金总规模出现了明显下降，但全国各地财政收入并未出现明显下降，在土地出让金下降最为明显的北京市(2011年前5个月下降了56%)，其财政收入不降反增，其他一线城市，比如上海、广州等地也都有着较为明显的数据支持。”李全说。

不过，李全也表示，在一些以卖地为重要财力支撑的开发区，或类开发区，随着土地出让金的下降，产业结构调整又没有跟上，确实对地方财力产生了一些影响，在个别地区还较为明显。

但这种逆势增收可能也反映了地方征收力度加大。例如昨日《甘肃经济日报》就报道称：2011年兰州房地产和工业税收形势不乐观，市县两级收入面临压力，该市地税系统以“税源有限，管理无限”为主线，狠抓征收管理，至年末，共组织各项税费收入205亿元，同比增长25%，较上年同期增收41亿元，全面超额完成各项收入任务。

胡怡建认为，在地方财力受到影响、收支矛盾增大的时候，“政府应该反思自己，收支矛盾到底是通过增加收入还是削减开支来解决，我的观点是后者。政府就应该有多少钱办多少事，避免出现财力减少但开支无限上升的局面。”