深圳楼市进入冰河期 2011年成交量创十年新低

继2010年楼市成交量创下十年来历史低谷之后，在持续一年半左右的调控政策之下，2011年深圳楼市再创新低。

2012年元旦期间，深圳市规划和国土资源委员会网站公布了2011年12月全市新建商品住宅成交数据。至此，深圳新建商品住宅2011年全年成交套数为3.2万套，总成交面积为271.69万平方米，同比2010年分别下降13.2%和15.4%，这也是自2001年以来，深圳楼市成交量最差的一年。

成交量连创新低

据深圳市规划和国土委员会网站统计，2011年12月份，深圳新建商品房共计成交3147套，成交面积28.19万平方米，成交均价跌至16002元/平方米，此均价仅高于深圳实施“限价令”后的5月份。

12月份，由于绿景香颂、万科金色领域三期等深圳新盘加大了降价促销的推盘力度，深圳该月楼市成交呈现放量态势，总成交套数、成交面积环比11月分别增长了93.7%和86.7%。

11月份，深圳楼市仅成交14.55万平方米，总成交套数为1685套，成为2011年成交最低谷。

另据深圳中原地产发布的领先指数显示，2011年12月，全市所监控的188个样本楼盘成交均价环比下跌了2.26%，同比下跌了1.97%，是2011年以来首次出现价格同比下跌的现象。

至此，2011年全年，深圳新建商品住宅成交套数为3.2万套，总成交面积为271.69万平方米，同比2010年分别下降13.2%和15.4%，也是自2001年以来，深圳成交量最差的一年。

纵观近十年来深圳楼市成交量变化趋势，每一次变化都伴随着楼市调控政策的影响。

2005年深圳楼市成交量达到峰值901.3万平方米。2008年楼市遭遇调控政策，成交量跌入最低谷，一度下滑至389.2万平方米。2009年，国家4万亿经济刺激计划出台，将楼市从下滑状态中拉回，深圳楼市也呈现报复性反弹，全年总成交面积达到660.2万平方米。

2010年4月，楼市调控政策再度出手，随之而来的限购以及2011年初的限价政策，再次让楼市成交量大幅下跌。

“楼市成交量降低，说明深圳商品房市场趋于成熟，这是市场趋势。”世联地产(11.32,0.24,2.17%)(微博)市场研究部首席分析师王海斌认为，深圳楼市投资客比例很高，随着供应量的减少以及限购政策的挤出效应，一手房市场成交量也随之减少。

深圳楼市筑底？

2011年最后的日子里，房地产行业的“冬天”成为业界和开发商提及最多的词。

统计数据显示，2006年以来，深圳楼市房价猛然高涨，成交量却震荡下滑，量价差比呈放大之势。直至2011年11月，深圳楼市成交面积创下数年来新低。

在二手房成交方面，深圳楼市也有寒冬萧索之象。2009年，深圳二手房成交面积超过1200万平方米，是一手房成交量的两倍。

2011年7月，深圳执行二手房按评估价过户征税政策之后，二手房成交量持续下滑。据深圳规划和国土委员会网站统计数据显示，2011年12月，二手房共成交2629套，仅为2010年同期的20%左右。

业内人士认为，楼市成交量受政策因素影响较大。王海斌也称，这一轮调控政策已经持续了19个多月，调控效果明显，“从10月份开始，一手房成交量开始走低，深圳楼市进入观望期。”王海斌称，楼市量的底部已经形成，随着开发商降价促销增多，房价的底部还在形成过程中。

但另一方面，单纯楼市成交量主要取决于供应量大小。随着开发商在年底加速推货，楼市供应量也会持续增加。据此王海斌估计，2012年春节之后，深圳楼市将迎来一个“小阳春”，但调控政策改变了市场预期，楼市短期出现大幅反弹的可能性不大。