去年上海住宅平均地价跌41%

2011年12月23日，上海两幅纯住宅用地——赵巷镇特色居住16号地块和夏阳街道公园路北侧、华青路西侧地块纷纷以底价成交，为以冷清为主基调的2011年上海住宅用地市场画上句号。

中国房产信息集团公布的2011年土地年报显示，截至12月27日，上海2011年共出让土地2987.79万平方米，环比大涨14%。然而，同期上海土地出让总成交金额不但没能水涨船高，反而环比大跌了近20%。

市场分析人士指出，在土地出让幅度、面积和规划建筑面积均呈现上升之势的背景下，出让金额却大幅下滑了289.62亿元。2011年上海土地价格下滑程度由此可窥见一斑。

中房信提供的对比数据显示，2011年上海共出让地块775幅，涉及出让面积2987.79万平方米，规划可建筑面积4748.17万平方米，总成交金额为1238.85亿元；而在2010年，上海共成交594幅土地，涉及出让面积2623.53万平方米，规划可建筑面积39036.59万平方米，总成交金额1528.47亿元。

中房信研究总监薛建雄指出，去年上海土地市场出现量增价跌最主要的原因，是住宅用地价格的大幅下跌。

薛建雄提供的数据显示，在2011年出让的775幅土地中，有61幅是商品住宅或带有商品住宅、商办性质的用地，总建筑面积为652.42万平方米，总成交金额为401.69亿元，平均楼面地价6156.99元/平方米。而在2010年，成交同类761万平方米地块的平均楼面地价则高达10574元/平方米。对比之下，跌幅高达41%。“调控是导致商品住宅用地大幅下跌的主要原因。例如南翔新城公馆(微博)，2009年12月土地出让时楼面地价曾高达13199元/平方米，而去年9月8日天昱通和保辉地产共同拍得的南翔地块楼板价仅4900元/平方米。嘉定新城的盘古天地在2009年土地出让时楼面地价是12586元/平方米，而去年9月1日嘉宝置业拍得嘉定新城地块板块价仅5394元/平方米。可见，个别区域地价下滑的幅度已相当大。”

此外，在2011年的上海土地市场中，远郊用地供应和保障房用地供应比例大幅增加也是导致年度出让金额环比大跌的重要原因。数据显示，2011年成交的61幅带有商品住宅性质的用地中，仅4幅是位于主城的闸北和浦东3区，其余的57幅地块都在远郊9区。而2010年成交的64幅地中有11幅位于主城9区，其余53幅也是位于远郊9区的广富林、嘉定新城、南翔、罗店等热门地段。

市场分析人士指出，2011年毫无疑问是继2008年之后上海土地交易市场最为冷清的一年。“就可预计的2012年调控思路来看，政策被放松的可能性并不大，至少目前看来，2012年上半年上海土地市场恐怕回暖无望。”

中原集团研究中心(微博)分析指出，随着楼市调控持续深化，土地市场已逐渐呈现出低迷态势。政策环境的不明朗使得开发商对后市缺乏信心，萎靡不振的新房销售市场也使开发商的资金链日益绷紧，开发商拿地愈发谨慎，甚至个别房企已公开声称“不拿地”。

“今年上海地价恐怕仍有下跌空间。”薛建雄认为，尽管目前土地单价已出现大幅下跌，但由于地价下跌的区域房价也随之大幅下降，因此在当前地价下跌区域，地价占房价的比率仍然偏高，开发商的购地能力仍然偏弱，因此地价还有一定的下跌空间。