地方政府曲线救市频出手 楼市调控短期难放松

　在成都居住的外地户籍居民李小姐上周接到成都一高端楼盘售楼部的电话称：“现在政策松了一些，可以先不备案，等到要办产权证时再备案，到时限购肯定就已经放开了，这样一来，房价又会回升，现在赶紧下手买。”

　　不仅如此，就在这一期间，成都的二手房中介机构也对外宣称，以前限购必须以家庭为单位，现在放松至以个人为单位，也就是说，以前成都本地户籍居民按照限购政策一户只能买2套房，现在一户按两人算则可以买4套房。

　　不过，这一政策却在本周戛然而止。前述售楼部和中介机构的置业顾问均表示：“现在房管局又把政策收紧了。”

　　11月21日，成都市房管局发布了以相关负责人的名义的表态：“成都继续坚决执行住房限购政策。”

　　同策咨询研究中心分析经理肖云祥认为，从佛山放松“限购令”朝出夕改，至最近的成都变相放松限购政策，不难看出在如此重压的市场背景下，一些地方政府试图主动或是变相松动“限购令”。而最新消息显示，一直没有出台限购政策的重庆市最近开始公开宣传之前被认为已暂停的“购房退税”政策。

　　各地政府曲线救市

　　11月24日，重庆某区政府召集房管、国土、开发商和银行等机构开会。该区近年来房地产开发势头生猛。当地政府希望开发商不要下调房价，或者只是小范围的调整，因为房价调幅大了，会影响到整个土地储备和出让。

　　“房价下跌太多，土地卖不出去，又没有钱收储土地。”重庆一位开发企业人士表示，“今年重庆土地出让金还没有完成到全年任务的10%。”

　　在上述会议上，政府检查主要是了解房地产企业资金情况，看开发商有什么困难，做好资金调配，“政府对企业还是很支持的”。

　　在这一背景下，重庆财政局网站最近公布了《重庆市主城区首套按揭购房财政补助政策主要内容和申报办理程序》，在重庆主城区购买住房实行购房退税政策，而且还在当地官方媒体上大幅宣传。

　　而此前该政策已被叫停。上述人士表示：“政府出台这个措施在于刺激购买欲。”

　　事实上，全国各地楼市在调控下均陷入低迷。11月7日至11月13日，中指院监测的35个城市中，29个城市楼市成交量同比下降，9个城市成交量降幅在50%以上，其中成都同比降幅最大，达到59.50%。11月14日至11月20日，成都同比跌幅亦皆超过50%。

　　“尤其是中心城区形势严峻，中心城区的大项目一天能卖几套房的已经很不错了，很多连续几天没有成交。”成都全程机构董事长蒋晓冬表示，“而且没有限购的郊县地区的成交也不好。”

　　成都的一家开发商高管向记者表示，正是在市场惨淡的形势下，成都变相松动限购政策。政府只在房产证登记发放时核查购房人资格，而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。

　　蒋晓冬则介绍：“对于目前的局势，几个开发商就在商议该采取什么措施应对市场。现在政府是卡备案，而开发商要收钱。因为大家预期限购政策会在一年后取消，而新房交房还有一年多时间，那么现在能不能让购房者先买房不备案，等限购政策取消后再办，作为一个破冰之举来解决购买的问题。”

　　肖云祥表示，这些地方政府迫于财政收入的压力，单纯从刺激地方经济角度出发，试图通过放松限购政策，让房地产投资带动市场，以获取年度财税以及GDP发展指标的要求。在房地产调控之前，很多地方政府财政收入是依赖土地出让金收入的。

　　前段时间佛山也因此上演出朝令夕改的“闹剧”，其背后的主要原因就在于楼市下滑的压力。今年第三季度佛山的成交量下降了两成多，而土地出让收入也呈现下降趋势。合富辉煌的数据显示：截至9月份，佛山土地流拍共17宗，流拍比例从去年的9.62%上升到今年的17.89%，上升几乎近一倍；成交宗数也由去年的94宗下降到78宗。

　　楼市调控短期难放松

　　不过，蒋晓冬表示，成都这一变相松动限购的做法其实作用不大，也执行不下去。一是购房者没有保障，买房不进行备案，接受这种操作的人很少；二是限购只是解决购买资格，没有解决限贷的问题，而80%的购房者需要按揭；三是市场改善性和投资性需求难以调动，购买力不大。但蒋晓冬也坦承：“这是市场胶着的一种应对方式。”

　　事实上，前述成都开发商高层还表示，当时还希望银行能在限贷上采取变通措施，但是“银行不买账”，最后只能在限购上采取变通的措施，变相放宽购买人资格。其实，在本报此前报道成都有银行松动限贷政策之后，有关银行曾被监管机构检查。

　　另据记者了解，类似成都的变相松动限购的措施在其他城市也在操作，几乎都在被曝光之后随即停止实施，其中以佛山为代表。不过，易居研究院的杨红旭便在其微博中指出：“叫停与否，并不重要，地方政府的心态摆在那里，明来换成暗操罢了。” 合富辉煌首席分析师黎文江也表示，佛山事件表明了地方政府的一些态度，如果后续还有其他城市效仿，那么中央将不得不重新考量。

　　蒋晓冬表示，限购令本身是临时政策，住建部部长最近的讲话也已经表态。未来一年之内不会取消，但是明年会有所调整，不是“一刀切”，会是逐步的、缓慢的、细节的调整。目前市场成交低迷，这不是调控的目的，现在供应量已经远远大于需求，预计到明年五六月份成交会有上涨，但是还不能谈上复苏。

　　肖云祥表示，从近期国务院常务工作会议以及温家宝总理的多次讲话中，“我们可以清晰地意识到，在房地产调控取得一定成果的现在，中央没有理由放松房地产调控，各地还将继续严格执行政策，进一步巩固调控成果”。

　　他认为，从目前的市场来看，上海、北京、苏州、南京等城市房价松动已成事实。这往往也是房地产调控的关键时期，若现在突然放松相关的政策，特别是核心政策，势必会引起房地产市场的强势反弹，造成的后果更难于估量。

　　他同时预计，未来还将会有地方政府从不同方面对当前紧绷的房地产调控措施进行微调，采取“救市”措施，但限购等“硬性”措施不存在放松的可能，地方政府不会突破中央设定的调控大方向，政策对房地产行业的影响还将持续。目前各地方政府对限购“微调”被叫停也印证了限购政策短期内不会放松的说法。

来源：第一财经日报