上海房价跌面扩大 成交量探底

11月14日，中国房产信息集团(Nasdaq:CRIC)发给记者的邮件显示，继绿地、中海、龙湖、长甲降价之后，新城、万科也加入到降价行列，上海市中心高端、改善型楼盘也相继加入到降价行列。随着大量新盘的降价，楼市成交量一改持续下滑的态势，开始低位徘徊。

　　根据“网上房地产”数据显示，上周(11.7-11.13)上海市商品住宅成交9.9万平方米，环比略微回升5.7%。另外，上周有9个新盘22.67万平方米的房源拿到预售许可证可上市销售，为10月房价下跌以来的近6周最高水平。这意味着，开发商应对本轮房价下跌的营销、定价策略已调整到位。

　　中房信分析师薛建雄如此认为，随着更多调低价格后的新盘上市，楼市成交量已经有所回升；预期这样的行情在未来几周内还会持续，那么房价的底部也就基本确立。

　　从市场表现来说，已经在郊区和三四线城市大幅降价抛盘的绿地集团，将会把房价下跌的战火燃烧到市中心。位于徐汇滨江的绿地海珀旭辉预期本月19日推出精装修大平层豪宅，价格将会在预期的8万元/平方米的基础上打8折。而近期上市的大宁瑞仕花园和乐活居等市中心中高档楼盘也纷纷打85、83折。上一轮领跌上海的万科也一改沉默，加入到了降价行列，据中介处对万科清林径的报价已降到13500元/平方米，而之前期售价为16500元/平方米。另据了解，近年来在上海扩张迅速的新城地产，续新城公馆降价之后，新城金郡等楼盘也将会加入到新一轮的降价行列。

　　尽管近期，有购房者担心传闻中的大量基金在低价收购楼盘，房价跌势可能就此停止。但同样接触过大量基金收购业务和与众多一线开发商有业务往来的薛建雄认为，由于开发商扩张得太大和本轮调控周期较长，开发商资金缺口太大，其它融资其道全部打开也难解开发商的资金压力。

　　薛建雄进一步指出，目前国内前30强开发商的年销售额都在百亿、千亿级，几个月的销售低迷就会造成几十、上百亿的资金缺口，目前开发贷和上市融资基本无望，其它融资渠道根本解决不了这么大的资金缺口。另外，在过去一年多的调控中，其它的融资渠道也基本上被开发商用尽，所以目前除了大降价，别无它法。

　　但是缓过这阵之后，开发商将会以减少扩张速度来应对低迷的楼市。那也就意味着，只要不出现大的经济、政治变化，房价低位再大跌的可能性不大。

　　实际上，房价与区域的购买力挂钩，所以房价上涨就是社会经济增长带来红利。只要社会经济高速增长，房价就会上涨；但是社会经济出问题房价就会跟着出问题。另外，经济发展中政府会通过贷款利率和房产相关税费来调节房价增长红利，当贷款利率加房产相关税费超过经济增长带来的红利时，房产一样会出现下跌。

　　目前，国内的房贷利率加房产相关税费，一般相当于年6-10%水平，如果征收房产税后就会更高。这也就意味着在经济增长水平相对低的区域房地产已经没有投资价值，除非贷款利率和房地产的相关税费出现大幅下调，而经济增涨大幅上升。

　　不过，目前正在工业化中的二、三线城市远郊和县城仍然保持超过13%以上的经济增速，这些区域目前仍有一定投资价值。

　　佑威机构执行董事黄志坚表示，分区域来看，库存可售量和今年一月底相比，增量最大的依然是外郊环，其次郊环外，分别新增了158.64万方和82.53万方，但郊环外的增幅很大，达到了65.24%。此外，外郊环和郊环外的商品住宅库存可售总量目前达到了692.99万方的高位，预示着外环线外的开发商的去化压力巨大，而政策在短期内又看不到转向，因此，特别对开发外环线外商品公寓的开发商们而言，如还不愿通过普降来以价换量，则后市会酝酿大跌、快跌的风险。

来源： 财经网