上海嘉定新城公馆楼盘近以成本价甩卖100套房

　多家一线开发商大幅降价让近期的上海楼市异常热闹。“直降百万”、“一次性付款打六折”等极具冲击力的字眼一次次出现在楼盘的促销广告上。

　　日前，上海又有一楼盘接过了“降价大旗”，记者收到中介的促销短信显示，嘉定南翔新城公馆原价27000元/平方米，现中介团购价只要19000元/平方米，直降8000元/平方米。

　　不过，据称这一优惠活动仅持续了两天，已于昨晚12时前停止。

　　一位业内人士指出，新城公馆开发商当初拿地时楼面地价高达13199元/平方米，算上综合建筑成本以及房屋装修成本，新城公馆此次可谓以成本价抛盘。

　　降价惹争议：真跌or假摔

　　“11月2日起，单价直降8000元/平方米，原价27000元/平方米，中介内部团购价18000~20000元/平方米，保持6000元/平方米装修标准不变，只卖100套回笼资金，开发商亏5000元/平方米，只要现金流，不要利润。”近日，多家中介均在互联网上打出了这条极具诱惑力的售楼广告。

　　该楼盘售楼处的工作人员也向记者证实了上述优惠信息。销售人员还表示，“这次买特价房的客户，如果以后还有更便宜的房源推出的话，我们会按照保值协议弥补差价。”另据知情人士透露，为了“安抚”前期成交业主，这一举措亦同时被予以运用。

　　该项目邻近的在售项目有华润中央公园、朗诗绿色街区和金地格林世界，其中金地项目是尾盘，售价最高的华润项目成交价在25000元/平方米，朗诗绿色街区成交价则约为21500元/平方米左右。不少业内人士指出，新城公馆声称的原价虚高，因此此次降价水分不小。

　　《第一财经日报》记者查询网上房地产信息显示，新城公馆于9月6日开盘，推出房源340套，已售10套。其中，9月4套，10月6套。网上报价24900~38400元/平方米，近7日累计均价24370~25000元/平方米。

　　若按售楼广告上的最大优惠额度计算，该楼盘优惠可达6.7折；若以前期成交价格粗略计算，优惠额度仅8折左右。

　　德佑地产研究主任陆骑麟也表示，新城公馆此次降价的幅度确实没有表面上看起来那么大。

　　不过，包括陆骑麟在内的市场分析人士纷纷指出，新城公馆在半真半假的优惠促销活动之中，还是让出了不小的利润。

　　公开资料显示，2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.536亿元拿下了嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块，楼板价高达13199元/平方米，一举刷新了南翔楼板价的最高纪录。“按照综合建筑成本、财务成本以及房屋装修成本粗略估算，新城公馆此次可谓成本价抛盘。”

　　意在回笼资金抄底土地市场？

　　“成本价”抛售房源，很难不让人对开发商的资金链产生联想。

　　一位不愿透露姓名的业内人士透露，今年前几月，新城公馆的开发商曾在全国各地拿地。因此，此次降价抛盘，很有可能只是一种“策略性降价”，“若100套房源均快速售出，回笼资金在2亿~3亿元，这笔资金可支持该公司在二三线城市拿地的支出。”

　　另一位知情人士告知记者，开盘当天即获市场积极响应之后，公司随即召开会议，且集中讨论了明年的拿地计划安排。“通过销售回款以期抄底土地市场的观点，在房企中并不鲜见。”

　　记者获悉，曾经因太仓项目降价20%而被卷入业主维权事件的景瑞地产，回笼销售款项的目的之一，便是用以支付一幅四线城市土地出让金。“开发商虽然在房价上降低20%，但在土地市场低迷时期可以获取更为合理的土地，从重置成本角度来看，还是合算的。”中国指数研究院副院长陈晟认为。

　　高地价风险隐现

　　在一些开发商伺机抄底的同时，昔日风光无限的“地王”正陷入前所未有的尴尬。

　　按照正常的施工周期计算，2009年的众多“地王”多在今年入市。2009年中建地产以37.2亿元的天价拿下新江湾C6地块，超出起拍价117%，折合楼面价3.25万元/平方米，成为当年上海住宅用地市场上新单价地王。

　　如今，中建地产在该地块上打造的纯别墅社区——中建大公馆将于近期入市，业内人士预计，该楼盘至少要卖到5万元/平方米才有利可图，而能否卖到这个价格，要看市场有无这个支撑力。

　　同样是在2009年，中海地产以70.06亿的价格拿下普陀区长风6B、7C地块，溢价率达到129%，楼板价为22409元/平方米，该地块成为当时的上海总价地王。

　　一位业内人士透露，中海长风地王的房源其实已经获得预售条件了，但是一直在延迟推盘。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在目前的调控背景下，当年的“地王”楼盘很有可能会延长开发周期，“坐等”土地增值，正常推盘也很有可能只是推出一小部分房源，通过营销这小部分房源来宣传项目。

　　如今，上海楼市中不乏卖不动的住宅产品，在2008年虚惊一场的高价地开发商们能否安然扛过本轮调控，还有待观察。

来源：第一财经日报