融资成本超15% 房地产信托兑付风险引发市场担忧

楼市的冷淡行情，加上房地产信托产品监管加码，这对于原本资金需求较大的房地产企业而言，似乎是双重打击。同时，资金余额超6000亿元的房地产信托的兑付风险，也让市场极为关注。

“现在我们对存量的房地产信托，每个月甚至半个月就会实时监控，了解房地产公司项目的销售回款等情况。每个季度我们也会发季报，对存量房地产信托有及时的追踪。”某信托公司市场部相关负责人对《每日经济新闻》记者表示。

该负责人称，目前的确会有个别房地产项目到期无法兑付的情况，但也只是个别现象，总体而言，房地产信托的抵押率、风控等方面都比较好，出现整体兑付风险的可能性不会太大。

投资者冷VS开发商热

监管层一封要求信托公司自查绿城房地产信托项目的邮件，再次引发了市场对房地产信托的强烈关注。

今年以来，在监管层要求房地产信托控节奏控规模的背景下，其发行规模与占比均有所下降。然而，根据中国信托业协会的数据，截至2011年6月末，高达6051.91亿元的房地产信托资金余额，仍然引起了市场担忧。

此前，一位信托分析师告诉《每日经济新闻》记者，一款“川信·青岛凯悦”的房地产信托产品，将资金用于购买“中融·青岛凯悦”的收益权，以偿付中融该产品的到期资金。此款产品的操作方法无异于“借新还旧”。这似乎预示着房地产信托产品的兑付风险已初见端倪。

记者根据WIND等数据统计，粗略估算，目前仍在存续期的房地产信托产品，在2012年、2013年以及2014年兑付的较多，由于部分房地产信托产品并未公布其募集规模，兑付的规模仍然难以估算。

“绿城的事情，对整个房地产信托产品投资的负面影响较大，再加上房地产行业本身也存在风险，很多投资者现在不太偏向于房地产信托了。”一位信托公司市场部相关负责人对《每日经济新闻》记者坦言。

然而，房地产开发商对资金的需求还依然旺盛。

上述负责人称，目前房地产通过信托融资的成本在15%以上，有的达到20%以上，仍然有很多开发商想通过信托来融资。

金九银十销售回款乏力

市场所担忧的房地产信托的兑付风险，其关键点究竟是什么呢？

“楼市成交量萎缩，销售回款回不来，会导致房地产信托到期兑付不了，主要是流动性风险。”用益信托网研究员徐颖风对《每日经济新闻》记者称。

中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉记者，从今年楼市“金九银十”的销售来看，情况不容乐观，可谓惨淡。根据张大伟的统计，从9月1日到昨日（10月10日），北京市入市的商品房期房住宅项目有34个，提供了10276套住宅，按照市价计算，市值可达418亿元。然而就在统计期“金九银十”的40天中，累计签约的仅为1068套，签约率仅10.4%。而这34套住宅的总回款也只有19.8亿元，回款率不足4.7%。

“未来如果楼市调控的政策不变，房地产行业只会更加恶劣。预计全国性拐点会出现在明年1~2季度，价格可能下调10%，而成交量的下跌幅度则可能高于价格的下降幅度，达到30%。”张大伟称，这对于房地产信托而言，的确是很大的潜在风险。

徐颖风对此表示，风险肯定是存在的，但对信托公司而言，主要还是看房地产信托的抵押率，如果较低的话，是可以防控兑付风险的。

上述信托公司市场部负责人告诉记者，在房地产信托兑付风险方面，主要看房地产的现金流、抵押物以及管理层，从这三方面来做风险管控。

“现在，不排除会有个别房地产信托出现产品到期延后，或者无法兑付的情况，但是整体出现兑付风险的可能性不会太大。”该负责人称，一些大的信托公司会好一些，但一些比较激进且规模较小的信托公司，可能会出现风险。

张大伟也表示，一些通过民间借贷筹集资金的房地产企业都未出现大规模资金断裂，而信托公司风控会好很多，几千亿元的规模还是可以消化的。

系统性风险忧虑扩散

“除了楼市的销售回款对房地产信托到期兑付影响较大外，整体来看，宏观经济的走势以及楼市调控政策所导致的系统性风险可能会更突出。”一位信托行业资深专家向《每日经济新闻》记者分析认为。

而这种对房地产系统性风险的忧虑，并不止于上述专家所言。一大型信托公司相关人士也对记者提出了类似的担忧。“我认为，现在从单个项目来看，风险并不会太大，真正需要担心的是经济紧缩所造成的行业系统性风险。”他称。

上述信托公司市场部相关负责人也告诉记者，该公司发行的房地产信托的抵押率均低于50%，一般在40%左右。这就意味着，即使房地产企业无法到期兑付，信托公司依然可以通过处置抵押品来抵消企业的债务。

“如果房价下跌50%~60%，那样我们的项目可能就会出现很大的风险了。但是能够影响房价达到这个幅度的，就意味存在系统性风险了。”该负责人称，当然，抵押品的变现处置也存在一定的风险。


来源：每日经济新闻