北京首宗限地价竞房价地块底价成交

北京土地供应模式刮起“创新风”。昨天，两宗住宅用地，分别以“限地价、竞公租房面积”和“限地价、竞房价”的方式挂牌供应。其中位于门头沟区“限地价、竞房价”的住宅地块，在无人竞争的情况下，被中铁房地产集团有限公司以限制的最高销售价格13600元/平方米摘走。

　　其中，“房山区房山新城良乡组团11街区11-04-01等地块二类居住及托幼用地”采用“限地价、竞公租房面积”的挂牌方式供应，由北京韩建房地产开发有限公司以5.5亿元并配建1100平方米公共租赁房竞得。

　　房山地块是北京土地市场近期鲜有的争夺最为火热的地块，共吸引了华远、韩建、天恒、旭辉等八家开发商的参与。由于该地块采用了“限地价、竞公租房面积”的挂牌方式，因此，在30余轮竞价之后，该地块价格到达了国土局规定的最高限价5.5亿元，此后便转入了竞公租房面积的阶段。按规定，公租房面积从100平方米起开始竞报，现场竞报面积最大者将获得该地块使用权。

　　“小规模地块拿地门槛较低，开发难度也相对较小。”链家地产首席分析师张月认为，该地块规模较小是导致其受到热捧的主要原因。“尤其在今年北京住宅土地市场整体遇冷的情况下，对于自身资金不是很雄厚的中小房企更具有吸引力。”

　　最终，房山当地开发商韩建地产在5.5亿元土地款的基础上以1100平方米的最高公租房面积摘得该地块。以规划建筑面积7.49万平方米扣除2787平方米托幼用地计算，该地块折合楼面价约为7627元/平方米。如果公租房按每平方米4000元回购，该地块实际楼面价约为7566元/平方米。

　　据北京中原统计，该地块所处的房山良乡区域目前在售商品房均价在14000~15000元/平方米，二手房均价约为12000元/平方米。北京中原分析师张大伟表示，该地块价格相比起始价3.69亿元溢价近50%，属于近期价格较高的地块，“地价加上建安成本，其未来售价在12000元/平方米以上才可以基本保本，预计其利润空间不大。”

　　而另一块“门头沟永定镇居住及F1住宅混合公建项目用地”则是北京土地市场中采用“限地价、竞房价”方式挂牌的第一宗地块。“限地价、竞房价”方式，即在土地出让价格已经确定的前提下，由竞买人竞争房价，房价报价最低者取得地块使用权。

　　门头沟地块的出让地价限定为人民币22.2285亿元(含土地开发补偿费8.023061亿元)，全部用于建设“中低价位、中小套型普通商品房”。由于无人竞争，中铁房地产集团有限公司以限制的最高销售价格13600元/平方米摘下这一地块。

　　张大伟认为，超过22亿元的土地总价，在今年的土地市场中仅次于万科京投联合取得的郭公庄地块，“在目前市场情况下，开发商资金压力比较大，22亿元的总价使得大多数开发商难以问津”。

　　北京中原的统计显示，门头沟区域内普通商品房均价在18000元/平方米左右，二手房均价在15000~18000元/平方米。而本次出让的门头沟区永定镇地块未来的最高销售价格为13600元/平方米，低于区域内实际市场价格20%。

　　“门头沟地块的入市给保障房的建设和供应带来了新思路，相比公租房、限价房等房源，‘中低价位、中小套型普通商品房’面对的购房群体更为广泛，而且这部分需求恰好是高于保障房购买资格又无力购买高价商品房的夹心层。”张大伟认为，解决这部分夹心层需求将明显稀释商品房市场的需求，对楼市调控会产生良性影响。

　　“北京商品房市场已经逐渐郊区化，郊区热点新城住宅用地供应的模式和价格将对北京的整体房价产生巨大影响。”张大伟预计，这一直接影响项目销售价格的供地方式，很有可能在郊区大规模推广。

来源：第一财经日报