北京近郊部分新盘价格直降三成 房价结构性松动

步入“金九银十”，北京部分楼盘的降价势头越发明显。与去年“国十条”出台前的房价高峰时相比，降价幅度超过30%的楼盘已不罕见。其中，通州、房山以及大兴等北京外围城区成为降价“急先锋”。

　　分析人士认为，由于房地产调控不会有松动的可能，未来几个月一线城市房价仍将以调整为主。

　　降价不再遮遮掩掩

　　本轮房地产调控以来，一线城市房价调整由此前的遮遮掩掩，到近期终于日渐清晰。如位于北京市东南五环的富力又一城项目，2010年4月份时房价为28000元/平方米，如今部分户型价格已经降到了19000元/平方米左右，降价幅度超过了30%。

　　“富力又一城最早的一批房源在2005年就开始卖了，当时每平米还不到6000元。随后一路上涨到每平接近三万元。现在房价下跌后，也有一些‘买到最高点’的业主想要退房，但绝大多数没有结果。”一位知情人士对中国证券报(微博)记者说。

　　大幅度降价的楼盘并不鲜见。和富力又一城相距仅一公里的润枫领尚，更是将部分户型价格降到了13000元/平方米左右。该楼盘今年上半年首次开盘时，销售均价为18000元/平方米。据销售人员介绍，客户如果办VIP卡，中秋节期间购房还将有一定优惠。

　　大兴区的CAGO寓所日前推出13300元/平方米的特价房，和先前16000元/平方米的价格相比降幅明显。房山区的中粮万科长阳半岛(微博)，去年底时房价一度接近2万元/平方米，如今部分优惠户型价格降到了15000元/平方米左右。

　　“公司2009年在大兴拿地时，原本打算把这个项目的房价卖到每平24000元，可谁想到今年楼市是这个行情？现在只能卖到每平18000元了。”某大型房企负责人对记者说，现在市场观望情绪浓重，有的项目即使明显降价，销售仍然不乐观，未来不排除把一些项目推迟开盘。

　　中心区相对抗跌

　　随着部分开发商加大打折促销力度，通州、大兴等区域的不少楼盘价格已经跌至2009年底时的水平。与此同时，北京四环内的房价却依然坚挺，尽管房价与去年最高峰时相比有所回落，但幅度可谓寥寥。

　　一些楼盘价格的对比很能说明问题。中国证券报记者了解到，2009年底时通州区的远洋一方房价为19000元/平方米，去年四月份售价一度达到25000元/平方米，如今则降到了17000元/平方米，这意味着该楼盘价格已经跌回2009年下半年的水平。而位于南二环的中海紫御公馆，2009年底时为30000元/平方米左右，去年最高峰时房价接近45000元/平方米，目前则为42000元/平方米，当前的价格下降幅度远远小于前者。

　　位于北京市西南三环的中铁建青秀城同样价格降幅不大。该楼盘销售人员告诉中国证券报记者，该项目目前均价是27500元/平方米，与去年下半年开盘时相比价格基本持平。

　　此消彼长之下，北京城区和郊区的房价差距已经进一步拉大。分析人士认为，主城区房价坚挺除了区位优势之外，很大程度上还与供给有限有关。如今北京四环内可供开发的住宅用地已经越来越少，不少开发商拿到地后倾向于做高端住宅，价格自然不菲。

　　二手房方面，一些业主的惜售情绪同样浓重。链家地产(微博)提供的研究报告认为，8月份以来，北京有200多个楼盘二手房基本没有挂牌。不少业主在出售难度大增情况下，扛价心理仍然坚定，部分转售为租或直接退出市场，这类业主的惜售心态短期内难有改变。

　　从中国证券报记者实地观察来看，与去年相比，北京四环内二手房价格降幅不超过15%，明显小于郊区。如位于东三环的首城国际小区，二手房价去年最贵时为接近每平米4万元，目前仅回落到每平米三万五左右。

　　“椿树园小区目前在售的有48平米小户型，每套150万元左右，去年以来这个价格一直没怎么降。除非是业主急需用钱，很难在这个基础上砍下价来。”北京市宣武门附近某地产中介对中国证券报记者说。

　　“北京市目前实施限购政策，这个政策以后不知道会不会取消。如果一直限购的话，我名下虽然有几套房子，但是卖一套少一套，即使降价也买不回来了。这种情况下我自然不想卖。”在北京一家事业单位工作的老窦说。

　　房价调整预期增强

　　国家统计局公布的数据显示，7月份北京新建商品住宅价格同比上涨2.4%，涨幅比上月收窄0.3个百分点。如果以北京市住建委先前曾公布的普通商品住房来计算，当前房价涨幅则可能出现负增长。对于未来房价走势，分析人士认为，由于房地产调控不会有松动的可能，短期来看一线城市房价仍将以调整为主。

　　国家发改委日前提出，下一步要扎实做好房地产市场调控，遏制房价过快上涨。进一步强化地方政府稳定房价和住房保障责任，严格实施抑制投机投资性购房需求的政策措施，努力增加有效供给。

　　“未来调控政策应当继续加强，如果政策稍微放松房价就可能反弹，那么先前几年调控带来的效果就泡汤了。”住建部政策研究中心副主任王珏林认为，目前一线城市外围的楼盘价格开始下调，一些旅游城市、经济发展好的二三线城市房价也在下调，但房价调控的任务仍非常艰巨。

　　中信证券发布的研究报告认为，今年下半年以来，房价调整的范围和幅度继续扩大。当前的房价下降加剧了市场竞争，中小企业难以继续捂盘惜售，但房地产企业的销售速度却不会因为降价而显著提升。目前房价已经开始全面性的下跌。

　　杭州部分楼盘“以价换量”

　　杭州楼市7、8月延续前半年的低迷，新建住宅成交量连续3个月下降，逼近3000套／月的低点。与此同时，楼市库存继续攀升，屡破历史新高。进入9月，杭州楼市价格频现“跳水”，越来越多的开发商加入“以价换量”行列。

　　7、8月是楼市的调整期，为了“备战”传统的金九银十，成交量、房价都会出现调整。今年7、8月中央多次强调楼市调控决心、方向、力度不变，并提出将房价上涨过快的二三线城市纳入限购范围，导致7、8月杭州楼市处于挣扎、震荡状态。

　　据统计，7月杭州楼市新建住宅成交3202套，比6月下降562套，降幅为15%；8月成交量为3156套，在美债危机引发楼市“抄底论”的情况下，成交量与7月相比依然下降，显示购房者观望情绪空前浓厚。

　　与成交量持续走低相对的，是杭州楼市库存节节攀升。7月17日，杭州主城区商品房存量达29999套，创近两年半来的新高；8月13日库存为33526套，9月5日库存达到34052套，再创历史最高纪录。

　　进入9月，迎接开发商的不是传统金九银十的楼市“火热”，而是楼盘价格“跳水”。9月4日，位于杭州下沙沿江大道的保利·湾天地楼盘开盘，起价7280元／平方米，均价8900元／平方米，直降4000元。几乎就在同一时间，保利·湾天地的邻居楼盘世茂首府也传出开盘降价消息，起价为7800元／平方米，均价10200元／平方米，平均降幅达2000多元。

　　多位分析人士指出，楼市在调控政策作用下，经历了长时间的成交量萎缩，开发商的政策预期、资金等多方因素导致其不得不“以价换量”，而一旦“以价换量”成为多数开发商的选择，房价下行在所难免。(王政)

　　抵押率下降 贷款利率上升

　　上海一级土地市场贷款收紧

　　上海某土地部门人士告诉中国证券报记者，拿一块产权完整清晰的土地去银行抵押贷款，目前抵押率已降为50%，即贷得的款项不超过这块土地评估价的50%，而之前的抵押率则为70%。

　　一级土地开发的贷款通常发放给土地储备中心，而土地一级市场就是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门(通常是土地储备中心)，将城镇国有土地或农村集体土地，征用为国有土地后出让给使用者的市场。

　　今年以来，不仅土地一级市场抵押率一降再降，而且贷款利率也在上升。据上海某土地部门人士介绍，今年只有涉及经适房用地的大型居住社区土地开发贷款才能按照基准利率放款。一般情况贷款的利率水平都是在基准利率上浮10%，而去年一般都是基准利率下浮10%。该人士还透露，从去年以来，他所在单位已经经历了好几拨对土地一级市场的贷款排查，既有建设部门的也有银监部门的。现在有些人担心土地一级市场贷款可能有风险。

　　“以前银行都觉得土地抵押贷款没有风险，土地部门去银行申请贷款，基本不需要抵押品，而且可以重复贷款。”但今年银行收紧“钱袋子”让这位人士深感不安，因为一级土地市场贷款收紧，对未来整个房地产市场都将产生很大影响。实际上，土地出让市场近期也在降温。8月31日，上海四宗土地出让总价仅20亿元，每块均以底价成交。

　　某城商行人士介绍，监管部门要求银行收紧土地贷款，小银行现在基本停止了土地贷款业务，开发贷款和个人贷款也已经收紧。这位人士认为，主要原因是银行要上缴的存款准备金占用极大的资金，而不断上升的实际利率促使银行将贷款转移到更赚钱的业务。

　　该城商行人士表示，目前该行给中小企业的贷款利率最低为基准利率上浮30%，按基准利率发放的首套房贷基本陷于停滞，即便已经通过审批的个人房贷，也要等待3-6个月才能放款。“等到首套房贷利率上浮10%的时候，银行发放个贷才有积极性。”该人士说。

　　上海某贷款中介表示，现在小型房地产开发商的日子非常难过，通过银行、股市和房地产信托进行融资已经很困难。“只剩下民间借贷，接下来就是‘大鱼吃小鱼’——大的房企会收购一批小房企。”该人士说。

来源：中国证券报