易宪容：美债风暴无法逆转中国楼市政策

从2010年国十条出台以来，政府对房地产的严厉调控一波接着一波。在近两年的时间内，尽管这种房地产宏观调控一直难见切实有效的效果，但毕竟遏制了国内楼市“高烧”不止的势头，并推动了房地产市场渐渐转向健康的发展方向，且相关政策对房地产市场约束力也越来越大。因此，当一线城市的住房销售出现快速下跌，当一些城市的住房价格开始松动并向下调整时，当国内经济增长有放缓迹象时，总是会有利益攸关的部门或人出来要求政府弱化这种“严厉”的房地产调控政策，暗暗希望当前的房地产政策会如2008年下半年那样突然逆转。而这次美国债信危机，似乎就成了这种舆论最好的借口。但是，在笔者看来，尽管美国国债的长期信用降级风暴同样来势汹涌，对全球经济的影响与冲击同样十分巨大与深远，但这次美国债信危机并不会让当前中国的房地产宏观调控政策突然逆转，反之，这次美国的债信危机倒很有可能成为中国房地产市场软着陆的契机。

理由也很简单：同是面对外界强力冲击，但我们所处的环境却已大不相同。

2003年的“非典”突然爆发时，政府的第一反应是如何通过房地产这个宏观调控工具尽可能让危机导致的经济损失补回来，这就有了房地产的18号文件。同样，2008年的美国次贷危机引爆全球性金融危机后，美国金融体系崩塌、全球金融市场激烈动荡，中国经济随之大幅滑坡。为制止经济的颓势，中国政府表现得异常果断，短期内整个经济政策出现重大逆转，房地产政策更是成了最为重要的宏观调控工具，最终促使2009年的经济出现V字型反弹。

可这次美国债信危机风暴来临之时，我们已积累了不少应对国际金融危机的经验，再加上这些年治理通胀的心得，遇上美国债信危机所带来的全球金融巨幅震荡，中国政府已用静心观察沉着应对替代了政策冲动，不会马上亮出政策的底牌。事实上，针对当前的国际国内金融市场形势，上个星期国务院召开的常务会基本上已表明了静观应对的态度。因此，想要国内房地产政策像2008年那样出现大逆转是根本不可能的。

放眼看全球，国际经济态势与2008年也很不一样。尽管无论是美国还是欧洲及日本，目前所面临的困难很多，几年来救市政策并没有让这些发达国家经济走出困境，甚至于有人推测美国经济可能出现二次衰退，但当前欧美发达国家的经济形势至少好于2008年，多数都在缓慢地复苏，只不过复苏的速度与成效与市场的希望距离还太远。若就当前中国经济形势来看，则与2008年的情况更是不可比拟。在2008年，高速运行的中国经济本已到了一个资源与市场约束的关口，国际金融危机暴发只不过催化了中国经济的衰退。而由于2008年以来过度的信贷发放及强力的财政支持，当前中国经济仍处于经济高增长区间，而且这种高增长并不会由于美国债信危机而有多少减弱。

当前中国经济面临的问题是如何保持经济适度增长，如何让过高的通胀率得以缓解并化解金融体系的风险，而不是防止经济快速下滑。换言之，寻求经济的适度发展和稳定物价之间的平衡，而任何新的刺激政策都会打破这种平衡。特别是，如果调整房地产调控政策，打破这种平衡所留下的后遗症会更严重。现在的楼市状况表明，2008年下半年房地产政策逆转所产生的后遗症是十分严重的。

在359号文件的作用下，2008年国内房地产市场，各地住房市场不仅销售全面下落，而且房价也开始出现下降的松动，房地产市场预期正在发生较大变化。如果不是美国次贷危机暴发震撼了全球经济，危及全球金融，为了应对危机，我国政府出台前所未有的救市政策，国内房价本该向理性回归。而眼下的楼市又与2008年有根本上的不同。首先，2009年至2010年前期“救市”型的政策将全国住房销售量及住房价格带到前所未有的高处。从今年上半年国内房地产业运行的情况来看，整个房地产运行仍然处于亢奋之中。全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中住宅投资增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。由于前期销售快速增长一般会滞后半年及一年反映在房地产开发投资的增长上，由此可知房地产开发投资增长态势在下半年仍然会处于高位；其次，住房销售价格经过两年快速飙升后，总体上并没有转折之势，只是上涨幅度放缓，且快速飙升出现区域性位移，由一线城市逐渐转到二三线城市。还有，房地产贷款余额已达10万亿元以上了，其中个人住房贷款余额达到6.26万亿，这两个数据与2008年相比，都高了一倍以上。如果加上与住房有关的住房抵押贷款及政府融资平台，数字显然会更惊人。这自然大大增加了国内金融体系的风险。另外，当前的房地产开发投资增长达到33%以上的水平，说明全国房地产投资开发依然处于热火朝天的态势。

据此可以认定，尽管从2010年出台了不少房地产宏观调控政策，国内房地产市场的极度繁荣的态势并没有改变，反之这种态势早就开始由一线城市向二三线城市转移，房地产泡沫还在继续吹大，国内金融体系面对的风险也越来越高，而房价调整的预期根本就没有转变等。面对如此情景，怎么能因为美国债信危机就突然改变当前房地产宏观调控方向及力度呢？恰恰相反，如果继续强化房地产宏观调控的方向及力度，并借美国债信危机之机加紧挤出房地产泡沫，或许能收促使中国房地产宏观调控软着陆之效。

来源：上海证券报