北京住宅楼面价降幅超三成

北京住宅楼面均价降至4777元每平米；现金流紧张致部分地王转让。

　　昨日记者从北京市土地整理储备中心了解到，截止到8月10日，京城楼市成交总额达182亿元，成交总面积为381万平方米。

　　由此推算出，上半年北京住宅土地楼面均价为4777元/平方米，相比2010年全年的楼面价7322.7元/平方米下调了34.7%。

　　土地楼面价同比降近四成

　　2011年以来，全国性的楼市调控影响明显，北京土地价格明显下调，根据北京土地储备管理网公布的上半年土地市场成交情况，截至8月10日，北京年内出让的135块土地出让金达到了600.35亿，而在2010年突破600亿是在6月3日，今年土地出让金仅相当于去年的36.6%。

　　数据显示，京城楼市成交总额达182亿元，成交总面积为381万平方米。由此推算出上半年北京住宅土地楼面价为4777元/平方米，相比2010年全年的楼面价7322.7元/平方米下调了34.7%。多位业内人士指出，除土地供应呈现郊区化的趋势，一些热门地块低价出让也是均价回落的主要原因。

　　值得注意的是，截至目前北京商业办公地块成交金额达到383亿元，是住宅成交金额182亿元的两倍。以往住宅为主的格局被打破，商业地块成交唱主角。

　　部分地王转手

　　机构数据显示，从2009年到2010年上半年出让的住宅地块，其中溢价率超过100%的共有33块，其中已经销售的合计有16块，平均溢价率达到164%。对比项目售价与土地价格成本，土地成本占售价比为39.2%，达历史之最。而根据国土部2010年数据披露，全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%。

　　保利地产日前发布公告，收购原属北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的北京蓟门桥项目。根据记录在案的数据显示，该地块当初成交价为17.6亿元，楼面价高达28308元/平方米。一位不愿意透露姓名的业内人士称，一些当初拿地企业现金流跟不上开发节奏，很多当初高价入手的地块犹如“烫手山芋”，目前已经出现了部分地王项目转让的消息。

　　■ 声音

　　房企称降价已到底线

　　“想降不能降”是2009—2010年间高价拿地房企目前推盘的真实写照。“2009年拿地的时候，楼面价已经过万，现在我们已经到达底线，也不能无休止的再降了。”一位通州项目的开发商告诉记者。

　　记者了解到，2009年以来高价成交的项目，目前大部分都已进入开发环节。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，在住宅限购的背景下，开发商对住宅用地的热情依旧不足。他分析称：“这些项目的土地成本已经超过一半，加之其他税费等成本的叠加，相对于其他项目，运作资金至少要高出五成。”在房价普调的大趋势下，由于前期成本过高，明显影响了议价空间。

　　一位大型房企负责人告诉记者，销售不好，银行信贷收紧，开发商资金非常紧张，在拿地上会趋于谨慎，准备过冬。

来源：新京报