城市综合体开发群雄逐鹿 差异化运营方能突出重围

城市综合体开发热情高涨杭州要在10年内建造100座城市综合体，无锡市要在3年内打造10座综合体，济南的新增规划是要在最近3年内打造16座城市综合体……

作为未来10年发展最快的城市之一，成都在城市综合体的建设自然也是不遑多让。未来几年，成都城市综合体总体量将达到1000万平方米。

如此大体量的城市综合体项目如何被市场消化？哪些综合体项目才是掘金的不二之选？面对“乱花渐欲迷人眼”的市场环境，投资者无疑更需保持冷静的思考和理性的市场辨别能力。

城市综合体掀开发热潮

住建部政策研究中心副主任秦虹在中国城市综合体高峰论坛2010年年会上表示，近年来，各级政府较为注重推动城市功能升级，而城市综合体代表了一种商业发展模式。

在房地产业界全情参与的背景下，成都在商业综合体的开发上也加快了脚步。“94个城市综合体项目几乎同时在建，城市综合体的开发热情从未像2011年这样高涨。”四川省商业联盟秘书长冉立春表示，成都东有华润万象城，西有中粮·大悦城，南有世豪广场，北有金牛万达广场和龙湖北城天街，就连人民南路，也有保利中心。

除外来房企巨头外，成都本土开发商也开始涉足大型城市综合体项目。如位于天府新城中心区的新世纪环球中心，号称是全球最大的单体建筑，规划为集游乐园、酒店、餐饮娱乐、商业与办公等功能于一体的大型综合体项目。

在冉立春看来，“这并不意味着每个项目都能取得口碑与利润的双丰收。除在建项目外，成都还没有一个真正意义上的城市综合体，多数仍以购物中心的形态呈现。”

未来几年，成都城市综合体总体量达到1000万平方米，集中放量的同时，开发商仍面临着诸多压力：一是融资渠道缺乏，持有型压力巨大；二是缺乏差异化错位经营；三是运营管理人才缺乏、招商组合难；四是订单地产做得不够充分。

中粮集团地产酒店事业部成都公司负责人表示，在同质化竞争日益激烈的环境下，如何走出差异化路线，是未来城市综合体项目运营思考的重中之重。

万达模式不可轻易照搬

城市综合体的开发热情高涨，但大规模的开发存在两大隐忧：资本隐忧和运营隐忧。成都百联天府的案例或许能提供一些参考。

百联天府购物中心总投资约5.5亿元，占地85亩，5个楼层面积共计15.1万平方米，无论是地段、硬件设施还是消费人群，都具有相当的优势。但在2010年4月，这个看似占尽天时地利人和的大型购物中心却宣布撤出科华路，背后的原因耐人寻味。

2004年，百联全资公司四川友谊购物中心有限公司注册成立，名称定为百联天府购物中心。同年，上海友谊购物中心发展有限公司与业主方天府汇城签订租赁合同，仅时隔数月，业主天府汇城又将1~3层共计3万多平方米的商铺卖给了900多户小业主，并将这部分物业回租下来，与1~4楼剩下的物业租赁给百联天府购物中心。

由于拖欠较多租金，2009年底，业主方一纸诉状将百联天府告上法庭，2010年1月，双方通过法院解除合约。尽管天府汇城与百联天府解除了合作关系，并将以新的价格对外招商以弥补经营亏损，但百联天府购物中心与113家商户签订的合约时间却是长短不一，其中大多数合约都没有到期，如果要这些商家提前撤离，那百联天府购物中心就要承担数额不小的违约金。

归根结底，百联天府购物中心的问题最终落在两个字上：资金。正是纠缠不清的股权分配和资金困境，使得它黯然离场。

业界认为，由于融资渠道狭窄，城市综合体应多关注前期商业模式和盈利方式。毕竟，一个准确的项目定位和运营模式，才是保障稳定收益的基础。

成都的城市综合体项目，原样照搬最多的莫过于万达模式。万达走的是资本运作的模式，也就是长期持有，以租金收益和物业增值收益作为主要盈利点。万达一般不会很快将项目卖掉，即使有少部分销售，也都不是因为缺钱或短期利益的行为，这样的模式对于商业项目的运营来说非常好，但不是每个开发商都有实力做到。

业界专家江林认为，多数开发商在资金、资源、人脉、团队等方面都不具备和万达比肩的条件，因此，在前期的项目规划上务必要量体裁衣，在产品设计、融资模式等方面要走出自己的差异化路线，原样照搬的模式虽然风险相对较低，却容易落得“画虎不成反类犬”的窘境。

江林认为，城市综合体开发商无论是在项目规划和物业持有方式等方面都不应盲目，要根据开发商的财务要求，制定相应的商业开发模式，再结合拿地及其他成本来衡量和设置收支比例、销售持有比例、哪些部分短期持有、哪些部分长期持有，以及项目运作的时间周期等。

来源：每日经济新闻