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环首都绿色经济圈：再次拉涨房价的信号？
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6月24日，被大雨漫过的京城恢复了炎热。
6月24日，被大雨漫过的京城恢复了炎热。
这一天，河北省相关领导驱车3个小时来参加“2011首届环北京都市圈城市发展峰会”。尽管这是在北京，但他们是会议的主角。“环首都绿色经济圈”新规划的讨论与交流是会议的主题，场下座无虚席，大部分是来自北京、河北等地的开发商。
这一天，河北人小柯挂掉燕郊三个售楼处电话后，一脸沮丧。他再次发现，燕郊的房价仍然涨势未已。声音甜美的售楼员告诉小柯，燕郊目前已经是国际级开发区，现在不买以后后悔。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌说，天气炎热，他决定泼一些冷水。他认为，当前经济环境下，城市规划圈应保持四不要。第一，各城市不要找概念，不要找房地产；第二，不要通过打擦边球的方式搞重复建设的项目；第三，不要不计地方财政的成本，放大金融的杠杆率拼命获取资金，套取银行资金；第四，不要简单地以前几年货币宽松条件下财政收入的成绩实力，来规划接下来的工作。
规划与现实
上上城，这个一直以燕郊区域最低价为卖点的楼盘，目前部分尾房均价为8200元/平方米，4月22日，该楼盘的价格只有6700元/平方米。尽管如此，上上城仍保持着区域低价的优势，因为燕郊绝大部分在售楼盘价格盘踞在一万元/平方米左右。
这是一个从不放弃任何炒作机会的区域。2010年4月前，该区域曾借助通州新城概念，一路涨至1万元/平方米左右，但随之而来的房地产调控，令其跌至7000-8000元/平方米，并保持了长达一年之久的“滞涨”。不过，这一僵持局面被河北省“环首都绿色经济圈”的新规划升级打破。
1月12日，“河北省加快环首都绿色经济圈产业发展协调工作办公室”在燕郊挂牌。没有仪式，没有讲话，没有官方报道，只在网络有零散消息。但这消息在燕郊开发商看来是“鼓舞人心”的，这成为目前燕郊所有销售员必说的一句销售托辞。
4月10日，燕郊国家高新技术产业开发区正式揭牌。据说，这是继廊坊开发区之后，廊坊市获批的第二个国家级开发区，也是继江苏昆山高新区之后，我国第二个县域管辖的高新区。
意华东贸国际，是小柯致电的第三个楼盘，该楼盘目前的价格是10500元/平方米。小柯清楚地记得，2009年11月，该楼盘价格还是6900元/平方米，2010年11月，是9000元/平方米。“燕郊大部分楼盘价位都是这样。按照目前燕郊的区域规划利好，日后还可能提价，不能与往日的价格作比较。”意华东贸国际一位销售员如此劝说小柯。
“环首都绿色经济圈”规划，就这样“以房价先行”的方式冲进了当地人的生活。按照河北省加快环首都绿色经济圈产业发展协调工作办公室主任王纪平的解释，这确实是有着城市发展规划理论依据。
“之所以提出环首都绿色经济圈，原因有三点。第一，这总结了河北省的发展特点和优势，也就是说在中国北京只有一个，而环首都不可复制，河北环绕北京，有着其它任何区域所不可比拟的独特优势。第二，借鉴了世界一些发达国家的先进经验，纵观世界所有的发达国家，无一例外都有首都经济圈这个战略。第三，北京建设世界城市离不开环首都地区的支持。”王纪平解释道。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受采访时表示，从长远看来，环首都经济圈是一个方向，这对于分流北京市居住需求，缓解北京当地房价很有好处。但这也是一把双刃剑，服务北京的同时，当地房价不可避免要上升。“风险就在于不要因此产生房价泡沫以及由于房地产先行，从而引发各种因为被强拆土地和房价上涨带来的矛盾。”胡景晖担心。
城市发展框架下的另一种风险
洲联集团五合智库总经理邹毅则有着另外一种担忧。他透露，据他们调研，目前不少三四线城市正急于拉开城市发展框架，导致近两年房地产施工面积巨大，甚至超千万平米。但因教育、就业和资源约束，三四线城市购买力会被一二线消化掉。同时，高能级产业往三四线转移速度缓慢，导致这些地区收入增幅有限，而本应慢牛发展的房地产市场，却被限购措施催化，泡沫风险正在加大。因此，有必要对想进入三四线的开发商进行风险提示。
李光（化名）是去年进入固安的一名开发商，他亲眼见证了“环首都经济圈”的魅力。“固安当地的房价从4000元/平方米一路涨至年末的6000元/平方米，这是固安第一次出现如此大的涨幅。”
李光说，当年北京上海拿东京与纽约的价格比，现在是三四线城市拿北京上海比，在慢慢向这些城市靠近。在他的印象中，环首都经济圈给固安带来的最大变化是，“以前啥都没有，现在是高楼林立，北京车满地跑。说明外来的资金推动了固安的经济发展，城市规划趋于合理也趋于前瞻，承接的外来人口将给这个城市带来新的活力。”
但这反而增加了李光内心的忧虑。“今年房价"滞涨"了，现在固安的开发商都很危险，很可能面临熬不过去的风险。”
李光所在的公司对当地的供应量进行了一项调研。据其调研显示，目前固安有接近40个项目，今年的供应量达25000套以上。“这是一个巨大的供应量。现在燕郊、香河、大厂、涿州都面临同样的情况。”李光说，不限购的固安并没有如他们想象的那样，可以持续承接来自北京被限购的挤出效应。
香河的情况可能更为严重。一家开发企业内部数据统计显示，截至5月底，包括绿地、万科、富力、万通共计22家外来企业，在香河拿地222.33平方公里。这些项目形成的供应量，将是一个可怕的数字。
当地一位进驻的品牌开发商老总明确向记者表示，香河项目本身就为北京购房者打造，99.9%的客户群均在北京。
“这就是风险，短期来看，环首都经济圈的房价涨幅，并不是建立在规划变迁方面，而是在限购背景下的投资性需求所驱动。这种驱动力因为城市规划框架的提前拉开，导致房价被提前透支。但是，由投资性需求所驱动的市场，如果遭遇泡沫褪去的那天，价格就会发生滞涨，这些城市可能会饱受相当长的一段消化周期。”邹毅说，不仅环首都经济圈一带，他所接触的很多三四线城市。都遭遇了供应短期的集中增长，而这源于政府不加以控制的顺应市场潮流卖地。
“我们的房地产市场还处于调控过程中，不要对炒房抱有幻想。各级政府对于房地产市场同样要保留非常冷静的态度。而如何把握，就是按照国务院所讲的，加快保障房的建设步伐，坚决打击投机炒房的行为。”夏斌称，中国的经济应主要依靠实体经济发展，而完全没有必要在股票市场上再建一个资产价格市场。
临近北京的河北三河市某楼盘，今年上半年开盘期间，因开盘当天排号人过多，开发商决定当天上调开盘价800元/平方米，从而引发购房者集体抗议。小柯的小学老师也是其中参与抗议的一员。这位年长的老师曾倍感不解地问她这位在北京工作的学生，“人们都疯了吗？”
来源：21世纪经济报道
这一天，河北省相关领导驱车3个小时来参加“2011首届环北京都市圈城市发展峰会”。尽管这是在北京，但他们是会议的主角。“环首都绿色经济圈”新规划的讨论与交流是会议的主题，场下座无虚席，大部分是来自北京、河北等地的开发商。
这一天，河北人小柯挂掉燕郊三个售楼处电话后，一脸沮丧。他再次发现，燕郊的房价仍然涨势未已。声音甜美的售楼员告诉小柯，燕郊目前已经是国际级开发区，现在不买以后后悔。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌说，天气炎热，他决定泼一些冷水。他认为，当前经济环境下，城市规划圈应保持四不要。第一，各城市不要找概念，不要找房地产；第二，不要通过打擦边球的方式搞重复建设的项目；第三，不要不计地方财政的成本，放大金融的杠杆率拼命获取资金，套取银行资金；第四，不要简单地以前几年货币宽松条件下财政收入的成绩实力，来规划接下来的工作。
规划与现实
上上城，这个一直以燕郊区域最低价为卖点的楼盘，目前部分尾房均价为8200元/平方米，4月22日，该楼盘的价格只有6700元/平方米。尽管如此，上上城仍保持着区域低价的优势，因为燕郊绝大部分在售楼盘价格盘踞在一万元/平方米左右。
这是一个从不放弃任何炒作机会的区域。2010年4月前，该区域曾借助通州新城概念，一路涨至1万元/平方米左右，但随之而来的房地产调控，令其跌至7000-8000元/平方米，并保持了长达一年之久的“滞涨”。不过，这一僵持局面被河北省“环首都绿色经济圈”的新规划升级打破。
1月12日，“河北省加快环首都绿色经济圈产业发展协调工作办公室”在燕郊挂牌。没有仪式，没有讲话，没有官方报道，只在网络有零散消息。但这消息在燕郊开发商看来是“鼓舞人心”的，这成为目前燕郊所有销售员必说的一句销售托辞。
4月10日，燕郊国家高新技术产业开发区正式揭牌。据说，这是继廊坊开发区之后，廊坊市获批的第二个国家级开发区，也是继江苏昆山高新区之后，我国第二个县域管辖的高新区。
意华东贸国际，是小柯致电的第三个楼盘，该楼盘目前的价格是10500元/平方米。小柯清楚地记得，2009年11月，该楼盘价格还是6900元/平方米，2010年11月，是9000元/平方米。“燕郊大部分楼盘价位都是这样。按照目前燕郊的区域规划利好，日后还可能提价，不能与往日的价格作比较。”意华东贸国际一位销售员如此劝说小柯。
“环首都绿色经济圈”规划，就这样“以房价先行”的方式冲进了当地人的生活。按照河北省加快环首都绿色经济圈产业发展协调工作办公室主任王纪平的解释，这确实是有着城市发展规划理论依据。
“之所以提出环首都绿色经济圈，原因有三点。第一，这总结了河北省的发展特点和优势，也就是说在中国北京只有一个，而环首都不可复制，河北环绕北京，有着其它任何区域所不可比拟的独特优势。第二，借鉴了世界一些发达国家的先进经验，纵观世界所有的发达国家，无一例外都有首都经济圈这个战略。第三，北京建设世界城市离不开环首都地区的支持。”王纪平解释道。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受采访时表示，从长远看来，环首都经济圈是一个方向，这对于分流北京市居住需求，缓解北京当地房价很有好处。但这也是一把双刃剑，服务北京的同时，当地房价不可避免要上升。“风险就在于不要因此产生房价泡沫以及由于房地产先行，从而引发各种因为被强拆土地和房价上涨带来的矛盾。”胡景晖担心。
城市发展框架下的另一种风险
洲联集团五合智库总经理邹毅则有着另外一种担忧。他透露，据他们调研，目前不少三四线城市正急于拉开城市发展框架，导致近两年房地产施工面积巨大，甚至超千万平米。但因教育、就业和资源约束，三四线城市购买力会被一二线消化掉。同时，高能级产业往三四线转移速度缓慢，导致这些地区收入增幅有限，而本应慢牛发展的房地产市场，却被限购措施催化，泡沫风险正在加大。因此，有必要对想进入三四线的开发商进行风险提示。
李光（化名）是去年进入固安的一名开发商，他亲眼见证了“环首都经济圈”的魅力。“固安当地的房价从4000元/平方米一路涨至年末的6000元/平方米，这是固安第一次出现如此大的涨幅。”
李光说，当年北京上海拿东京与纽约的价格比，现在是三四线城市拿北京上海比，在慢慢向这些城市靠近。在他的印象中，环首都经济圈给固安带来的最大变化是，“以前啥都没有，现在是高楼林立，北京车满地跑。说明外来的资金推动了固安的经济发展，城市规划趋于合理也趋于前瞻，承接的外来人口将给这个城市带来新的活力。”
但这反而增加了李光内心的忧虑。“今年房价"滞涨"了，现在固安的开发商都很危险，很可能面临熬不过去的风险。”
李光所在的公司对当地的供应量进行了一项调研。据其调研显示，目前固安有接近40个项目，今年的供应量达25000套以上。“这是一个巨大的供应量。现在燕郊、香河、大厂、涿州都面临同样的情况。”李光说，不限购的固安并没有如他们想象的那样，可以持续承接来自北京被限购的挤出效应。
香河的情况可能更为严重。一家开发企业内部数据统计显示，截至5月底，包括绿地、万科、富力、万通共计22家外来企业，在香河拿地222.33平方公里。这些项目形成的供应量，将是一个可怕的数字。
当地一位进驻的品牌开发商老总明确向记者表示，香河项目本身就为北京购房者打造，99.9%的客户群均在北京。
“这就是风险，短期来看，环首都经济圈的房价涨幅，并不是建立在规划变迁方面，而是在限购背景下的投资性需求所驱动。这种驱动力因为城市规划框架的提前拉开，导致房价被提前透支。但是，由投资性需求所驱动的市场，如果遭遇泡沫褪去的那天，价格就会发生滞涨，这些城市可能会饱受相当长的一段消化周期。”邹毅说，不仅环首都经济圈一带，他所接触的很多三四线城市。都遭遇了供应短期的集中增长，而这源于政府不加以控制的顺应市场潮流卖地。
“我们的房地产市场还处于调控过程中，不要对炒房抱有幻想。各级政府对于房地产市场同样要保留非常冷静的态度。而如何把握，就是按照国务院所讲的，加快保障房的建设步伐，坚决打击投机炒房的行为。”夏斌称，中国的经济应主要依靠实体经济发展，而完全没有必要在股票市场上再建一个资产价格市场。
临近北京的河北三河市某楼盘，今年上半年开盘期间，因开盘当天排号人过多，开发商决定当天上调开盘价800元/平方米，从而引发购房者集体抗议。小柯的小学老师也是其中参与抗议的一员。这位年长的老师曾倍感不解地问她这位在北京工作的学生，“人们都疯了吗？”
来源：21世纪经济报道
