罗天昊：城市结构畸形是房价高企根源

近日，经济学者谢国忠称，中国的房价即将大跌，甚至跌幅在50%以上，此言一出，引起了广泛的争议。

事实上，中国的房价，确实有下跌的空间，但是房价的下跌，是有条件的。

在谢国忠发表房价大跌言论的同时，学者苏东在其新作《中国房地产真相》中提出，中国社会结构的失衡，才是中国地产行业乱象的最重要根源。

古人云，居长安，大不易。

今天同样如此。北京、上海、广州等中心大城市，集中了中国几乎所有的核心资源，从央企到高校、到政府机构、到核心产业要素，如果天下的精英不到这些城市，哪里有他们更为广阔的空间呢？

中国的房价问题，并非全国性问题，而是区域性问题。在东部沿海很多城市吸引了众多人口蜂拥而入的同时，中西部广大的区域却出现了严重的人口外流，而在这些城市里，土地资源充裕，并不存在严重的房地产问题。

中国经济的不平衡，同样表现在城乡之间。城市化的浪潮，使农村成为被遗忘的世界。农村的大片土地，其实并没有得到充分运用。

更为普遍的一个现象是，现代的农村人口的主流，从20多岁到50岁，多数都有在城市打工的经历，而在现在的农村，旧的房子基本被推倒，多数农村人都住上了小楼房。而农村的小楼房，都是一两层楼的，土地利用率非常低。如果这些土地在城市，利用率将大大提高，但是，谁会去农村呢？城市的强大吸引力，将农村人口掏空，很多农村青年在农村老家新建了房子，但却不愿意住在那里，而在城市，他们仍然需要地方暂住。

目前中国的城镇建成区的总面积只有3.84万平方公里，仅占全国国土面积的0.4%，却居住了6亿多人口。相比之下，全国的农村宅基地占地为16.8万平方公里，占国土面积的1.75%，是城镇用地的4.37倍，名义上居住了9亿农民，实际上其中的至少2亿人口已经进了城。由此可见，我们的城镇建设占用的土地的供应量依旧很小。

如果不能解决城乡差别问题，农村缺少足够的吸引力，则中国的城市化过程仍将继续，城市土地资源将更为缺乏，指望房价下跌，是不可能的。必须在中国经济和城市布局的大格局下考量。

为什么广州的房价，远比北京和上海低？

广州洛溪新城和华南板块的崛起，为房价的稳定起到了重要作用，而更主要的是，广州之所以房价相对稍低，是因为广州是所有大城市里中心城市和外城发展最为均衡的城市。

2009年，北京的海淀、朝阳、丰台、石景山、东城、西城六大城区的生产总值大约为7500亿元，约占全市生产总值的63%，其中，产值最大的海淀区大约占北京总产值的20%，郊区经济仅占全市总值的37%，而郊区的面积大约10倍于城区。也就是说，中心城区的效率大约是郊区的20倍。

在长三角的中心城市上海，至2009年，已经废除了各个区县的排名，但其2007年的状况仍具参考价值。2007年，上海生产总值为12000亿元，而郊区(浦东新区逐步成为市区，不计算入内)的总产值约为2700亿元，占比不到四分之一。

北京和上海的房价贵，一个很重要的原因是核心城区发达，而郊区落后，不能培养卫星城，所有的资源都集中在市区，自然人口也向中心城区集中，导致中心城区土地压力增大。未来，北京要破解房价高企的难题，首先就需要加大周边区域的发展，特别是通州、大兴、房山、顺义、昌平等区，可以优先发展，北京需要小镇式繁荣。

现在很多城市都希望通过限制人口的政策，来缓解城市交通和住房问题，但这治标不治本，最好的办法还是均衡发展城市。

来源：第一财经日报