江苏鼓励成立房投公司多元模式探路保障房融资

近日，江苏省监察厅下发了修订过的《2011年度保障性住房项目绩效评估表》。

在中央的敦促下，江苏省监察厅、住建厅、国土厅、财政厅、统计局将从2011年2季度末到2012年1月间，联合开展全省保障性安居工程专项效能监察，督查将围绕土地供应、资金筹集、开工率等九大方面展开。

记者从江苏省政府获悉，截至4月底，江苏省共新开工保障性安居工程项目11.25万套，完成国家下达的年度建设任务32.14%。

2011年江苏省在保障房领域的投建压力不轻，根据切分的任务，该省将须为此筹备2万亩土地以及多达500亿的资金，但中央财政目前到位资金仅15个亿。

为了拓展保障房建设的资金渠道，在用足国家规定的资金来源上，目前江苏省支持并鼓励各地方政府建设保障房的融资平台，坊间称之为“房投公司”。

南京苏鼎房产研究所所长宋坚告诉记者，在筹资压力及各级政府的推动下，江苏省目前出现了一些在全国较有影响力的保障房融资模式，例如共有产权房的“淮安模式”、公共租赁房的“常州模式”、棚户区改造的“徐州模式”和保障对象住房按揭担保的“泰州模式”等等。

记者了解到，南京目前已经引入了30亿元社保基金试水保障房。

2011年，国家下达江苏省保障性安居工程建设计划具体内容是：新增公共租赁住房14.5万套，新增廉租住房0.5万套，新建经济适用住房6万套，新建限价商品住房5万套，发放廉租住房租赁补贴4万户，完成各类棚户区危旧房改造9万户。

截至4月底，江苏开工的11.25万套保障房中，公租房3.7万套，完成25.5%；廉租房0.5万套，完成100%；经适房1.25万套，完成20.8%；开工限价商品住房3.3万套，完成66%；完成棚户区危旧房改造2.5万户。

宋坚告诉记者，对于江苏省保障房的建设，最大的问题还是资金，资金到位的话，土地、开工率相对就不是大问题了。

江苏省住房和城乡建设厅房改办副主任汪享生此前表示，作为东部省份，援助住房保障的专项资金主要有三个渠道，第一个是财政预算安排资金，第二个是土地出让金的净收益10%的比例，第三个就是住房公积金的收益。

另外，江苏约有200个亿的社保基金及银行贷款投入保障房建设。为了争取并使用这些资金，江苏省支持并鼓励各地方政府成立专门的“房投公司”。

常州市政府于2009年就成立了保障房的投融资平台，即常州公共住房建设投资发展有限公司，注册资本10亿元。

为保证该房投公司具备持续的投融资能力，常州市政府为房投公司注入了3000亩土地资源，设计了包括市财政预算内安排、每年提取土地出让净收益的10%、住房公积金增值收益中的部分、一级土地开发的增值收益等资金，作为信贷融资的还款来源。

其中一级土地开发的增值收益是房投公司最主要的还款来源。

“现在土地不好卖了，相对而言对于地方保障房建设的资金筹集影响很大。”宋坚表示，但是，常州在公积金增值部分参与保障房建设的探索做得很好。

江苏省银监局公布材料显示，由于常州市政府注入了优质资产、房投公司实力强，目前江苏已有10家银行对房投公司授信40多亿元，已累计获得银行贷款41.19亿，贷款余额37.54亿元。

“目前国家收紧信贷，同时在清理各项投融资平台，这个风险正在规避，所以现在保障房是地方最大的民生项目，也只有保障房才能相对融到资金了。”常州市建设局一位人士告诉记者。

在苏北地区，由于经济条件不如苏南一带好，保障房建设呈现出极大的压力，但是也出现了徐州棚户区改造的样本。

作为苏北的老工业基地，上世纪50年代到80年代初，国家在徐州布点近千家企业，在矿区及城市周边建成一大批平房或简易楼房。由于年久失修，此后形成了112个、占地面积426公顷的大片棚户区。

据悉，以徐州为例，作为最大的民生工程，“棚改”涉及6万户居民，需要资金近100亿元，而省、市财政补贴仅几亿元。

徐州的方式，则是由政府主导成立了新盛建设发展投资有限公司，作为棚户区改造项目投融资主体，负责资金筹措、统筹管理、委托代建等具体工作。

2008年底至今，新盛公司利用国家振兴老工业基地的政策支持等，已累计获江苏银行业中长期银团融资达81亿元。

据国开行江苏分行副行长郭振兴透露，徐州此前一、二期银团贷款是以财政预算收入为还款源；在第三期银团贷款时，采用了动态抵押、项目土地出让金定向返还棚改成本的融资方式，获银监部门、国开行总行的认可，目前徐州方面在还款上暂未出现一笔逾期。

来源：21世纪经济报道