欧美欲紧房贷 楼市或二次探底

随着3月31日欧盟提出一项新的房贷政策议案，欧美已相继拿出有紧缩效力的购房贷款新政策提案。有分析认为，虽然新方案能加强保障金融机构和消费者利益，但从紧从严的政策取向带来楼市二次探底的隐忧。

欧美房贷新政“紧”字当头

欧盟3月31日提出的这项新房贷政策议案，旨在让贷款购房者利益得到保护，避免再次出现2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机。初步措施将是制定统一的抵押品信息对比制度，并加强审核贷款人还款能力。

据法新社报道，该议案的声明表示，要确保贷款买房者“能够在风险面前得到有效的保护”。为了避免重蹈美国次贷危机的覆辙，新的政策给银行和抵押贷款机构设定了严格的限制，以保证买房者得到保护。为杜绝对还款能力的错误估计，欧盟的新规加强了对放贷方的要求，即放贷方要向欧盟监管方提供每个抵押品的标准化信息。这个暂定名为“欧洲标准信息表”抵押品条件信息表，以供监管当局能横向对比其他贷款者所出示的抵押品。放贷者还被要求一定要在放贷前评估消费者的还款能力。据悉，英国在2007年至2008年之间，45%的抵押贷款是没有经过消费者的收入证明而发放的。

欧盟预计新的措施将大幅降低抵押贷款违约数量，能为该地区金融机构每年避免12亿至19亿欧元的坏账损失。2008年，欧盟抵押贷款市场的市值相当于该地区经济产出值的50%，房产抵押占了抵押贷款市场的70%。

无独有偶，3月29日美国监管机构也对房贷出台新紧缩政策。据路透社报道，该规定称惟有购房者缴足20%首付金，且在此前没有贷款问题才能享受最优贷款利率，此举旨在重建贷款纪律，并确定最安全按揭贷款的形式。在该草案中，监管机构希望取得相关人士反馈的议题超过170条，暗示法案在最终确定前可能有很大修改。美国证券交易委员会(SEC)正在研究该草案，所有相关的机构都表示将于本周对该草案进行投票，该草案将接受公众评论60天。

楼市有二次探底隐忧

针对新政提案，反对者称将加剧楼市的不振，房价下跌趋势难阻。欧美楼市在新政压力下将更难止跌回转，IHS环球透视经济学家帕特里克·纽波特断言，楼市的二次探底就将发生在今年下半年。

在美国，消费者团体、一些抵押贷款出借人和金融服务团体曾抱怨，20%的首付过高，将令很多人难以购买房屋，进一步拖累本就不景气的美国房地产市场。联邦存款保险公司(FDIC)董事长贝尔称，FDIC特别关注该法案对低收入借款人的影响。监管机构提出的另外一个方案是10%的首付加抵押贷款保险。贝尔淡化了可能的影响。“这不意味着所有房屋购买者都必须满足这些高标准才能获得抵押贷款。“

监管机构面临的另外一种反对声音是，该草案过于严格，难以让民间证券化市场起死回生。

有分析人士认为房地产市场本身存在“机能障碍”，20%的“安全”房贷无法改变这一状况。目前，大部分经济学家对未来房价给予继续下跌的判断，甚至预估一些地区跌幅将达60%。

标普认为，如果凯斯-席勒房价指数低于2009年4月的低点，美国房地产市场将有可能在今年6月出现“二次探底”，而目前20个城市的指数仅比最低点高出1.1%。帕特里克·纽波特周二也表示，虽然房价并没有像2009年那样急转直落，但正在慢慢探底。

房价是否稳定往往是衡量经济衰退结束的最基本指标。一旦房地产领域投资者活跃，这就意味着国家的国内生产总值就会增长。英国、德国和欧洲其他国家的房价仍处于下跌趋势，欧洲经济前景由此看在新政压力下更不乐观。

有分析指出，在国际金融危机爆发数年之后，现在低迷的楼市成为了欧洲各国政府需要解决的当务之急。对于深陷债务危机泥潭的欧洲国家尤为如此，持续下跌的房价以及扩大的失业危机，进一步阻挠了国家经济的恢复。为摆脱债务危机而推出的财政紧缩政策也会对购房者造成很多困扰，房子卖不出去，消费不振，经济无法获得起色。

据悉，英国楼市在2010年初复苏势头强劲，之后就一路下跌。在2011年1月房价下跌1.1%，创下了自2009年8月以来的最大跌幅。专门反映西班牙房地产市场价格的IMIE指数显示，去年12月西班牙房价下跌3.9%，其住房价格回落到2005年的水平。最糟糕的要数爱尔兰，房价去年第四季度跌幅达到10.8%，而且下跌速度加快。西班牙银行在去年10月份估计，该国有将近70至110万套空置住房，这些未能售出的住房将在今年继续打压售价。