“两房”改革 政府主导模式将退出历史舞台

在华盛顿举行的研讨会上，美国财政部长盖特纳强调，“两房”改革是一个“非常复杂”的进程，动刀需要“慎之又慎”。

在接管住房抵押贷款融资双巨头房地美和房利美两年后，美国政府终于迈出了改革“两房”的重要一步。

2月11日，美国财政部向国会提交了住房金融系统改革报告，阐述了美国住房金融市场改革的可选方案，要求逐步削弱“两房”，降低政府提供的住房抵押贷款担保比例，吸引更多私人资本回归房地产金融系统。这份报告的公布，预示着一场“国退民进”的美国住房抵押市场改革正徐徐拉开帷幕。

“两房”主导模式面临终结

财政部发布的这份长达31页的报告认为，美国政府的支持已经起到了稳定房地产市场的作用，但奥巴马政府相信在正常的市场环境下，私人部门应该成为抵押贷款的主要来源，并且承受相关损失。

“这份报告是为进行根本改革提供的一个方案，即逐步削弱“两房“，加强消费者保护，同时保留为需要的人提供买得起或租得起的住房的渠道。”美国财长盖特纳在当天发布的相关声明中表示，改革进程正在启动，但需要“负责任且谨慎地进行”，以免对经济造成破坏。

报告提出了改革住房金融系统的三个可选方案，其中包括建立完全私有化的住房金融系统；设立定向担保项目和重大风险保险基金，以便在出现大规模危机时对市场形成支持；政府继续为一定规模的抵押贷款证券提供再保险，但不再通过“两房”这样的政府支持企业来实施。对此业内人士普遍认为，“完全私有化”的方案最为激进。

根据美国政府的数据，截至去年第三季度，美国住房抵押贷款中九成以上是由“两房”和联邦住房管理局提供担保，而只有不到5%的贷款来自私人资本。目前美国住房抵押市场规模超过10万亿美元。

作为本轮金融危机的肇始方，以“两房”为核心的美国住房抵押市场运作模式一直饱受诟病。危机爆发以来，要求改革“两房”的呼声不绝于耳。自2008年9月被政府接管至今，“两房”已累计接受政府救助金逾1500亿美元。由于两家公司股价长期表现不佳，去年6月16日，“两房”股票从纽约证券交易所退市。

改革料难一蹴而就

财政部提出的改革方案最终如何“落地”还要等待国会审议批准，而在业内人士看来，报告的提交将掀起各利益群体间的争论，同时标志着共和党和民主党在住房金融系统改革上的政治和政策较量的开始，相关方案的讨论可能持

续数月甚至数年。在11日当天举办的一场活动上，盖特纳预计改革住房系统可能需要5-7年时间。

目前，华尔街大型银行对推动住房抵押市场私有化的方案最为支持，因为这将增加其在长期被“两房”占据的住房金融市场中的份额。相比之下，社区银行、房地产机构、建筑商和受益于政府支持的消费者团体则反对这项变革，并呼吁剔除“完全私有化”的方案。

美国证券化论坛执行理事多伊奇认为，方案中提出的一些短期措施将削减“两房”的市场份额，“方案中有关通过提高担保费用来废除“两房“资本优势，创造公平竞争平台的目标令人鼓舞。这个不公平的优势已经限制了私营资本支持住房金融系统的能力，并且将负担转移到美国纳税人身上”。

此前已有房地产经纪商和开发商向国会建言，称住房市场目前仍十分脆弱，无法经受迅速改革的考验。不少分析人士就此认为，任何对“两房”的改革措施都将以渐进的方式进行，以免造成市场动荡。美国证券业和市场金融协会执行副主席斯诺克表示，针对住房抵押市场改革的讨论最重要的一点就是“确保过渡是平稳、谨慎的，不会破坏市场的正常运转”。

不必担心大震荡

尽管此前市场对“两房”改革的各种方案都早有预期，但方案公布后仍有不少人担心美国政府对“两房”扶持力度的减弱，将提高购房者的借贷成本，并让脆弱的房地产市场雪上加霜。更有甚者认为，住房金融系统的问题非常复杂，房地产市场的震荡可能影响美国经济复苏，并进一步影响全球经济。

对此，中国现代国际关系研究院世界经济研究所所长陈凤英在接受中国证券报记者采访时表示，改革方案出台后，抵押贷款会减少，房地产市场可能会萧条一段时间，但预计美国政府还有后续安排，短期会为市场提供一定措施保障，不会出现大的震荡。而购房成本上升，没有钱买房的人买不起房了，反而会激活租房市场。

陈凤英还表示，“两房”股票摘牌已经有一段时间，这表明这种企业的运作模式已经不适合后危机时代，改革是迟早的事。美国政府能够做出这样的决定，表明房地产市场已经见底，美国政府有信心解决问题了。目前的问题都是危机的“后遗症”，但不会引发下一波危机。