“两房”盈利大幅改善

受益于美国房地产市场的回暖，美国住房抵押贷款两大巨头房利美和房地美在第二季度盈利水平显著改善。其中房利美第二季度盈利51亿美元，扭转去年同期亏损的表现，环比增长89%；房地美二季度盈利30.2亿美元，远高于一季度的5.77亿美元。

“两房”扭亏为盈

由于房价上涨、贷款违约率下降、信贷损失拨备大幅减少，“两房”在第二季度交出了令市场感到满意的业绩答卷。房利美8日发布的报告显示，当季公司净利润环比增长近90%，达到51亿美元，合每股盈利0.37美元。这是该公司连续第二个季度实现盈利，且远远好于去年同期亏损2.89亿美元的表现。房地美第二季度则由去年同期的亏损21.4亿美元转为盈利30.2亿美元，且远高于首季盈利5.77亿美元的表现，这是该公司连续第三个季度实现盈利。

数据显示，截至第二季度末，房利美的信贷损失拨备从今年第一季度的近770亿美元下降至680亿美元；房地美当季的信贷损失拨备仅为1.55亿美元，远低于去年同期的25.3亿美元及今年首季的18.3亿美元。

房利美首席执行官马约普鲁思表示，公司业绩的改善很大程度上受益于房价的上涨，但现在还不清楚未来几个季度这种持续上涨的势头能否保持。目前宣布全国性的住房市场复苏还为时尚早，尽管有理由相信房利美在2012年能够实现全年盈利，但“2012年下半年的业绩表现可能不会像上半年一样强劲”。

作为美国最大的住房抵押贷款融资机构，“两房”目前持有全美超过半数的抵押贷款。在次贷危机爆发后，两家机构曾一度面临破产困境，但在接受巨额救助资金后于2008年9月被美国政府接管。

在披露第二季度财报后，“两房”均表示当季未申请任何政府救助。而在过去近四年时间里，“两房”累计接受美国政府救助金已经达到1900亿美元，迄今通过股息方式偿还了其中的460亿美元。目前美国政府在房利美的持股比例为79.9%，在房地美的持股比例为79.86%。

由于股价长期低于1美元，“两房”股票在2010年被迫从纽交所退市，转到场外电子柜台交易市场（OTCBB）交易。数据显示，今年以来，房利美股票价格累计上涨50.61%，目前市值为17.46亿美元。截至2011年12月底的每股账面价值为-117.5美元，总股数为58亿股，资产负债率为99.3%。房地美股票价格年初至今上涨45.28%，目前市值为9.96亿美元。截至2011年12月底的每股账面价值为-132.98美元，总股数为32亿股，资产负债率为99.3%。

去年年初，美国政府曾提出住房金融市场改革方案，旨在扩大私营部门在美国住房融资市场中的作用，逐步降低并最终结束政府支持的“两房”扮演的角色。不过美国政府当时承诺称，无论最终采取何种改革方案，其都将继续为“两房”提供支持，确保后者能够偿还所有债务。

美房市或现拐点

据房地美8日发布的报告，第二季度全美房价同比增长4.8%，创下8年来最高涨幅。尤为值得一提的是，在截至6月份的过去12个月中，全美34个州及哥伦比亚特区房价均有所上升，这一数字也是2007年4月以来的最高点。

此前一天住房贷款服务公司CoreLogic发布的报告称，6月份美国房价同比增长2.5%，连续第四个月实现同比增长。

在近期一系列利好数据的支撑下，经济学家普遍认为本轮美房地产颓势已经触底。CoreLogic总裁安纳德表示，尽管在过去三年中房价都出现了上半年上升下半年下滑的情况，但预计今年下半年仍将看到积极的信号，温和的价格上升将在全美范围内得到支持，“2012年很可能成为美国住房市场出现拐点的一年”。

IMF美国团队主管费雷蒂认为，2012年上半年美国房价已经开始上涨，新房开工和销售量也自2011年夏末开始改善。如果这一趋势得以延续，房地产市场将最终实现转向。预计美国房地产市场活动将在未来4-5年回归到泡沫前的平均水平。

不过也有业内人士提醒称，房价上涨并不预示着房地产市场将彻底转向，“两房”未来仍然有可能出现进一步亏损。资本经济公司的数据显示，尽管6月份全美房价上涨，但房屋销量同比下滑5.6%，创下16个月最大降幅。分析人士称，房市复苏受到疲弱的大经济环境的遏制。目前美国失业率仍在8%以上，薪资增长疲弱，消费信心低迷，这都意味着有购买或投资新房意愿的潜在家庭数目可能下降。