追问千万套保障房：冲击刚需势头能否延续？

5月全国各主要城市房屋成交量急升，令楼市回暖趋势升温。大多分析及统计数据均表明，近期楼市成交多集中在刚需盘。通过调控压抑了较长时间的刚需一旦爆发，房价或许又将进入上涨通道。

在这个节骨点，很多人想到了2011年开始建设的千万套保障房。如果这些保障房全部入市，如今的楼市和房价走势将发生什么样的变化？对此，《每日经济新闻》记者在广州、上海等地进行了调查。

子平（化名），上海人，今年34岁，未婚，税后月收入超过8000元，即将迁入位于上海青浦徐泾的一套房子。上述房屋总建筑面积为68平方米，按照21世纪不动产统计，如果在商品住宅市场购买，总价至少100万元以上。然而，子平仅支付了48万元就住进了该房。

子平是国家保障房开发计划的受益者。由于保障房开工量的急剧增长，上海的经济适用房申请门槛一降再降，家庭人均月收入5000元，人均财产15万元，也可以申请经济适用房。子平的父母因而成功申请购买到一套经济适用房。一定程度上，已经有一部分刚性需求的购房人群转而选择购买以经济适用房为代表的各种保障类住房。

根据中央计划，“十二五”期间建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套，2011年计划建设1000万套，2012年计划建设700万套。然而，保障房对普通商品房市场的冲击，或许并没有想象中那么厉害。经济适用房是目前对普通商品住宅市场冲击最大的一类保障性住宅，但根据上海易居房地产研究院的调研，全国范围内经济适用房开发投资额占商品住宅比重持续下降，2010年降至3.1%，成为历年最低。

资金制约保障房供应

中国指数研究院上海研究总监陈延彬告诉《每日经济新闻》记者，北京、上海等一线城市在开发建设包括经济适用房在内的保障房时，要比其他城市积极得多。2011年上海开工的保障房套数达到22万套，而同期北京是20万套，均大体完成了当年度的保障房开发计划。今年，上海预计开工的保障房有16万套，北京则达到16.58万套，与国家的经济适用房发展计划相适应。

上海易居房地产研究院的《2011~2012年保障住房年报》显示，2011年全国新开工建设城镇保障性安居工程住房1043万套（户），截至2011年11月份，大部分省份开工率已经超过100%。

相比巨大的保障房开工量，当年度保障房竣工量却不多。2011年基本建成城镇保障性安居工程住房432万套，其中，有1/3主体结构基本完成，1/3进入楼层施工，1/3完成基础施工，基本符合住房和城乡建设部的要求。

上述年报称，这是因为保障房竣工量受工期的影响。一般而言，保障房的合理工期为两年半左右，因此2011年保障房竣工工程中99%都是由2009年结转过来的。按照这一施工进度，今年竣工销售的保障房将比去年更多。

资料显示，2010年，全国各类保障性住房和棚户区改造住房实际开工590万套，明年竣工的保障房数量将更为庞大，对普通商品住宅市场的冲击显然也会更大。

同时，保障房建设所需资金规模巨大，通过上海易居房地产研究院测算，预计2012年保障性住房建设所需资金在2.5万亿元左右。然而，由于地方政府对保障房建设的预算较少、土地出让收入有下滑的态势、地方融资平台债务进入集中偿还期，融资可能受到一定掣肘，资金压力严峻。

上海易居房地产研究院方面由此认为，2012年能否按期完成保障性住房700万套以上的新开工量和500万套以上的竣工量，资金难题是最大的不确定性。

保障房开始冲击刚需

2010年8月，上海市政府决定在全市推出经济适用住房申请供应工作，并调整放宽了申请准入标准，其中家庭人均月可支配收入限额由2300元调整为2900元，家庭人均财产限额由7万元调整为9万元。

2011年3月，上海市政府再次放宽经适房准入标准，将3人及以上申请家庭人均月可支配收入限额由2900元调整为3300元，家庭人均财产限额由9万元调整为12万元。2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%。

在申请门槛不断下降后，可以购买经济适用房的人群已经慢慢向普通住宅的购买群体靠拢。

早在今年3月，易居（中国）控股有限公司执行总裁、克而瑞信息技术有限公司董事长丁祖昱就曾表示，上海的经济适用房申请标准已经提高至家庭人均月收入5000元。这意味着如果一户家庭是三口人，其中只有两个人工作，家庭收入总额达到15000元，也符合经济适用房的申请标准。当时，他认为，保障房的大量供应，必然会冲击刚性需求。

他的预言随后果然实现。事实上，子平的父母也正是在今年3月份以后申请经济适用房，并获得批准。而除了子平外，其他的一些具有上海户籍、月收入在万元以内的人群也在等待经济适用房这个馅饼落入自己口中。

经适房制度仍需完善

然而，能真正享受到经济适用房利好的人只是少数。陈延彬告诉《每日经济新闻》记者，虽然此前上海的经济适用房是继动迁安置房之后排名第二位开发量最大的保障房，但眼下这一保障房开发思路正在变化，目前开发的保障房更多以公租房作为主要组成部分。

实际上，经济适用房制度暴露的问题也越来越多，公众开始质疑起其“经济性”和“适用性”。

2009年以来，出现了强化公租房、弱化经适房的现象。经济适用房开发投资额占商品住宅比重持续下降，2010年降至3.1%，达历年最低；经济适用房销售面积占住宅销售面积的比重逐年下降，由最高年份2000年的22.69%下降至2010年的2.94%。

相比于经济适用房，限价房对普通商品住宅市场的冲击则更弱。截至2010年初，全国的限价房建设规模还很小，仅北京、天津、广州、宁波、成都等少数城市有实质性动作。2011年10月上海的首个限价房才正式开工，很多城市甚至开始重新考虑是否要建设限价商品住房。

经济适用房和限价房真会冲击普通商品住宅市场进而抑制房价？也许并没有想象的那么容易。

·房企案例

拿地近一年朗诗配建经适房仍是土堆？

造成保障房供应不力的一个主要原因是开发商一再延迟配建保障类用房的供应。上海、北京等城市在2009年底前后出让的各类商品住宅用地多规定开发商必须配建一定比例的保障类住房，上海的比例是5%，北京则高达30%。然而，《每日经济新闻》记者对配建保障房进行抽样调查却发现，这些配建的保障房建设速度并没有完全跟上。

如朗诗上海祝桥项目配建的保障房，不仅开工时间比商品房晚得多，开发商更是以保证“普通商品住宅业主的正常生活”为由，专门给配建保障房的业主开发小区通道。

一些房地产专家表示，很多开发商为小区配建保障房并非心甘情愿，保障房往往会被区别对待。这让很多人产生疑问：依靠这些配建的保障房，真能抑制房价吗？

配建经适房或于2014年交房

2011年8月，朗诗集团旗下的上海朗华置业有限公司以5.75亿元总价拍得了上海祝桥新镇E6地块。上海规土局公布的土地出让须知和答疑纪要显示，该地块除了需要配建30%的全装修住宅和20%的中小套型住宅以外，还要求配建5%的经济适用住房。

据该项目销售人员小徐介绍，整个项目分两期开发，将建32栋房源（包括售楼处），总户数为1200户。其中3栋为经适房房源，层高为7层楼，约80户左右。

然而，《每日经济新闻》记者日前在该项目现场并未看到经适房的踪影。该地块围墙之内，除了几个翻起的土堆、几架竖起但并无动静的吊车外，就只剩下尚未拆除脚手架的售楼处。

小徐告诉记者，该项目经适房部分一个月前刚打完地基，目前在建的工程是一期项目和售楼处的样板房。其中，一期项目共13栋多层房源，今年8月左右就能封顶，可能于今年9月开盘，但其中不包括3栋经适房。经适房将同二期房源一起交房。据朗诗集团上海公司营销总监马庆的说法，二期项目的交房时间为2014年6月。

两期项目开发时间相隔甚远，为何把经适房安排在二期规划中？有业内人士猜测，开发商是为了把经适房对项目的负面影响降到最低，从而把经适房的建造时间往后推延。虽然配建经适房的比例并不大，但仍给了开发商很大的“压力”。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，经适房的配建无论对刚需还是对高端项目的销售都会产生负面影响。

对于经适房的建造时间，马庆并没有给出具体答复，只表示是“正常规划”。《每日经济新闻》记者联系到了朗诗集团上海公司项目运营方面的负责人了解相关情况，但截至发稿，该负责人未给出任何有效的答复。

专为经适房设计小区出入口

去年11月，浦东首批经适房中，位置相对较好的三林基地价格为8000~8100元/平方米，航头基地的价格在5300~5600元/平方米。这样的价格对商品住宅形成了明显的冲击。马庆告诉记者，位置较上述地区差的祝桥新镇E6地块一期的毛坯房均价在1.2万元/平方米左右。

杨红旭说，经适房对商品房的冲击表现在两个方面。一是购房者购买商品房时，往往会顾忌经适房人群收入上的差异，这对项目销售会产生影响；二是具有配建的经适房价格要比同小区的商品房便宜得多，这将给商品房销售带来冲击。他指出，随着经适房准入标准的提升，这种影响会变得更为明显。

事实上，朗诗的上述项目曾试图淡化经适房对小区的影响。

小徐告诉记者，一期项目位于社区东面，东侧紧邻湖景，南面还有一条河道，位置很好。而配建经适房的地块与一期项目拉开了很大一段距离，位于社区的最西南角，不但靠马路，而且旁边是社区的电机房。

另外，项目在规划时，还在经适房旁边设计了一个小区出入口。马庆表示，这表面上是为了“方便经适房人群”，实际是为了避免影响东面一期业主的正常生活。

同策咨询研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，开发商在开发配建经适房项目时，商品房和经适房的资源配置往往会有差异，“这是风险最低的规划措施，否则很可能就会对商品房的销售形成负面影响，同时对产品今后的定价产生冲击。”

配建需靠法规制约

如何保证配建的保障房能按时保质及时供应？如何让入住保障房的业主不会因开发商规划的不同而有“低人一等”的感觉？

中原集团研究中心高级经理刘渊表示，让开发商参与配建保障房，是为了让政府省下开发精力。

中国房地产数据研究院院长陈晟认为，政府让开发商配建保障房，是为了避免某些区域形成特别明显的“区格”（即某些国家已经形成的穷人区和富人区的差别），其次是为了让购房者共享区域内的社会管理服务。

政策初衷很好，但如何让开发商认真履行配建义务呢？

刘渊指出，配建的经适房，品质与商品房不存在太大差异，但通常开发商很难有这样的自觉性，需要政府出台更多的监管措施来予以约束。在配建经适房的项目中，对于经适房房源而言，开发商只是一个“包工头”的角色，政府才是这些经适房的“主人”。目前首先要完善具体的质量监管措施和标准，而目前这块尚存在缺失。

张宏伟则表示，要鼓励开发商配建好经济适用房，政府可以在土地出让上予以让步，通过出让高性价比土地提高开发商参与的积极性。此外，还可以通过比较好的融资模式，或者新的金融创新产品来支持保障性住房建设，在政策层面给予鼓励，允许创新性的融资方式在保障性住房领域尝试和执行。