上半年广州保障房开工率不足15%

广州市国土房管局日前发布数据显示，上半年广州市4万套保障性住房(不包含货币补贴)已开工5804套，仅占总数的14.5%。《每日经济新闻》记者发现，有多个区的开工率为“0”。按照保障房两年多的建设周期，今年新开工的项目将直接影响2014年的保障房供应。

上半年开工率偏低，意味着广州保障房建设的任务将被扎堆到下半年。据了解，今年年初广州市即向国家开发银行贷款110亿元用于保障房建设，在政府主导的情况下，保障房建设资金仍然面临着较大压力。

开工率不足15%

据广州市国土房管局最新数据，截至今年6月25日，广州保障性住房(不包含货币补贴)已开工5804套，占总数的14.5%。上述部门于6月29日披露的“2012年全市住房保障年度目标任务情况表”显示，上半年，包括天河区、白云区、黄浦区等在内的5个区保障房开工率竟然为“0”，而这5个区共承担了超过5000套的建设任务。

另外一个突出的现象则是，广州市本级的建设任务是27370套，但上半年仅开工率486套，完成率只有1.8%。

据去年同期数据，广州2011年上半年的完成率超过40%，与之相比，今年上半年广州保障房建设进度显得十分缓慢。

广州市住房保障办公开的解释是，与去年相比，今年广州保障房新建项目均从土地红线实物储备阶段开始实施，部分项目需调整控制性详细规划方案后再推进相关设计工作，前期工作难度也更大，但“经核对项目进展情况，可以确保按时完成年度开工任务”。

上半年不到15%的开工率，意味着广州今年的保障房建设将有超过85%的任务量必须在下半年开工。

根据广州市国土房管局披露的“广州市2012年保障性住房建设计划项目一览表”，将有20个项目集中在今年10月份开工，但位于广州市天河区的配建的两个保障房项目还未给出具体的开工时间表。

广州保障房建设节奏的“前松后紧”，与去年全国各省市的情形如出一辙。据住房和城乡建设部的统计，截至去年5月底，全国保障房开工率仅为34%，明显慢于开工的计划进程。但截至去年6月底，开工率攀升到56.6%，完成了此前确定的“时间过半、任务过半”的目标。去年9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率高达98%，而截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工量就已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。

从各个省市的情况来看，除个别省市外，截至去年10月底，开工率几乎都达到了100%。

资金仍是主要困难

中国房地产研究会副会长顾云昌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，保障房开发进度“前松后紧”有多方面的原因。一般来说，保障房的土地指标从下达到项目的规划、开发需要一个过程，所以开工时间大多还是集中在下半年。

此外，他指出，资金来源也是一个不容忽视的问题。保障房建设的资金主要来源于政府的土地出让金、住房公积金收益等，从这个角度来看，资金的筹措也需要时间。

对于上半年广州市保障房建设开工率偏低的问题，广州社科院研究员彭彭认为，“主要问题还是出在土地指标和资金来源上”。

按照“广州市住房建设规划(2010～2012)”，2010年至2012年，广州市将分别为保障房建设提供150公顷、78公顷和78公顷的土地供应，合计将为此提供超过300公顷的土地。

顾云昌指出，保障房建设资金“是地方政府财政预算之外的东西”，将提取一定比例土地出让金和公积金收益，但主要还是来自于土地出让金收入。

但现实情况却是，房地产市场调控以来，一线城市的土地出让金收入一降再降，无法保证保障房开发的庞大资金投入。

链家地产发布的数据显示，包括北京、上海、广州和深圳在内的一线城市2012年上半年土地出让金仅为429亿元，同比下降56.4%。一线城市的土地出让金降幅为全国20重点城市之首，成交土地宗数仅为359块，成交建设用地面积为1526公顷，平均楼面价为1677元/平方米，溢价率为8.1%，各项指标均降至2010年以来的最低点。

对商品房影响有限

虽然开工率偏低存在多方面的原因，广州市住房保障办也出面表示将会如期完成开工任务，对于这样一个中央层面下达的“硬性任务”，地方政府无疑不敢掉以轻心。

也有业内人士担心，如果上半年开工率偏低是受土地市场低迷、资金短缺的影响，一旦下半年土地市场持续低迷，广州市4.5万套的保障房建设任务能否按时完成还是未知数。

按照一般的建设周期，这一批保障房项目最早也要到2014年才能交付，也就意味着，对商品房市场造成的冲击至少不会在今明两年出现。

另外一方面，如果楼市调控继续，土地市场的持续低迷难以避免，虽然各省市都制定了相当“宏伟”的保障房建设蓝图，但一旦土地出让金减少，能否有足够资金支撑保障房项目的建设还是一个无法忽视的问题，从这个角度来说，保障房建设对商品住宅市场的冲击未必如想象中来得“猛烈”。

除此之外，减少经适房供应，大力发展公租房几乎已经成为未来保障房建设的共识。以广州为例，2012年制定的超过40000套的保障房计划当中，公租房共计27500套，占据了相当大的比例，反之，可入市且直接影响商品房销售的经适房仅3000套。

据《每日经济新闻》记者了解，从今年开始，广州就不再新批经适房项目，将大力发展公租房。相关分析指出，没有产权、购买吸引力较小的公租房对商品房市场的影响十分有限。

上海易居房地产研究院分析指出，短期来看，保障房将分流低端商品住宅市场的部分需求，但保障房成交量占住宅市场总成交量的比例将在2013年达到最高峰(超过65%)，随后将下降并且保持稳定，大约只占37%左右的份额。