亮丽数据难掩美楼市复苏迟滞

在全球经济不确定性增加的大背景下，近期美国好于预期的房地产市场数据带来了难得的一抹亮色。本周集中披露的数据显示，美国4月份旧房和新房销售均出现量价齐升的情况。

其中对整体房地产市场贡献超过九成的当月旧房年化销售量为462万套，比3月份经修正后的447万套上升3.4％，比去年同期的420万套上升10％。当月美国新房销售量经季节调整按年率计算为34．3万套，比3月份经修正后的33．2万套上升3．3％，比2011年同期交易量高出约10％

更为积极的一面是，4月份美国旧房销售中间价同比增长10.1%，创下2006年1月以来最大涨幅；新房销售中间价则同比增长4.9%。另据美国联邦住房金融局的独立报告，3月份美国住房价格同比增长2.7%，创下2006年11月以来最大涨幅，环比增长1.8%，为1991年以来最大涨幅。

这些数据虽然亮丽，但仍然难以掩盖美国房市复苏的复杂前景以及其间不可忽视的风险因素。可以说，美国房地产市场自由落体式的下滑虽然已经接近尾声，但复苏过程将非常缓慢，对美国房市复苏前景不应过于乐观。

首先，房屋价格的大幅上涨并非主要源于强劲的需求增长。4月份美国旧房年化销量虽然上升，但仍然显著远低于美国房地产市场在健康环境下的正常水平。有业内人士指出，4月份房屋价格的显著上升很大程度上是由于当月交易的房屋中，面积更大、价格更贵的房屋占比扩大，而非交易房屋价格的普遍回升。大多数其他房价指标普遍显示美国房地产市场价格趋于稳定但涨幅有限。

第二，影子库存的阴影尚未消除。美国房地产数据公司RealtyTrac的最新报告显示，由于银行努力避免扣押发生违约的物业，且房地产市场复苏显示出了稳定的迹象，今年4月份美国房屋止赎申请下降到了五年来的最低水平。但这并没有展现出美国房地产市场的全部实情。如果从州的层面来看，止赎活动并不像整体情况所显示的那么乐观。在美国，包括加利福尼亚在内的23个州的房屋止赎程序无需获得法庭批准，因而进展更快。但在佛罗里达、新泽西等26个州，房屋止赎程序需要获得法庭批准。今年2月，部分贷款机构止赎文件虚假签名诉讼案刚刚达成和解，佛罗里达等州因此拖延的止赎程序刚刚恢复进度，4月份这些州的止赎申请上升了15%。随着止赎活动逐步恢复，可能有更多止赎房产进入市场，从而给市场带来压力。

当然，从积极的一面看，虽然影子库存大量存在，但美国租赁房屋市场的逐步升温可能成为推动整体房地产市场走向复苏的一个动力。如果这一预期实现，美国房地产市场的复苏可分两步实现，首先是受租赁市场需求提振，上升的租金、更低的利率和较低的房价将刺激有能力的购房者选择买房用于租赁，以获得稳定的回报，这可以推动公寓建造和销售量的上升，也有助于房屋价格逐步稳定。事实上在过去一年里，美国多套住宅公寓的开工量增长了54%，已经显示出租赁市场上升给房地产市场复苏带来的支撑作用。

在投资活动刺激房屋价格趋稳后，美国银行业严格的房贷标准将有望逐步放宽，这将刺激更多有意向的购房人投身市场，进一步提振房地产市场活动。

但这样乐观的预期也面临诸多不确定性。如果欧债危机继续发酵，造成金融市场的严重动荡，导致美国经济复苏进程受阻，房地产市场进一步下滑也并非没有可能。