美国房地产市场露复苏曙光 崩盘五年初见企稳

在价格见顶并大幅回落五年后，美国房地产市场近期已呈现底部企稳的迹象。

全美地产经纪商协会（NAR）26日发布的最新数据显示，尽管美国2月二手房签约销售指数（季调后）环比小幅下跌0.5%，但同比仍大幅上升9.2%。

美国二手房销量创五年来最好开局表现，市场对全美房价趋稳并将回升的预期日益强烈，进一步推升了销售表现。

分析人士认为，美国房市基本已经走出低谷，但由于各地区表现仍冷热不均，影子库存压力犹在，预计本轮复苏将漫长且温和。

房市改善迹象强化

在经历了2007年至2009年的直线式下滑和2009年至2011年的低位盘整后，近期美国房地产市场呈现出越来越多的好转迹象。

美国商务部23日公布的数据显示，2月份美国新房销量环比下降1.6%至年化31.3万套，但同比大幅增长11.4%。同时新房销售价格中值环比上涨8.3%，达到每套23.37万美元的8个月高点，同比涨幅也达到6.2%。

此前的21日美国全球房地产经纪人协会公布的数据显示，2月份美国二手房销量环比下降0.9%至年化459万套，但1月份销售量数据从年化457万套向上修正至463万套，为2010年5月以来最高水平。综合来看，今年前两个月的全美二手房销量创下2007年以来最好开局表现。同时2月份二手房售价中值出现2010年11月以来的首次同比上涨。二手房销售占美国整个房地产销量的九成以上。

此外具有领先意义的房屋开工数据显示，2月份美国经季调后新房开工量环比下降1.1%至69.8万套，但同比上升9.91%，2月营建许可量升至71.7万套的三年半以来最高水平。

事实上自去年下半年以来，美国房市就一直呈现出趋稳巩固的态势。去年第三季度新屋销量率先走出低谷，新屋和二手房库存量均显著回落。分析人士认为，在就业市场回暖、居民收入增长以及抵押贷款利率维持在历史低位等利好因素作用下，住房市场将进一步得到巩固。

野村证券研究报告认为，过去6个月房屋开工数量同比增幅均达到两位数，预计2012年总开工量将达到69.3万套，较2011年增长13.4%。住房投资对2012年美国国内生产总值（GDP）增长将贡献0.2个百分点。

道明证券认为，美国房市将在2012年对经济增长带来正面贡献，不但有助于经济前景改善，同时将提振就业。尽管房屋开工量和在建量仍然维持在历史低位，但考虑到库存下降，美国家庭组成出现变化，近期数据为房市走上正确方向提供了进一步佐证。预计美国住房市场销售的活跃将带动房价在6个月后企稳，但市场完全恢复还有待时日。

仍面临多重挑战

在崩盘五年后，美国房地产市场终于迎来复苏曙光，但业内人士对本轮复苏仍然存在多重忧虑。一方面，大量止赎房屋的存在仍是短期内难以消化的难题，另一方面，对于部分购房者而言银行信贷标准仍然严格。此外租赁市场升温也给房屋销售带来竞争压力。

数据提供商Core Logic的数据显示，美国在售住房中有一半来自止赎房产。预计截至今年1月底，住房市场影子库存的数量约为160万套，较去年同期180万套的水平已经有所下降。

但有业内人士分析称，因去年年末假日期间止赎工作暂停，以及有关贷款商止赎工作疏漏的法律诉讼程序搁浅，美国房屋止赎数量有所下降。随着这些进程重启，庞大的止赎房屋库存将继续对市场形成重压。新一波止赎潮可能在2012年上半年影响房地产市场，导致部分市场的房价进一步下跌。

统计显示，自2006年4月触及峰值至今，标普/凯斯席勒20个城市综合房价指数已经下跌34%。经通胀调整后的当前房价已经跌回至2000年1月的水平。穆迪报告称，美国房市触顶至今累计蒸发的市值达到7.4万亿美元。

野村证券认为，较低的价格和抵押贷款利率为潜在购房者提供了动力，同时改善的劳动力市场进一步增强消费者信心。但对市场持续复苏至关重要的仍是稳定的价格，只有购房者对房价稳定的预期巩固，住房销售才能继续增长。

对房价前景，目前业内仍存在分歧。美国房地产数据提供商Zillow公司21日公布的调查显示，经济学家预计美国房价将在今年下滑0.7%，2013年开始回升。Zillow首席经济学家汉福瑞指出，美国各地区市场情况有所不同，一些地区价格已经触底，另一些仍面临供应过剩的情况，但整体来看止赎房产和负资产状态将继续推低全国大部分地区的房价。

美银美林认为，经济走强及政府政策的扶助将带动房价今年触底，但如果政策或者宏观经济情况变化，未来房市的前景可能很轻易改变。一旦美国经济在2012年下半年再度陷入疲弱，房地产销售预计将下滑，价格将继续下跌。而即便今年能够成功筑底，市场完全恢复也需要数年时间，“房市正在康复，但远谈不上强劲复苏”。