印度地产三重天

国内关于印度房地产的报道开始多起来了，有的说绝大多数人都住在贫民窟，有的说一平方米卖到人民币1900万元，盲人摸象式的描述，让这个神秘国度在中国人眼里变得更加光怪陆离。

最近到印度走马观花式的一趟行程，发现这个并不遥远的邻国，房地产市场运行的规律与中国有很大区别，巨大的贫富差距更催生了完全不同的三个住宅市场；但印度中产阶层面对住房问题的焦虑，与中国房奴称得上是同病相怜。

家住贫民窟

到印度的第一感觉无疑是基础设施的糟糕，和印度人民的乐观态度成鲜明对照。从首都新德里到最著名景点泰姬陵，由印度第一条高速公路相连接，但这条高速的平均时速只能达到五六十码，因为沿线没有封闭，在经过的每个小镇都变成最热闹的马路集市；老德里和新德里的大部分面积都被“城中村”占据，严格来说更合适叫做“村中城”。

这与印度的土地制度直接相关。印度70%的土地属于私人所有，并且基本是永久产权；即便是占30%的政府土地和产权不明的土地，很多也被失地进城农民占据。根据印度1949年宪法，“一切公民均享受在印度领土内自由迁徙，在任何地方定居的权利。”“公民在哪里登记，就是哪里的选民。”这让居住了上亿人口的贫民窟拥有了强大的政治力量，强大到足以抵挡任何政府部门的拆迁行为。

在享受权利的同时，居住在贫民窟里的人们也必须承受肮脏的环境和可怜的基础设施。印度大城市并不像巴西那样富人区与贫民窟界限分明，在笔者入住的五星级酒店旁边，轻轨高架的下面，就是一个典型的贫民窟。其中一家屋顶是一块破旧的帆布，墙体由碎砖头搭建，立柱就是自然生长的两棵树，没有电，没有自来水。

主人是一对看不出年龄的夫妻，还有五六个赤脚的孩子。门前用砖头和一块水泥板搭起一个休息的平台，温暖的冬日下午，一家人偎依在一起聊天，脸上一直带着笑。树边依靠着一辆人力三轮车，车上有整套的大排档用具，看得出他们一家是借此自食其力的。

印度政府也想改变这一切，官员们制定了雄心勃勃的计划——每年100万套廉价房，彻底消灭贫民窟。但由于错综复杂的政治生态和孱弱的执行能力，这个计划目前来看还难以实现。倒是产业无所不包的塔塔集团，开始试验的“最便宜住房”受到追捧，4000元人民币的成本，一周时间就可以建成一套20平方米的一室住宅。

艾米的奋斗

永久性的私人土地制度是影响印度房地产行业的最大因素，无论商品房的开发，还是保障房的建设，都必须尊重这个前提。

随着印度经济最近20年的飞速发展，除了原来占总人口不到1%的富裕阶层外，中产阶层的一部分人也开始拥有买房的能力。例如在印度遇到的导游艾米，他的经历与中国大城市奋斗的年轻人几无差别。出生在人口最多最贫穷的北方邦，艾米靠刻苦攻读进入最高学府尼赫鲁大学，研究生毕业后他进入一家美资呼叫中心工作，月薪相当于人民币3000元左右，这个收入在德里不可能买得起均价3万元/平方米的新房；于是他到北京大学进修了一年中文，回到印度后开了一家从义乌进口小商品的小贸易公司，同时兼职当导游。

2011年，艾米拿出20万元积蓄为父母和兄弟姐妹在北方邦首府勒克瑙买下一块200平方米的土地，在这块永久属于他的土地上可以盖一栋小二楼，当然还需要40万元的建筑和装修费用，他准备再用2年把钱挣出来。艾米告诉我一个秘密：他准备曲线解决自己在德里的住房问题——考外交部的公务员，政府会分配房子的。

买地仍然是中产阶层解决住房问题的首选，因此商品房的开发规模与覆盖人群，与印度总人口相比，事实上非常有限，2010年的在建规模刚刚达到1000亿美元，约为中国的十分之一。在号称全印度商品住宅建设量最大的德里，逛了几天也没能在市中心发现在建楼盘，只在出城以后的高速公路旁看到少量楼盘。

商业地产同样集中在三个一线城市——孟买、德里和班加罗尔（在印度的地位相当于中国的上海、北京、深圳），约占市场价值的70%；四个二线城市——金奈、普纳、海德拉巴和加尔各答占据了20%。在价格上，德里郊区卫星城的住宅价格在1万元/平方米左右，最好的新德里地段能卖到12万元/平方米；金融中心孟买的均价约为6万元/平方米。在房贷政策上，印度比中国更为宽松，首付比例在2010年以前只要15%，2011年为了调控才提高到20%。

世界第一的豪宅

印度的贫富差距可能称得上全球第一了。一方面拥有世界上最多的3.72亿贫困人口（印度政府2010年统计数字），一方面拥有世界上最多的顶级富豪（福布斯2008世界前十大富豪中4位为印度人）。

印度人习惯一大家人住在一起，而且最好能有巨大的招待客人的空间，能满足这种需求的住宅一般都要超过200平方米，总价超过1500万元。但孟买超过人民币10万元/平方米的豪宅，并不是印度富豪的理想居所。除了占地巨大的庄园，他们还在市中心发明了“摩天大楼式别墅”——一套住宅=一栋100多米高的大厦。

这其中最著名的无疑是穆克什·安巴尼的“安提拉”(Antilia，传说中的神秘岛屿)。这位石油大亨耗资10亿美元建设的住宅面朝阿拉伯海，建筑面积超过凡尔赛宫，总高174米，相当于普通公寓50层楼高，600名佣人为6位主人服务——穆克什·安巴尼，他的母亲、妻子，还有3个孩子。

但已经落成经年的豪宅，主人却一直没住进去，接触到的几位印度精英说：全印度都在流传这样的传言——穆克什·安巴尼认为“安提拉”风水不好。