美国11月2手房销量不及预期 以往数据大幅下调

美国房地产经纪商协会(NAR)发布的11月二手房销售报告显示，11月销量环比涨4%但不及市场预期。更重要的是，NAR指出大衰退以来的销量高估了300万幢以上，这表明美国房地产市场的状况其实比已公布数据所指示的还要糟。

NAR指出，11月经季调并年化的二手房销量为442万幢。据彭博社调查，经济学家平均预期11月的二手房销量约508万幢。经济学家一般认为，如果美国房地产市场处于健康状态，这一数字约为600万幢。442万幢还是高于2008年的向下修正值，目前看来2008年是美国二手房市场近13年来最糟糕的。

NAR今日将2007-2010年的二手房总销量下调14%，由早先公布的2060万幢降至1770万幢。NAR指出的修正理由包括：美国人口统计局改变了收集数据的方法，人口构成的转变和某些二手房销售被计算了两次。

NAR就数据修正事宜已与政府部门和私营房地产业专家进行了磋商，其中包括美联储、美国住房和城市发展部、美国抵押贷款银行协会、美国住房建筑商协会、抵押贷款业巨头房利美和房地美，以及加州数据公司CoreLogic。今年初CoreLogic率先对NAR的二手房年化销量数据提出了质疑。CoreLogic估计，NAR至少将2010年的二手房销量高估了15%。

今天如此大幅修正可能影响到经济学家对NAR数据的看法。此外，此事还可能影响那些依据NAR的数据来制定雇佣和扩张计划的公司。

在买家完成房屋交易后，相关二手房才能计入销量。但很多交易还没有走到这一阶段就破裂了。10月有三分之一的房产经纪商表示，自己经手的交易至少有1桩告吹，这一比例明显超过9月的18%。

二手房交易合同取消的主要原因有：银行拒绝了抵押贷款申请，房屋巡视员发现了问题，对房屋的评估显示房屋价值已低于报价，买家在交易完成前自己失去了工作。

在大衰退正式结束的两年多以后，许多美国人依然没有资格获得贷款或达到调升后的首付要求。即使是那些信用纪录良好和工作稳定的人，他们也减少了购房活动，因为他们担心未来房价可能持续下滑。此外，二手房销售还受到了首次购房者数量下降的影响，这一人群是美国房地产市场复苏的关键所在。

自2006年房地产泡沫破裂以来的五年中，美国的二手房销量有四年环比下降。房价持续下降和创历史纪录的抵押贷款低利率仍不足以刺激房屋销售显著增长。