北京首批限价房开盘 1/3房源遭“雪藏”

核心提示：北京住建委透露，未开盘的800套房源没有申请预售证，而开发商则表示，再拖下去项目将面临亏损。
5月19日，位于北京房山区长阳镇的“中铁建长阳国际城”项目工地上，01、02和08号地块的建筑物都盖到了7层，虽然施工进度一样，命运却迥然不同。

01和08号地块上建设的1594套房源开盘当日就销售一空，由于这是全国第一个“限价商品房”项目，开发商在拿地的时候就承诺项目售价在12500元/平方米，比周边项目低5000元/平方米，热销并不意外。

不过，这一项目02号地块上建设的800套房源却没有开盘。记者查询到该项目预售方案中标注：“暂不具备销售条件”。项目施工进度一样，而且排队购房者高达9000人以上，缘何1/3的房源被“雪藏”？

各执一词

5月18日下午，记者来到位于北京市房山区长阳镇的长阳国际城售楼处，此时距其开盘销售已经过去一个多月。售楼大厅只有零星购房人和工作人员在忙着完成签约手续。

在一层售楼处的左边张贴着已经告罄的01地块和08地块的住房和车库的认证和签约情况，其中，01地块的住宅和车库均已认购完毕，08地块仅余车库还有小部分未售出。

记者还注意到，01和08地块预售所需的“五证”都已齐备，唯独02地块缺少《商品房预售许可证》。

据在场的销售人员解释，01地块的1-5号楼和08地块的11-17号楼已售罄，但02地块的6-10号楼则迟迟未收到预售许可证，不知何时可以开盘，但是三块地的工程进度是相同的。

记者从北京市住建委了解到，该项目1-17号楼均为限价商品房，02号地块的800套房源也包括在内。

中铁建长阳国际城项目是北京市首个在售的“限房价、竞地价”试点项目，该项目销售限价为1.25万元/平方米，而周边同质商品房价为1.5万-1.8万元/平方米，比市场价低了大约20%。

按计划，中铁建长阳国际城项目本应提供2394套限价商品房，项目开盘时，排号人数超过了9011人。而由于有800套房源处于“不具备销售条件”状态，实际只有1594套房源开盘。

北京市住建委有关负责人此前对媒体表示，上述800套房源没有销售，是因为开发商没有向建委申请预售证。

然而，中铁建长阳国际城一位销售人员向记者表示，该项目为代理销售，开发商对于回笼资金要求很高，从2010年5月拿地，到2011年4月15日开盘销售，项目建设进展过半，这都是开发商急于回笼资金的表现，开发商不主动申报预售证的话十分蹊跷。

此前有媒体报道称，中铁建公司人士预期该项目建设回报率在10%，由于中铁建资金充裕，如果能在拿地6个月之内开盘，回报率会超过30%。

不过，“快进快出”，发挥央企资金和建设优势的想法，很快被现实击碎。该项目预售证真正拿下来，已经是2011年4月份，同时，北京市出台房屋销售资金监管办法，要求预售资金进入专户监管，不能直接给开发商。

一位接近该公司的人士透露，这样一来，中铁建长阳国际城项目利润率可能低于10%。何况目前还有800套房源无法销售。

上述人士称，如果再拖下去，中铁建长阳国际城项目可能面临亏损。由于是限价房，“早卖晚卖都只能卖12500元/平方米，为什么不早卖呢”？

该人士透露，房山区政府认为当地需要限价商品房的人也很多，由于该项目价格相对便宜，很多回迁的居民都找区政府要房，房山区政府与北京市住建委还在就此事沟通。

不过，房山区政府办公室并没有对此予以证实。

限价商品房的尴尬

限价商品房不同于其他保障房，其本身性质是商品房，仅仅是对销售价格进行了限制，一般低于周边区域房价20%-30%左右。北京本地户籍和外地户籍在北京缴纳满5年社保或提供纳税证明的可以申购，首次在北京购房的和申报北京保障性住房的家庭优先选房、购房。购买该房屋的家庭，需要承诺2年内不上市交易。

限价商品房是北京市试水土地“招拍挂”改革的重要内容。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，通过限定房价竞争地价，是为了防止开发商恶性竞争，抬高地价和房价。

据记者了解，目前北京市限价商品房项目达19个，而且后续出让土地当中，也有配建和专门建设限价商品房的地块。

不过，中铁建长阳国际城项目的投放，似乎并没有对当地的地价和房价上涨起到明显抑制作用。

此前，房山区长阳镇的成交地块的楼面地价从2009年底的3000元/平方米，暴涨到9000元/平方米，上述中铁建长阳国际城的楼面地价为6095元/平方米。

就在中铁建长阳国际城项目对面的万科长阳项目，由于拿地较早，楼面价与中铁建项目相若，但是其售价一直维持在1.6万-1.8万元/平方米之间。该项目销售负责人表示，中铁建长阳国际城项目房源少，仅有1000多套，而且购房人多，高达9000多人，那么多人都买不上限价房，不会对区域房价和地价产生多大影响。

长阳地区的首开、首创等开发商的项目，均价也都稳定在1.7万元/平方米左右，没有因为中铁建长阳国际城项目投放而发生变化。

据北京中原地产统计，北京调控政策出台近一年来，北京区县房价唯一没有环比下降的就是房山区，尤其是长阳镇。这使得限价商品房项目入市，以抑制房价和地价上涨的目标颇显尴尬。

实际上，自从北京市开始推限价商品房以来，就遇到过多次尴尬。2009年2月，受国际金融危机影响，北京房价曾出现大幅下滑，当时北京拟建的限价商品房定价已经超过了市场价，为此，北京市政府在一个月内，连续召开多次会议，讨论限价商品房问题。

北京昌平北七家的限价商品房项目正遭遇这一尴尬。该项目拟限价是13500元/平方米，但是，目前周边同类房价才13000元/平方米左右。如果售价低于限价，开发商将亏本，而如果高于周边市场价，则根本卖不出去。

邹晓云等专家表示，北京推出的限价商品房用地多数处于郊县，虽然这些地方是房价上涨的热点，但是遇到调控的时候，也是房价下降的重点区域，在这些地区建设限价商品房，对抑制整体市场房价意义不大，而且还可能遇到限价高于市场价的尴尬。

更为重要的是，限价商品房由于价差利益明显，如果地方政府将其当作“福利房”、“内部房”的话，则会成为腐败滋生的根源。

邹晓云强调，限价商品房是一种稀缺资源，价格低于周边房价，如果监管不严，就会造成权力寻租。

中铁建长阳国际城项目尴尬，或有望为限价商品房规则的完善，市场调控机制的完善发出警示。
来源：21世纪经济报道