十二五开局用地再现“井喷” 保障性住房用地堪忧

日前，国土资源部向社会公布了2011年供地计划，称全国新增建设用地“略有增长”。

据本报记者了解，2011年全国新增建设用地44.67万公顷，约合670万亩，同比2010年的42.67万公顷，增长约4.7%。

虽然新增建设用地指标连续两年增长，但是相对于地方用地需求来说，却是远远不能解渴。全国土地副总督察甘藏春此前曾对媒体表示，国土部在进行全国用地需求摸底调研中发现，2011年全国用地需求在1616万亩(约97万公顷)。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，2011年是地方经济“十二五”开局之年，地方希望做大经济总量的积极性很大，加之保障性住房等民生项目用地需求增加，地方用地情况会进一步紧张。

有接近国土部人士表示，国土部已经尽全力考虑了地方经济增长的需要，但是面对守住18亿亩耕地“红线”的压力，国土部也很为难。

记者了解到，根据国土部的土地利用规划，今年，耕地转用建设用地为23.33万公顷，约合350万亩。而根据国土资源部此前公布的2010-2020年全国土地利用总体规划，10年期间耕地减少不能超过1300万亩。

“十二五”开局用地井喷

湖南、广东等全国8个省份用地缺口超过2.7万公顷

中国房地产学会副会长陈国强(博客)表示，“十二五”开局各地发展经济，加速固定资产投资是用地压力趋紧的主要原因。

根据各地上报国务院的经济发展目标，2011年，除了北京、上海等五省市的GDP增长目标低于10%，剩余省份都保持两位数增长态势，其中固定资产投资方面，有超过半数的省(区、市)保持投资增长10%-20%，个别省份高达40%。

地方用地需求旺盛与国土部紧缩用地闸门，成为了“十二五”土地调控的博弈焦点。湖南省国土厅人士向记者表述，今年，国家下达湖南用地计划为1万公顷，与此同时，全省160个即将上马项目用地需求为1.8万公顷，用地缺口8000公顷。

而湖南省并非个例。

据记者了解，包括湖南、广东在内的全国8个省份用地缺口超过2.7万公顷。

清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，地方政府需要土地，主要是为了土地财政和GDP增长。需要注意的是，地方政府的用地需求中也包含很大的水分。据蔡继明介绍，“九五”、“十五”、“十一五”期间，中央下发的用地指标远超一些地方实际用地量，地方手里有存量土地。其次，例如天津等城市可以通过围海造路，对城市重新规划、拆迁等方式集约出新的土地。总的来说，地方政府和中央政府的用地博弈对全国的土地利用和经济发展来说，并非坏事。

上述接近国土部人士也表示，中央下达的用地指标不足，地方政府就应该想法设方去“挤地”，更加谨慎集约地盘活本区域内的土地。

邹晓云对记者表示，在国土部的实地调研当中，发现很多地方存在闲置用地和“批而未用”的土地，但是地方政府对这些可以盘活的土地不关心，而是一味追求新增项目用地，这就造成了用地需求很大，而用地效率不高。

就在地方政府高喊缺地的同时，一些强制性民生项目用地指标，又给地方政府用地增加了压力。

国土资源部在下达用地计划的同时要求，各地用于农村的建设用地指标不得低于年度计划的3%-5%。

此外，按照国土部的测算，今年新增1000万套保障性安居工程建设，至少需要45万亩以上的用地指标，占全国年度土地利用计划的7%。

上述湖南省国土厅人士向记者表示，2011年，全省住房用地总量为0.73万公顷，是去年的2.29倍，其中，保障房用地计划为0.21万公顷，是去年的3倍。

用地总体规模压力越来越大，而真正给地方政府带来土地财政的商品房用地交易却在锐减，这将给地方政府土地出让金收入以及能否按时完成1000万套保障性安居工程建设任务，带来挑战。

2010年，全国住房实际供地12.54万公顷，只完成全年供地计划18.47万公顷的67.9%。而2011年受房地产调控影响，一季度商品房用地交易下降了30%以上。

北京大岳咨询公司总监李伟表示，商品房用地减少和保障房用地增加，给地方政府土地财政出了道难题，即便地方政府采取商品房配建保障房的形式，也得需要有开发商拿地。

本来预计今年第一季度公布的保障房建设用地计划，截至目前仍未公布。上述接近国土部人士向记者表示，根据国土部的要求，各地方国土厅应在今年一季度向中央上交保障房用地计划，但是由于用地缺口等诸多问题，各地的保障房供地计划一再推迟。

蔡继明表示，当前地方政府的住房供应矛盾是，一个是保障房建设用地翻了一番，地方政府土地供应为难；另一个是保障房建设资金需要地方政府卖地支撑。不管如何，二者的同时需求都加剧了地方政府对土地的诉求。

中原地产分析师张大伟表示，目前，保障房的建设需求主要有三种模式，一种是政府筹措资金，开发商代建，比如廉租房；另一种开发商集资建房，建成后按照指定价格由政府回购，比如公租房；最后一种是政府在卖地的过程中，免费划拨给开发商土地，要求其配建。比如限价房。

其中，前两种模式，需要政府免费提供土地，后一种配建的形式因为有一定幅度的土地收益相对更受地方政府推崇，按照10%的配建比例来算，也需要更多的住房供地。

对此，邹晓云表示，中央落实保障房任务的决心坚决。国土部要求，今年的保障房建设用地单列，应保尽保。没有落实保障房建设用地计划指标安排的，将相应的扣减所占地方的计划指标。

来源：21世纪经济报道