人口老龄化变量：地产商转型进行时

有一种假设：未来的一对夫妻有8套房子？

多年来，学术界的一些探讨认为，在中国人口老龄化加重后，随着祖辈和父辈的去世，第三代继承和拥有的房产将达到8套，这使得市场上的住房供应远远大于需求，最终导致价格猛跌。

这个假设是否可能存在，人们在4月28日似乎能看出一些端倪。

国家统计局在这一天公布的人口统计数字显示，2010年60岁以上的老龄人口为1.77亿，占总人口的比例为13.26%，比2000年增加了4000万人，比例增加了2.93个百分点。

与此同时，人口出生数大降。2010年0-14岁人口为222459737人，占总人口的16.60%，比2000年减少了6000多万，比例也下降了6.29%。国家统计局局长马建堂对于这种人口年龄结构的变化感到震惊。

他指出，“生育率持续保持较低水平，老龄化进程逐步加快。”

国家统计局曾经在去年10月份，完成了一项对5个城市住房空置率的抽样调查。结果显示，从城里到近郊，再到远郊区，越远则住房的空置率越高。同时越是开发时间短、越是不成熟的小区，则空置率越高。上述数据已经上报到决策层。

人口老龄化变量：地产商转型进行时

而对于这种人口老龄化加重的情况，不少学者认为，持续下去的话，中国房地产供求严重失衡的卖方市场终将改变，住房供给远远大于需求的情况并非没有可能。

北京科技大学教授、著名经济学家赵晓，对于刚公布的人口普查数据也有些惊讶，“总有一天，中国不再有那么多的年轻人；总有一天，中国不再需要那么多的房子。”他感慨说。

不过，目前绝大多数开发商仍然十分乐观。排在售楼处的买房队伍仍很长，这给开发商充足的信心。即使在严厉的房地产调控下，还有源源不断的需求。他们坚信，调控是短暂的，城市化的推动力才是长久的。

但一切正在发生变化，危机或许就在不久的将来。

若干年后，谁还来买房？

过去15年，中国有3亿人口从农村走到了城市，从小城市走到了大城市。“这一波城市化浪潮造成了中国有史以来最大的人口迁移和最大的经济版图改变，同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说。

一个显而易见的现象是，现在所有的大城市、热点城市的房价已经确实超出了当地很多人所认同的价格。吴敬琏、北京师范大学教授钟伟等多位经济学家曾不止一次指出，当前房价的快速上涨更是货币现象，是由货币超发带来的。

尽管中国有大量的刚性需求，有大量已至婚龄的青年人，但这些刚性需求，已经并不是当前推动房价上涨最主要的原因。投资、投机性需求的存在，制造了中国房地产的盛景，也推涨了房价。与此相伴的是，高涨的房价已将一大批青年人排除在外。

对此，天则经济研究所所长茅于轼曾给出的建议是先租房。他在今年3月份断言，20年后，中国的房子会大量地剩余。按照现在的计划生育结构，造成“421”的家庭结构。待祖辈、父辈死后，会有至少4套房留下来，房子会供过于求，想卖都卖不掉。20年后，房子会大量剩余，大量掉价，都不值钱。

易小迪是少数几个看到房地产已经供大于求的地产商，他悲观地认为，地产商的好日子会结束，竞争会越来越激烈。

尽管中国目前的房地产开发速度在加快，同时购买需求仍火爆，不过实际未来还有多少需求，仍是一个问号。目前开发商以及决策层，都在试图了解中国未来的住房需求潜力，空置率数据曾一度引发各方担心。

国家统计局在去年对北京、上海、杭州、天津等5个城市的住房空置率进行过调查，结果发现，越是远郊地区，住房空置率越高。同时开发时间越短，则入住率越低。此空置率涉及到2000年到2010年。采取典型的方式，查空置率的办法，以水电气物业费等多种形式，全面调查。

国家统计局人士指出，目前对于全国是否有太多住房空置，以及由于老龄化加重使得住房空置率加大，还需要等到本次人口普查10%的长表数字出来。“长表涉及到住房空置的情况，如果人口普查员去登记，住房一直没有人，该房屋是要算空置率的。至于人口老龄化使得住房需求在多大程度上减少，还有待调查，是否能测算也不知道。”一位统计人士说。

但情况还没有到最糟的地步。赵晓认为，目前中国50%的城市化率仍旧很低，距离发达国家65%以上的城市化率仍有距离，地产业仍旧将在未来10到15年时间里快速发展，但黄金十年将演变为白银十年。地产商的黄金十年已经结束，未来十年，地产商无法轻易从中获得暴利，不确定和风险都在逐步加大。

地产商转型

形势所迫，地产商也在主动或者被动转型。

“中国第一波城市化浪潮已经接近尾声，这些城市已经停止了快速增长，同时高房价也成为阻碍这些城市快速发展的原因，但中国的城市化还有第二波浪潮，这正是二、三线城市的机会。”易小迪表示。以易小迪、万通董事长冯仑为代表的民营房地产开发商，从策略上更加关注二三线城市的发展机会，开垦这些尚未过度开发的城市商机。

影响其地域选择的重要因素是人口和购买力。

从产品类型上，开发商将更多的目光转向持有型物业。历史是最好的老师，但历史上大多数房地产公司都消失了，数据缺乏严重，很难进行事后分析。历史又是何其相似，在美国房地产龙头帕尔迪和波士顿房地产公司的发展轨迹中，似乎可以找到中国房企的影子和发展道路。

从帕尔迪的发展经历来看，其早期的发展更多依赖于外因——美国城市化率的提高，其早期的产品也主要以大型住宅项目为主。然而，随着城市化率的提高，住宅的空间逐渐饱和。帕尔迪不得不被迫转型细分市场。金融危机爆发时，波士顿房地产公司迎来了腾飞的契机。原因是其资产构成中有大量的持有型物业，并利用此前的市场波动高卖低买商业地产。

而据全国工商联房地产业商会会长聂梅生回忆，开发商是从那个时候开始逐渐重视商业地产的。从2009年开始，被奉为圭臬的万科开始主动提出增加商业地产比例，这对所有的传统地产开发商来说都是巨大的心理冲击。

于是，在万科身后，有许多曾以住宅产品为主的传统开发商开始转向商业地产。“再过十年，房地产企业，肯定无法像今天一样卖房子，房地产的驱动力会发生变化。”远洋地产商业地产事业部总经理王福顺对本报记者说。因此，远洋地产决定从今年开始，每年将用一半的资金来发展商业地产。

而一个更重要的变化是，开发商开始关注养老地产的机会。统计显示，2010年，60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。

老龄化趋势愈发明显。而针对人口老龄化加重的情况，河北大学人口研究所副所长王金营认为，房地产企业应该未雨绸缪。因为老年人居住的肯定不是要几百平方米的住房，适合老年人的公寓等需要大力开发，这是未来人口转型后房地产需要调整发展的方向。

但目前，大多企业还持观望态度，只有小部分企业开始研究和探索。保利地产和万科是众开发商的先行者。4月28日，保利相关负责人向本报记者透露，将在北京、上海打造2至3个养老地产试点。另据北京万科负责人透露，万科打造的首个养老地产项目已进入推广阶段。





来源：21世纪经济报道