上海5月或迎楼盘降价狂潮 少数稀缺型物业成例外

“今年大规模楼盘低价促销，或发生在‘五一’假日房展期间。”上海房地产工作室副总经理黄欣伟向媒体透露，新盘首次的降价促销潮会发生在今年的5月份。而在这期间，有一部分楼盘可能因为扛不住资金压力，而悄悄以低价开盘形式打折促销。

黄欣伟的观点已经得到了市场的印证。根据此前媒体的调查，上海5月的新房总供应至少达到150万平方米以上，另外还有2月份至今滞销的100万平方米库存，但目前每周的成交量为10余万平方米。众多的房地产业内人士已经达成共识——要想5月份有好业绩，短期降价已经成为开发商必须的工作。

在一片降价声中，上海高端物业或是唯一的例外。中房信4月25日的报告称，正是由于上海紫园34栋均价超过10万元的别墅集中成交，上海商品住宅成交均价才首次超过了3万元/平方米。根据此前一项针对上海房地产商、代理行业的调查显示，市中心的高端公寓和佘山附近的顶级别墅，成为唯一被认为不会降价的稀缺产品，尤其是世博会场馆附近的公寓，不仅拥有上海最稀缺的城市景观资源，本身还是上海未来二十年城市商业中心。与城市发展的中远景发展预期相比，房价仍然有继续上升的空间。

降价帷幕将拉开

根据调查，近期上市的新盘已经普遍选择价格低开，销售价格将大大低于市场预期，而其中已有楼盘获得成功。

以出现排队抢购的临港海滨国际花园为例，今年年初，周边楼盘的售价已经超过12000元/平方米，而该楼盘的销售均价仅为9800元/平方米，因为开盘当天给出了九六折优惠，售价更是低至9300元/平方米。低价销售的策略，立即带动了楼盘的热销，当日即卖出首批100多套房源中的绝大部分。

华燕高级研究经理张宏伟表示，短期低价开盘、中期平价销售、远期拉动价格上升的销售策略已经成为上海开发商、营销公司的定价新趋势。

稀缺型物业购买热

房价下跌的预期和高通胀的现状，令众多高端购房群体选择放弃对普通商品住宅的投资。招商银行联合贝恩咨询发布的《2011中国私人财富报告》显示，90%以上的受访千万富豪表示将不再增加房地产市场投资，一半的千万富豪表示正逐步撤回其在房地产市场上的资金。

但更具远见、更具购买力的超级富豪群体认为，目前恰恰是购入稀缺型楼盘的绝佳时间点。上海的稀缺型楼盘主要有两种，即佘山周边的独栋别墅和黄浦江边豪宅公寓。4月25日，上海紫园被披露的首日就销售了34栋单价10万元/平方米的独栋别墅。上海紫园的大量集中成交，被认为拉开了上海稀缺型物业购买热潮的序幕。

黄浦江边的豪宅因此被认为是“五一”后上海楼市豪宅销售新闻的主角，尤其是黄浦江世博会附近的那几个楼盘，早就被大量的高端购房群体相中。与其他的稀缺型楼盘相比，世博会边上的豪宅项目，不仅有天然景观的绝对优势，更兼城市发展的无穷前景。

以世博板块徐汇滨江区域的经典楼盘——尚海湾豪庭为例，其不仅拥有8.4公里的江景景观资源，同时还是上海未来城市发展的核心区域，在成为上海新的核心CBD同时，还将承担上海西南金字塔顶消费的高端商业中心职能。

上海某从事豪宅买卖的中介店经理透露，和上海其他楼盘相比，尚海湾豪庭的购买者被他们认为是最具实力的。知名的体育、演艺明星和工商界的巨头都有过在尚海湾购房的经历。

“诸如外滩九里、海珀日辉等滨江楼盘，在没有高端的商业配套，城市建设也尚待完善的情况下，售价已提前达到10万元/平方米。相比之下，徐汇滨江地区的高端楼盘就更能体现高性价比。”上海某豪宅中介公司的销售经理认为，“拥有高端商业配套设施优势的徐汇滨江高端公寓，售价理应超过目前没有商业配套优势，或者发展前景不佳的部分滨江高端楼盘，但实际情况是，现在的销售均价还不到8万元/平方米，没有价格的水分，显然该区域的楼盘会更抗跌。”