公租房贷款政策两难 银行建议单独配额

公租房贷款政策歧路徘徊。

本报记者近日获悉，接近监管部门的人士透露，自2010年6月住建部等七部门发布“加快发展公租房的指导意见”后，银监会就启动了公租房贷款政策的研讨，但时至今日，具体政策仍未出台。

症结在于，按照公租房目前的租金收益水平，仅能支付贷款利息，本金须靠公租房销售回款和财政投入偿还。在项目本身的现金流不足以支付贷款本息的情况下，地方财政为公租房贷款提供了直接或间接的担保。若要靠公租房的租金收益覆盖贷款本息，几乎唯一的办法是拉长贷款期限，租金水平盯住CPI逐步上升，使得现金流“越变越粗”。

但这和银监会清理地方融资平台的思路几乎背道而驰。针对平台贷，银监会此前要求将其逐步整改为公司贷。对包括平台贷在内的中长期贷款，银监会要求实行分期偿还，做到半年一次还本付息。

业内人士告诉记者，监管部门由此面临两难选择：是拉长贷款期限靠租金收益来还贷，还是时机合适时出售公租房偿还贷款。

在保障房建设的硬任务之下，多家银行向监管机构建议，央行单独对公租房贷款进行统计，单独匹配贷款额度，在计算风险资产时打折计算，少占用资本。

争议未定，今年建设1000万套保障房的安居工程仍在加速进行。国务院副总理李克强日前在《求是》杂志就资金问题给出的思路是：发挥保障性安居工程专用融资平台作用，吸引金融机构贷款，调动企业投入建设的积极性。

信用贷款背后的政府影子

最早开始大规模建设公租房的重庆市，获得的公租房贷款均为信用贷款。这并非是银行情愿发放信用贷款，而是因为公租房的土地由政府划拨，土地不能抵押给银行；其次，地上附着物抵押也存在法律上的瑕疵。

一个原本可行的办法是，由政府安排其它资产，或由当地的国有企业（多为地方融资平台）提供担保，但历经2010年全年对平台贷的“解包还原”，“地方政府能拿出来的资产都基本抵给银行了，且融资平台本身的负债率也极高，不具备担保能力。”某国有大行重庆分行人士说。

各家银行的贷款表面上都是信用贷款，但这并不意味着背后没有政府的担保承诺。本报记者获悉，重庆市财政局专门发文规定，若公租房自身的现金流不足以偿还银行贷款本息，则财政将安排其它资金填补缺口。

银行没有将财政的承诺作为担保要件，以避免接受地方政府“违规担保承诺”之嫌。此前国务院要求，坚决制止地方政府违规担保承诺行为。

根据财政部等部门的解释，违规担保承诺行为中包括：承诺在融资平台公司偿债出现困难时，给予流动性支持，提供临时性偿债资金；承诺当融资平台公司不能偿付债务时，承担部分偿债责任；承诺将融资平台公司的偿债资金安排纳入政府预算等。

公租房贷款歧路：出租还是出售？

但实际上，正是地方财政的“兜底”承诺，银行才敢于发放没有抵押担保的贷款。因为公租房目前的租金收益仅能支付利息，本金如何偿还目前还没有成熟的模式。

重庆市市长黄奇帆在2011年“两会”期间接受记者采访时表示，重庆市3年建设4000万平方米，需要1000亿元资金，政府投入300亿元，向金融机构融资700亿元。目前，重庆市公租房的月租金水平为每平方米10元，4000万平方米公租房假定出租率100%，月租金收入为4亿元，年租金收入为48亿元。而700亿元融资，年息约为6%，每年须支付利息42亿元，加上6亿元的维修费用，48亿元租金收入就分文未剩。

黄奇帆称，本金偿还靠两块，配建的商业用房销售，回收资金300亿元，另有部分租户5年后将购买公租房，以此回收资金400亿元。

然而，商业用房和公租房能否按预期实现销售尚难预料，因而，前述测算具有较大的不确定性。银行愿意发放公租房贷款，与重庆市政府提供的隐形担保息息相关。

“问题就在于，监管机构的公租房贷款政策是默认这种担保，还是予以禁止。”在一位国有大行研究部人士看来，政策制定进退两难。

如果默认，则等于坐视地方财政担保，和监管机构之前强调的财政风险与金融风险隔离的理念相冲突。事实上允许了一种新的平台贷款出现。

如果予以禁止，则银行表面上发放信用贷款，“但谁都知道期间隐含了财政担保。”一位股份制银行公司部人士认为。

而如果是用公租房作为抵押，则一方面由于土地是划拨土地而存在瑕疵，另一方面抵押功能也难以真正实现。“假如还不了款，难道银行能把公租房收了，把租户赶走？”前述国有大行研究部人士认为，即便银行能把公租房收了，也难以处置变现。

贷款期限能有多长？

在前述重庆市公租房的租金收益测算模型中，假定租金水平一直是固定的，租金收益仅能支付每年的贷款利息，贷款本金的偿还需靠公租房销售或政府投入。

前述大行研究部人士则认为这种测算方式有其不合理之处，“因为CPI在涨，公租房的租金水平也应该上涨。”若租金水平是上涨的，则拉长贷款期限（比如30年），租金收益不仅能偿还每年的贷款利息，还能逐步累加，最终能够偿还贷款本金。

“相当于说，租金收入的现金流越变越粗，而贷款利息支出的现金流是恒定的，那么一部分现金流就会留存下来，越积越多，最终就能偿还贷款本金。”该人士比喻说。

而建行向北京市发放的公租房贷款，期限即长达35年。“重庆的做法是公租房租售并举，因而现金流回收较快，北京的公租房则只是出租，按照测算，需要35年才能覆盖全部贷款本息。”接近建行的人士称。

是否鼓励银行发放长达三四十年的贷款？对这一问题的回答直接决定银监会公租房贷款政策的制订。按监管层此前的思路，对长期贷款极其审慎。

“道理很简单，三四十年，到时候情况是怎么样，不确定性较大。”前述大行研究部人士认为。

公租房贷款政策的两难在于：如果要完全靠租金收益偿还贷款本息，即银监会强调的项目自身的现金流全覆盖，则贷款期限必须非常长，相应地，超长期贷款的风险不易管理。如果不鼓励银行发放超长期贷款，则公租房的租金收益又不能覆盖贷款本息，必然需要靠销售部分公租房或财政资金支付，才能偿还贷款。

而靠销售公租房，能销售多少面积，销售价格是多少，都面临较大的不确定性。财政资金支付更依赖于地方政府的偿债能力，在地方政府早已债台高筑的情况下，风险不容忽视。

“现在要支持银行发放公租房贷款，必须进行一些政策创新，而这可能和监管机构清理整顿地方融资平台的思路有所冲突，需要进行一些平衡。”前述接近银监会的人士认为，银行只有在保证资金安全的前提下发放贷款才是可持续的，否则公租房贷款可能沦为又一种平台贷。

目前部分银行人士认为，由于公租房贷款期限超长，利率往往需要在基准利率基础上下浮，在信贷额度极其紧张，银行对其它领域的贷款议价能力较高的背景下，发放公租房贷款，有点“浪费信贷额度”。

据此，部分银行业人士呼吁，对公租房贷款单独匹配额度。但监管层能否采纳这一建议尚难预料。