楼市又闻“收紧”声：禁止外商投资别墅

建设新版《外商投资产业指导目录》征求意见，外商投资别墅建设拟由“限”改“禁”

本月初，国务院法制办发布了新修订的《外商投资产业指导目录（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）。

与旧版本相比，征求意见稿突出了对外商进入战略性新兴产业和服务业的支持，同时又对外商投资房地产领域增加了新的限制。本月30日之前，社会各界可就征求意见稿提出意见。

消息人士向《每日经济新闻》记者透露，预计正式的外商投资产业指导目录将于两三个月后出台。

鼓励进入战略新兴产业

据了解，与2007年修订的《外商投资产业指导目录》相比，征求意见稿在鼓励类中，增加了许多与战略性新兴产业相关的项目。

例如，在金属制品业中，征求意见稿增加了航空、航天、汽车、摩托轻量化及环保型材料研发与制造；在通信设备制造业中，增加了基于IPv6的下一代互联网系统设备、终端设备、监测设备、软件、芯片开发及制造；在电气机械及器材制造业中，增加了高技术绿色电池制造。

值得关注的是，征求意见稿为投资新能源汽车领域的外商带来了重大利好，多个分类新增了关于新能源汽车的鼓励项目。

在专用设备制造业中，增加了汽车动力电池专用生产设备的设计与制造；在交通运输设备制造业中，增加了新能源汽车关键零部件；在电力、煤气及水的生产与供应业中，增加了再生水厂建设、运营，以及机动车充电站、电池更换站建设、运营。

一位汽车行业人士告诉《每日经济新闻》记者，目前国内在全力发展新能源汽车产业，但核心技术和产业链配套与国外还存在一定差距，吸引外商投资这些领域，也是希望他们能将核心技术和先进经营理念带入国内。

至于这样是否可能被外资抢占新兴产业的上游，上述人士表示，目前我们也在努力研发技术、开拓市场，当务之急还是要与外商一起将蛋糕做大，如果都是落后的东西，肯定不能支撑整个产业的发展。

投资服务业限制被放宽

现代服务业是国家鼓励外商投资的另一个领域。

比对新旧指导目录，在租赁和商务服务业大类中，新增加了三个鼓励项目，即创业投资企业和知识产权服务，会计、审计（限于合作、合伙）以及科技和环保等信息咨询服务。同时，教育和医疗这两大公共服务领域对外资的开放程度扩大。

2007年修订的目录中，医疗行业被列入限制类，医疗机构只限于合资、合作；而最新的征求意见稿拟将此限制取消。在教育类方面，征求意见稿将职业技能培训也列入鼓励类。

其实，商务部部长陈德铭在2009年的全国商务工作会议上就曾透露，将对外商开放医疗卫生、教育培训等服务类行业。

据悉，2010年我国服务业新设立外商投资企业13905家，同比增长21.3%，实际使用外资金额487.1亿美元，几乎占据同期全国非金融领域新设立企业数和使用外资额的半壁江山。

社科院世界经济与政治研究所国贸研究室主任宋泓告诉《每日经济新闻》记者，外商投资服务业的限制被放宽，一方面是我国发展现代服务业的需要，另一方面也是履行我国入世时的承诺。

他说，我国制造业已非常发达，而服务业相对薄弱，外商参与有利于国内服务业市场形成有效的竞争机制，但我们同时也要注意引进的结构和速率，警惕其对我国正在发展的服务业产生不利影响。

投资房地产的限制增多

征求意见稿最显著的特点是，外商投资建设和经营房地产项目的限制增多。

在禁止外商投资的项目中，新增“别墅的建设、经营”一项，该项在2007年版的指导目录中，仅被列入被限制的项目中。综合来看，我国对外商投资房地产行业的限制是逐步加码。

相比2004年版目录，2007年版除了保持限制外商投资高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发必须与内资企业合资、合作，同时还新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从2004年版目录的鼓励投资类别中删除。

随着中国不断为房地产“降温”，外商投资在中国房地产业所占比例也在不断下降，2007年亚洲以外投资占中国房地产总投资金额的33%，2008年下降至12%，2009年仅剩2%。

中国房地产研究会副会长陈国强告诉《每日经济新闻》记者，投资中国房地产的外商，大多来自亚洲国家，单从别墅投资看，所占份额并不高。另外，国内房企被严格限制在开发低密度的住宅，而且部分外商捂地、囤地现象严重，尽管他们的开发周期长，却能获得可观的土地增值收益。

宋泓认为，即使外商投资别墅项目并不太多，但在目前严厉的房产调控背景下，禁止外商投资别墅项目也合情合理。