从住宅到商业地产：混沌的转型

2010年主流房企年报中，不约而同地将商业地产作为其一大亮点加以阐述。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企，均成立了商业地产运营中心，并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2:8或3:7。

但在这波转型运动中，暗藏的风险却被低估。

加大持有物业比例

100-200万平方米，这是2010年报中主流房企目前拥有的投资物业的一般水平。更多的商业地产投资，体现在未来的规划。但多数房企仍然无法清晰地展示，公司未来的商业地产赢利模式及回报率究竟如何。“房企只是在年报中告诉投资者公司有这个配置，但到底会投资多少，未来回报多少，并没定数。”一家大型央企地产商人士坦言。

年报显示，保利地产目前拥有商业零售、商务办公、酒店、会展等多种商业业态，2010年末，已投入运营商业面积超过70万平方米，相关收入突破5亿元。

随着新商场陆续投入使用及原有商场改造提升，龙湖地产2010年物业投资租金收入总额为2.9亿元，租金收入毛利率也由2009的78%微升至2010年的79%。

中国指数研究院副院长陈晟指出，2007年以后，资本市场开始要求开发企业具有稳定现金流，许多品牌房企加大持有物业比例，至20-30%，如中海、保利、绿城、复地、招商、华润等，但多数内地房企目前处于战略转型的前期。

“与众多一线开发商不同，保利地产早在2002年就确立了滚动性开发收入与物业经营收入相结合的发展战略。”保利地产有关人士表示，未来5年，保利将逐步实现住宅、商业整体投资比例达到7:3，年经营收入达到20亿元以上。

龙湖则提出，未来5年，投资物业出租面积将逐步增加至200万平方米以上，租金收入将大幅提升。

对商业地产投资态度最为谨慎的是万科，万科总裁郁亮表示，万科是为了做好住宅才做商业，万科未来商业占比不会超过20%。

回报率偏低

保利和龙湖，其租金收益已算可观，但仍主要是靠住宅开发来支撑。更多的房企投资商业地产，目前仍处于亏损状态。“现在在运营和使用中的酒店基本是亏损的。”广州一家进入多个城市项目配套酒店的开发商坦承。

“开发商业地产需要很多的钱，许多企业是靠现有住宅开发和销售来支撑商业地产发展的。”世联地产研究总监王海斌说，目前没有见到太成功的商业模式。

仅账面收益而言，在香港上市的房企在财务报表中，受益于投资物业重估增值。如龙湖2010年录得投资物业评估增值24.9亿元；恒大投资物业重估产生的净利也多达20余亿。

但内地上市房企则不能按此规则获得超额净利，而只是靠租金或销售收入。按照万科的观点，商业地产单靠租金回报远不能获得与开发业务相近的资产收益率。陈晟表示，从目前内地商业地产的现状来看，一线城市的优质物业投资回报率仅为6-8%，低于香港8-9%的水平，内地目前商业地产回报率较低。

较短时间内，内地房企大幅投资商业地产是否存在风险和泡沫？

从数据上看，2010年商业地产投资增长达25%，2011年还持续上升。仅就深圳而言，商业地产的售价和租金今年相比去年都有大幅提升，中心城区物业售价和租金提高了10%-20%。

融资受限

从香港商业地产发展经验看，新鸿基的集中转型用了4年时间，其间新鸿基以开发物业零增长为代价，投资全部用于持有物业。

在陈晟看来，新鸿基的转型不可复制。因为在新鸿基转型期间，香港投资物业租金回报很高，刚好可以支撑其大幅增持投资物业。他表示，由于持有物业要占用大量资金，而目前我国尚未建立相关的退出机制，REITs尚未获得国家批准，商业地产投融资渠道不成熟。

从新鸿基的经验来看，其特点是只有在进行股权融资的年份，才大量购买投资性物业，以降低资产负债率以及企业的现金流压力。“最近1-2年，房企融资处处受堵，建议企业不要过度进行对资金要求大的持有物业扩张，待政策面宽松、融资途径更多样化后进行。”陈晟表示。

作为融资的一种方式，很多公司在商业地产项目层面引入合作者。远洋地产今年将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目，“即使只持有少量股份远洋也愿意与对方合作，这是远洋目前发展商业地产的一个策略。”远洋地产内部人士表示。

此外，很多公司更打算将商业地产与金融、资本市场结合。如金地总裁黄俊灿对本报记者表示，商业地产与地产金融具有极强的内在互补性，未来金地的商业地产投资和金融平台对接，商业地产将会通过资本平台的整合，来获得更加长期和稳定的投资回报。

据本报记者了解，保利目前已针对本部组织机构进行了调整，设立商业管理经营中心，对商业项目投资、运营及未来资本运作提供专业指导。