64家房企年报：业绩大增难掩资金压力

纵览64份上市房企2010年年报，资金链压力等内生因素伴随保障房投放等外在背景，地产业或将在2011年下半年迎来格局渐变。

据上证报资讯统计，截至2011年3月30日，A股市场已披露年报的房企为64家（按申万行业统计分类），剔除没有主业收入的ST兴业，64家房企中业绩较去年下降的有13家，剩余均有所提高。而在业绩下降的13家房企中，包括正在资产重组的绿景地产在内共3家公司出现亏损，其余房企均取得盈利。

综合来看，64家上市房企2010年共计实现营业收入2887亿，同比增长35.07%；实现归属于母公司股东的净利润406亿，同比增长35.7%。其中，四大龙头万科、保利地产、金地集团和招商地产分别实现营业收入507亿、359亿、196亿、138亿，分别增长3.7%、56.2%、61.9%、35.9%；实现净利润72.83亿、35.19亿、17.76亿、16.44亿，分别增长36.7%、39.8%、51.7%、22.3%。

基于地产业特殊的收入确认方式，在经历2009年至2010上半年的行业高度景气之后，大量高质量的预收账款确保了上市房企2010年净利大增。

但也须一提的是，2010年底上市房企的现金流大降，甚至部分中小房企资金链紧绷程度达到历史之最。数据显示，64家上市房企2010年底合计经营活动现金流净额-669亿，而2009年底仍为402亿。

再以“万保金招”为例，四公司2010年经营活动现金流量净额分别为22.4亿、-223.7亿、-30.4亿和-44.5亿，而2009年末，这个数据则分别为92.5亿、-11.4亿、-28.7亿和70.5亿。

现金流骤降的背景是2010年“严厉调控”背景下，全国房地产开发投资额和新房开工面积都在继续保持高增长。据统计局数据，2010年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。

虽然经营现金流只是一个时点概念，更多只是一种警示，提示投资者关注真实的资金链隐忧。2011年上市房企能否弥补现金流缺口，仍要看其综合信贷能力和销售回笼水平。

首先看信贷能力。对于房企而言，信贷能力除了规模等基本面因素外，更直接与其背后资源相匹配。如大型龙头企业保利地产，持续多年实现利润、资产高速膨胀，其背后是超越同行的高强度拿地战略。该类企业虽然表面上资金链紧绷，如保利地产去年经营现金流净流出224亿，但背后仍有同业不可复制的竞争力，包括信贷能力。

但对于中小房企而言，在直接、间接融资渠道仍较封闭的当下，将面对着较为险峻的资金环境。该类企业包括鲁商置业、莱茵置业、天业股份、万业企业、顺发恒业、嘉凯城等。

也基于此，多家房企均在年报中表示，2011年把积极拓展融资渠道放在首要战略。中海地产和金地集团均表示，今年除了已经开始和即将进行的房地产基金，还将积极拓展海外融资；保利透露有意发行房地产基金；万科则表示除合作外，将与大股东华润集团的金融平台进行对接；招商地产也称，大股东招商局集团对其加大资源和融资方面的支持。

其次看销售回笼水平。2011年年初第三轮地产调控即全面展开，2月份全国主要城市的住宅销售已出现明显下降，各商业银行业也因存款准备金率的上调而收紧了银根。

2011年全国住宅市场更大的压力仍来自保障房。2011年要启动的建设保障性住房是1000万套，预计7年内达到5000万套。如此巨额保障房供应，将明显动摇中低端住宅市场的定价体系，该类地产商将面临行业洗牌。

据统计局数据，2010年房地产开发企业资金余额超过两个亿。有不少券商分析报告预计，这部分资金能支撑开发商6个月左右的运营。因此，若当下的低成交量的状况持续到下半年，对地产商的资金链将有显著影响。