银行“徘徊”万亿保障房融资

随着1000万套保障房今年开建，保障房供应量将首超商品房，国内住房供应格局将发生显著变化，逐步向“双轨制”过渡。

与此相对应，房地产金融格局将发生重大变革。1000万套保障房总投资1.3万亿，至少需要向金融机构融资1万亿元。“介入保障房融资，不再仅仅是银行履行社会责任的问题，而是必须抓住的市场机会。”一位股份制银行行长对本报表示。

保险、信托资金也跃跃欲试。两大保险巨头中国人寿总裁杨超和中国平安董事长兼首席执行官马明哲2011年“两会”提案都包括利用保险资金支持保障房建设。一家信托公司总经理则对本报称，“如果被银行、保险抢占了先机，信托业将错失形成核心盈利模式的机遇。”

不过，保障房融资仍然障碍重重，特别是受制于地方融资平台过高的负债率，银行既朦胧地感觉到了市场机会，又徘徊不前。1月12日，银监会曾召开新闻发布会，工农中建交和国开行集体表态支持保障房建设，但仅国开行称计划贷款1000亿元，其它银行都没有公布信贷指标。

银行“徘徊”不前的原因在于，保障房建设主要靠地方财政投入。而目前全国地方融资平台贷款余额已高达9万亿元，地方政府已透支了未来若干年财政收入。并且，银监会2010年统一部署对地方融资平台贷款实行“解包还原”，重新落实抵押担保物。时至今日，“大多数地方，能抵押的资产都悉数抵押给了银行，拿什么来为新的融资抵押？”一家国有大行公司部人士称。

同时，公租房将是今后保障房建设的重点，而各类金融机构对公租房融资都没有经验。公租房投资回报周期长，至少需要20-30年，除国开行、建行等少数大银行，大多数银行根本没有期限如此之长的贷款品种，且银行资金来源多为短期负债，发放长期贷款，期限高度不匹配，也无法对冲利率风险。

难在公租房

保障房1.3万亿元总投资，从地方政府投融资的实践来看，一般仅能筹集到项目资本金。目前保障房项目的最低资本金比例要求为20%，需要项目资本金0.26万亿，剩下1.04万亿需要外部融资。

住建部提供的数据称，1.3万亿投资中，有8000多亿要通过社会机构投入和保障对象以及所在的企业筹集。剩余的5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

业内人士分析，前述8000多亿中的绝大部分将向金融机构融资，5000亿元政府投入中，除中央财政投入的1000亿元，剩余4000亿元中的绝大部分也需向金融机构融资。两者相加，估计在1万亿左右。

细剖各类保障房建设任务可发现，经济适用房、两限房融资较容易，棚户区改造融资难度亦较低，真正难的是公租房。

住建部称，1000万套保障性安居工程中，经济适用房和两限房（限套型面积、限销售价位）有近200万套，所需投资约5000亿元。经济适用房和两限房建成后都配售给特定的保障对象，低于市场价格，但能完全覆盖建房成本（包括财务费用），且可以利用在建工程抵押，建设周期短。因而，“融资不难，银行也有成熟的操作模式。”前述大行公司部人士称。

另有400万套是各类棚户区改造，所需投资5000亿元左右，中央财政将提供400亿元补助，加上省级、市级财政补助后，须由工矿企业和参与改造的职工筹集的资金为3400亿元。

前述大行公司部人士分析，这3400亿元中，工矿企业和职工自己能筹集的预计在1400亿元左右，剩余2000亿元需要向金融机构融资。

这部分资金缺口可能主要由银行贷款解决，目前国开行、建行、工行、交行等都有此类贷款品种。棚户区改造一般联动土地一级开发，可以用相应的土地运营收益抵押，或财政等第三方提供担保，加之期限也较短，银行资金进入难度不大。

融资真正困难的是廉租房和公租房。按规划，今年要新开工建设廉租房160多万套、公租房近220万套。住建部未透露廉租房和公租房分别需要投资的金额，但在1.3万亿的保障性安居工程总投资中，除去经济适用房、两限房及棚户区改造，可知廉租房和公租房所需投资在3000亿-4000亿元。

其中，廉租房主要靠财政投入，来源包括住房公积金增值收益、土地出让净收益中按10%提取的部分等。而公租房则除了政府筹集的项目资本金外，全部需要向金融机构融资。

今年公租房建设已经明显提速，去年还仅为40多万套，今年的目标则是220万套。在“十二五”规划的3600万套保障房中，公租房的占比还将进一步提高。

徘徊之因

经济适用房、两限房建成后能以等于或略高于成本的价格销售，现金流有保证；棚户区改造联动土地一级开发，土地运营收益加上政府补贴也基本能够覆盖成本。因此，这两类项目融资本不应太难。

但前述大行公司部人士指出，若承建主体为地方融资平台，则其高企的负债率，以及抵押担保物的缺乏，将对银行信贷资金介入产生掣肘。公租房融资难，也是受制于此。

一位股份制行公司部负责人表示：“假如政府能给银行过硬的担保物，银行是没有多大顾虑的，银行首要关注的是资金的安全，能不能按时收回贷款本息。”

从实践来看，地方政府进行公租房融资，开出的贷款条件都较苛刻，如重庆市开出的条件是：信用贷款、资本金比例20%，期限12年、基准利率下浮10%。

地方政府拿不出过硬的担保物，靠公租房本身的租金收益收回成本又期限太长，是银行资金徘徊不前的主因。

按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本（土地由政府划拨不计算在内）至少需要20-30年。这使得银行信贷资金面临两个难题，一是期限不匹配，二是利率风险无法对冲。

银行的负债来源多为5年期以下的存款，贷款期限若长达二三十年，短借长贷，对银行的流动性管理带来挑战。

其次，目前国内金融衍生品市场不发达，长期贷款的利率风险无法对冲，而银行业预期，未来利率市场化的步伐会显著加快。

不过对保险资金来说，则正需要寻找安全性较高的长期资产配置渠道。“保险资金和公租房，可以说是一拍即合。”一家保险资产管理公司人士说。

保险资金投入公租房，现成的金融工具是“债权投资计划”。其实质是一种私募债券，相当于发放一笔长期贷款。3月10日，太平洋资产管理公司（下称“太保”）宣布，其发起设立的“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”通过保监会备案。太保通过该债权投资计划募集资金40亿元，与上海地产（集团）有限公司合作，用于指定的公租房建设。

太保此举受到保监会的肯定，但保监会亦随后要求，太保应制定切实可行的风险防范触发机制，确保投资计划收益和本金按时足额偿付。“这反映了保监会的审慎态度，既希望保险资金投入公租房建设，又对可能存在的风险心存忌惮。”前述保险资产管理公司人士称。

银监会的态度和保监会类似，银监会在今年2月10日下发的《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》中称，“仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域（公租房、廉租房、棚户区改造）适度新增。”为保障房建设贷款开了“绿灯”，但同时要求“要在风险可控、商业可持续的前提下支持保障性住房建设”。

各地负责保障房建设的融资平台在2010年的清理中被保留，但银监会对地方融资平台的偿债风险保持高度警惕。

因此，依靠传统的贷款模式解决公租房融资，难度很大。前述大行研究部人士认为，要撬动银行信贷资金，银监会需要出台差别化的信贷政策，如投向公租房的贷款打折计算信贷规模，在计算风险资产时给予特殊的政策，少占用风险资产，少计提拨备等。

一位信托公司总经理则认为，金融创新才是解决问题的根本之道，建议尽快推出针对公租房的REITs（房地产信托投资基金）产品。

一位房地产公司财务总监则对本报表示，通过建立财政补贴和税收优惠机制，加上公租房的土地由政府免费划拨，“合理设定租金水平，让公租房能实现商业可持续才是关键。”

来源：21世纪经济报道