限购效应进一步显现市场供求格局将逆转

随着2月起各大重点城市陆续出台限购细则，更多地区楼市降温效应将陆续在3月体现出来。从相关机构的监测数据来看，全国主要城市总体陷入成交低谷，各城市因政策落地时间有先后而出现分化。但总体来说，市场供求格局已经出现逆转苗头。

总体陷入低迷

从中原集团研究中心监测9个重点城市住宅成交数据看，总体上市场陷入成交低谷。不过，“限购”政策在不同城市起到不同效果，各地市场因而出现不同程度的分化。部分城市住宅成交环比虽明显下降，但同比仍出现小幅增长；而部分城市成交结构发生变化。

由于上海和长春早在1月底就出台相关细则，两城市的市场表现更能反映出政策的影响程度。据统计，上海和长春2月住宅成交面积分别为52.3和16.5万平方米，均创近年来的月度成交新低，同比分别下降13%和34%。2月出台限购的城市则出现前半月成交活跃、突击买房，后半月成交则迅速被“冰冻”的现象。从一、二线城市中被挤出的投资、投机需求大量流入一批尚未“限购”的三线城市，预计未来三线城市商品房量、价将会稳定增长。

值得关注的是，经历一个月市场消化期，除了住宅成交出现环比69%下滑外，上海市场的住宅成交结构正在发生变化。据中原集团统计发现，2月上海住宅成交的套均面积为94.8平方米，和前3个月平均值105.9平方米相比，减小10.5%；2月住宅均价为9763元/平方米，创2009年2月以来最低值，环比下滑38.3%；供求比方面，1月为0.76，2月上升为2.31。受房产税和“限购”双重政策的影响，上海市场“小户型”、“低单价”的住宅成交占比正在上升，而大户型、高单价住宅受到冷遇。

在新一轮调控的大背景下，2月中原监测的12个重点城市的土地供应大幅萎缩，创2009年4月以来的最低值。北京、深圳、天津、重庆、成都、杭州均无新增住宅用地供应。与此同时，商办用地占土地供应的比例有所提高。

“小阳春”无望成交结构明显变化

中原集团研究中心高级研究经理刘渊预计，已过政策消化期的上海和长春3月成交环比将有所增长，回升幅度将在30%-50%；2月出台限购的城市如北京和成都等，由于需求在2月上半月提前释放，住宅成交环比将会基本持平；2月底后才出台细则的城市广州、天津的杭州3月成交将出现下降；而深圳、重庆3月成交将有20%-30%的反弹。因此，总体来看，往年3、4月份的楼市“小阳春”在2011年将不再出现，成交环比将略有增长，但增幅有限。

随着限购政策在重点城市全面铺开，购买力强大的投资改善类需求受到很大抑制，观望气氛重现，短期内自住需求成为市场主力，高端住宅成交低迷。同时，开发商也受到更严格的税收、融资限制。在此情况下，市场的供需格局将出现逆转，成交价格将在未来3至6个月内出现调整。

而根据上海2月份住宅市场的成交情况分析，在限购和房产税政策的双重影响下，小户型、低总价的户型受将到购房者的青睐。市场上有一部分具有购买能力的家庭丧失了购房资格，而大多数具有购房资格的家庭则无力承受大户型、高总价的房产。一般的限购城市虽然尚未出台房产税，但是需求结构的改变将使高档楼盘的蓄客时间持续更久，而中低端楼盘的需求依然旺盛，开发商也将在近期调整供应节奏，力推此类住宅。因此未来几个月主要城市的住宅成交结构将出现明显变化。