深圳保障房进展缓慢 土地整理是核心难题

温家宝总理在全国“两会”上提出，今后5年开建3600万套保障性住房，今年开建1000万套。此令一出，地方政府倍感压力。

3月9日，深圳市住房和建设系统人士透露，目前深圳已领到10.5万套的保障房建设任务，占据广东全省31万套任务量的三分之一，“市里和区里的压力都很大，近几天来会议不断”。

按照原先深圳市的规划，“十二五”期间，深圳将建24万套保障房，2011年开建4.7万套，如今修正后的任务量比计划量翻了一番还多。

如何攻克横亘在保障房战役面前的资金和土地两座堡垒，深圳亦在探索。财政资金安排还未最后敲定，银行贷款已蠢蠢欲动。深圳多名商业银行人士对本报称，今年贷款资源将向保障房方向倾斜，部分银行作出规定，新增贷款的20%将用于满足保障房建设需求。

土地方面，深圳市规划国土委房地产研究中心副主任王锋表示，今年和“十二五”期间，深圳将优先确保保障房地块供应，大幅减少商品房土地供应，此举将逼迫更多开发商进入保障房开发领域，将来如果开发商看不上保障房的利润，“那就只有转行了”。

近年来旺销的商品房令大小开发商赚得盆满钵满，转战保障房的态度并不积极。某大型上市开发商投资部负责人吴明（化名）直陈“绝不做保障房，定位于高端房产市场”。缺乏主要投资和承建主体，深圳如何交出10万套天量保障房答卷存在一个大大的问号。

“微利”保障房

“尚景经富园”小区是深圳龙岗的一个保障房项目，2月份之前，它还属于深圳尚模地产，如今被龙岗区政府超低价收入囊中。

“上个月刚与开发商签订了回购协议，总价1.2亿元，单价在3000多元/平方米。”龙岗区建设局房管科副科长李忠东告诉记者，回购后，此楼盘作为公租房，提供给宝龙工业区工厂员工租住，租金还需报市政府确定。此区域新房售价在8000元/平方米左右，高出尚景经富园1倍多。

“3000多元/平方米还是3年前洽谈的价格，到现在政府还坚持这一价格，我们的利润非常少。”尚模地产一名内部人士说。据其测算，此楼盘的建安成本约2500元/平方米上下，加上几百元/平的拿地成本，合计成本就接近3000多元/平方米，留给开发商的盈利空间的确不多。

“尚模地产扎根龙岗十多年了，以往获得了区政府不少支持，今后还需要得到政府多方面支持，此项目没有得到什么好处，是为让政府完成保障房建设指标。”尚模一名管理层人士表示。

事实上，开发商对开发保障房普遍心存疑虑。万科总裁郁亮在3月8日年度业绩说明会上说，为尽到行业领跑者的责任，万科愿意参与保障房建设，参与的原则是不影响股东利益，意即不亏钱。至于靠保障房来赚钱，万科还没有找到很好的方法。

在深圳，万科在龙华区域开工了一个21万平方米大型保障房项目，建成后可提供4000套住房，自称利润只有4%。

近年来，深圳保障房建设的“蜗行”速度一直广受质疑，深圳政府也背负了沉重压力。深圳市住建局资料显示，2007-2010年4年间筹集的建设项目共11.9万套，但截至去年10月，已竣工项目34个共10239套，已开始施工的项目有21个共41007套，其余45个项目的67772套还处于前期筹备阶段。

“进展缓慢的原因有很多，财政有压力，开发商不愿干，社会投资进不来。”龙岗区建设局李忠东说。他举了一例子，2008年，龙岗宝龙工业城地块5.6万平方米，政府计划建设公租房项目，尝试采用BOT投融资模式，面向市场招标，竟无一开发商响应，拖延至今。今年该地块准备开工，分两期开发，先行由区政府自掏资金3亿元启动第一期，建设1004套公租房，今后第二期再尝试BOT建设模式。

前述大型上市开发商投资部负责人吴明直言，住房市场日益分化为商品房市场和保障房市场，该公司选择了前者，并进一步定位于高端房产市场，其毛利率可达50%。“一直以来，引导开发商开发保障房的激励机制并未建立。”

300亿资金缺口

素以财政富裕闻名的深圳市，在保障房建设上却显得有点“小气“。

2010年，深圳市财政委发布的一份关于保障房建设的报告显示，2009年深圳计划保障性住房方面的土地出让支出为4.77亿元，但完成很不理想，实际支出仅为2.78亿元，不到计划的6成。

另一组公开数据是，按照国家关于保障性住房资金的规定，应严格将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。而实际情况是，2010年深圳市土地出让计划收入239.04亿元，其中安排用于保障性住房建设资金6.94亿元，还不到土地出让金总额的3%。

深圳市住房和建设局局长李荣强去年年中表示，据该局测算，“十一五”期间，深圳要建设的14万套保障房需要几百亿，这需要很多资源来配套，财政没有这个能力。2010年深圳地方财政收入1106.8亿元。深圳住建局内部人士称，去年全市用于保障房的资金估计不足100亿元。

一政府人士认为，保障房投入资金未达计划的重要原因在于土地整备耗时较长，影响了资金投入。

以龙岗区为例。2010年，该区保障房竣工568套，开工478套，而当年该区所领任务为4000多套，远未完成任务。此前的2007年，该区竣工保障房268套，无开工项目；2008年，无开工、竣工项目；2009年，开工280套，竣工的没有。

李忠东说，龙岗区保障房“十一五”规划中计划投入保障房资金35亿元，但实际花出去的资金仅3亿元左右，不到10%，2010年仅花出1000多万元。“深圳2007年才真正启动保障房建设，土地整理比较麻烦耗时，前期工作一般都要一年多。随后的建设手续也很繁琐，不是说想快就快得了的。”他解释道。

土地整理不能完成，投资自然不能进入，由政府投资带动的银行贷款等资金也随之“搁浅”。2010年，龙岗区以区住宅局为主体，向交通银行申请了1亿元贷款，至今未提完。

为何土地整备困难？在部分开发商看来，还是政府重视程度不够，机制僵化，审批、报建等手续繁琐，更关键的是土地整理资金没有落实到位。

某国有行深圳分行人士对记者称，目前深圳银行贷款余额1万亿元左右，其中估计保障房贷款仅有几百亿元，占比很小。如今，政府花钱和银行贷款的机会或许已经到来。

深圳市住建局人士曾于去年底测算，“十二五”期间保障房建设套数大约是24万套，投资资金总额达到700亿，不包含“十一五”未完成的任务。未来5年每年的建设量保持在5万套左右，每年需要投资140亿元。以此推算，今年深圳建设10万套保障房，所需资金近300亿元。

这笔数资金从何而来，成为深圳市政府的一道难题。

贷款收放两难

根据《深圳市住房建设规划（2011-2015）》（征求意见稿），住房保障资金来源包括：（一）市、区政府财政预算安排的资金；（二）土地出让净收益中按照每年不低于百分之十的比例安排的资金；（三）政府出售或者出租保障性住房及其配套设施所得的收益；（四）社会捐赠的资金；（五）依法从市住房公积金及其他途径筹集的资金。

虽然财政资金被摆在首位，但在深圳政府人士看来并非主体。深圳市规划国土委房地产研究中心副主任王锋表示，“十二五”期间保障房60%的资金将来自于社会投资。

土地出让净收益也只是杯水车薪。王锋估算，深圳一年的土地出让净收益的10%仅约为2亿元。无疑，大头将来自于银行贷款，银监会主席刘明康的近期讲话已开了一道口子——地方政府融资平台可新增保障房贷款。

部分银行机构已跃跃欲试。2月22日，国家开发银行与深圳市政府签署“十二五”开发性金融合作备忘录，其中，支持深圳保障性住房民生业务成为五大重点之一。

光大银行深圳分行公司业务部负责人称，虽然该行在压缩普通房地产开发贷款，但对保障房贷款十分重视，总行已确定拿出今年新增贷款额度20%来满足保障房信贷需求，约100亿元。

光大深圳分行已经成立了专门的保障房领导小组。该行存量保障房贷款不到10亿元，开发商为客户主体，今年该行的客户拓展重点在全国龙头房企和区域龙头房企。

某国有大行深圳分行人士表示，该行很乐意参与保障房贷款，就看地方政府愿不愿拿出启动资金。与商品房项目一样，保障房项目一般也需要30%-50%的资本金。另外，若深圳以融资平台为主体申请保障房贷款，该行亦会大力支持。

1月份，深圳市市长许勤表示，2011年深圳将推动投融资体制改革实现重大突破，组建市级投融资平台，全方位、多渠道筹措资金。记者了解到，目前深圳正筹建土地储备投融资平台，但还进展不大。

农行深圳分行行长宗少俊对记者称，以往缺失的深圳公积金制度正逐步完善，深圳政府在考虑利用公积金贷款支持保障房建设，但保障房建设资金主要来源在政府，在财政拿出一部分铺底资金后，银行会支持一部分贷款。深圳政府融资平台中的部分资金可用于保障房，目前农行正梳理思路寻求此点突破。

有热方亦有冷方。某股份行深圳分行人士直言，该行信贷存量中几无保障房贷款，其房贷业务重点在于商品房和旧城改造开发贷。在其看来，众银行随政策喊话支持保障房，但支持与最终投入资金与否是两码事，其间最重要的是风险和收益率把控。

比如，一笔5亿元的贷款，如投入商品房，可获得项目贷款收益、存款资金沉淀、住房按揭贷款收益等，资金使用效率很高，收益也高，但如投入保障房，租金回收期漫长，且银行无法拿到房屋产权。缺乏合乎规则的抵押物，这是商业银行资金进入保障房领域的一大阻碍。

深圳市住建局人士亦认为，现有金融政策对申请保障房贷款不利。他细算了一笔账：目前深圳平均建筑成本在4000元/平方米，一年贷款利率6%，那么贷款方需收利息240元/年，即20元/月。然而，深圳保障房最集中的龙华区域，80平方米的一套住房，房租为1200元，即15元/月。银行放贷此项目，利息都难以收回。

深圳一名信托业人士说，保障房的产权不明确，土地没有所有权，包括银行贷款、信托、基金、保险等各种资金都不敢进入。还款也是一大难题，如果全由政府偿还，政府估计也承受不了，正在整肃的地方融资平台贷款即是前证。如何拓展保障房项目的现金流是当前要务。

开发商吴明表示，政府可允许开发商在保障房项目中配建一些商铺，商铺租金可作为重要还款来源。深圳拟禁止保障房上市销售，这或许不妥，应允许政府或开发商销售部分住房以快速回笼现金流。

记者了解到，目前各商业银行对保障房贷款执行的政策与商品房一样，利率普遍上浮，部分银行贷款利率上浮幅度达50%-60%。利率高企，必将加重政府等贷款主体的还款困难。王锋认为，接下来监管层应会出台相应贴息贷款政策，降低地方政府还款压力，住建部3月9日的新闻发布会已释放信号。


来源：21世纪经济报道