搜房网：2011年中国房地产新政解析与市场展望

2011年初，为进一步巩固调控效果，“国八条”、房产税陆续出台，调控进一步升级和深化。搜房控股研究集团旗下中国指数研究院特撰写《2011年中国房地产新政解析与市场展望》报告，对2011年新政进行了全面解读，并在此基础上对全年市场走势进行了预测，报告摘要如下：

1.2011年新政：“国八条”、房产税陆续出台，调控进一步升级和深化

(1)“国八条”：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉

“国八条”要求首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内的35个大中城市甚至更多城市都将限购），表明中央政府不仅关注少数热点城市房价上涨，还有意控制房价过快上涨向中西部省会和更多城市的蔓延。

(2)房产税改革试点：沪渝两地在征收范围上各有侧重，上海税率相对较低，重庆税率跨度大

从征税范围上看，上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征），虽仅针对新购住房，不涉及存量房；重庆除针对新购高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价2倍及以上）和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税。从税率来看，重庆税率跨度大（最低0.5%，最高1.2%），而上海税率为0.4%或0.6%，在计算应纳税额时再乘以70%，因此税率相对较低。

2.2011年中国房地产市场展望

(1)土地市场：供应力度继续加大，地价总体平稳，但热点区域或中心城市地块竞争仍将较为激烈

加大土地供应量仍将是调控的重要手段之一。“国八条”要求，2011年商品住宅用地不少于过去两年平均水平，供应量维持在较高水平，地价总体将较为平稳，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。但在热点区域或中心城市，由于龙头企业2010年销售业绩较好，资金较为充裕，地价仍有创出新高的可能。

(2)房产市场：供需关系转变，价格趋稳并可能出现结构性下调

供给方面，随着过去两年新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。需求方面：按“国八条”要求，严厉的限购政策将覆盖到至少35个大中城市，预计2011年此类城市需求将受到显著抑制。价格方面：一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变，房价将逐步趋稳。

(3)市场关注点：区域发展分化、供应结构分化、物业类型分化

区域发展分化：随着城际高铁和市内轨道交通建设力度的加大，将持续增强交通节点城市或区域的经济活力，经济圈内的城市一体化程度将大大增加，中心城市对周边城市的带动作用更为显著，不同经济圈的发展水平分化更加明显。

供应结构分化：2011年保障性住房建设计划高达1000万套，预计占同期住宅整体新开工量的30%。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，住宅供应结构分化趋势更加显著。

物业类型分化：本轮调控主要针对住宅市场，商业地产将面临更多发展机遇，而在住宅市场，不同物业的分化也将更加显著：首次置业的中小户型、中低价位产品受影响不大；大户型、高总价产品主要针对改善性需求或已有多套住房者，将受到限购、限贷等政策的显著影响；主要面向外来需求的旅游度假类产品也将受到限购政策的显著影响。

搜房网是全球排名第一的房地产与家居网络平台，在购房者中具有无可比拟的影响力和号召力。拥有6000名员工，业务覆盖中国305个城市，在全国70个城市拥有分公司和办公室。搜房网致力于全心全意为房地产和家居行业服务，业务覆盖：新房、二手房、租房、别墅、写字楼、商铺、工业厂房、家居、装修装饰等。2010年9月搜房网（股票代码SFUN)在美国纽约证券交易所成功上市。

中国指数研究院隶属搜房控股研究集团，整合中国房地产指数系统、中国别墅指数系统、中国房地产TOP10研究组等研究资源，由国内外几十位专家和数家学术机构共建的全方位服务于中国商业经济的研究机构，下设指数研究中心、TOP10研究组、数据信息中心三大体系和华北、华东、华南、华中和西南五个分院，是中国目前最大的房地产专业研究院。