溢价率16% 央企地产项目低价清退

2010年3月，国资委正式出台“清退令”，要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场。此后，以北交所为主的产权交易市场上挂牌的央企地产项目逐渐增多。中国证券报记者从北交所获悉，2010年全年，北交所共有29家央企地产项目挂牌成交，出让总金额为35.48亿元，整体溢价率为16.25%。在接盘央企地产业务的公司中，国有房地产公司成为主流。

低溢价率成交

北交所数据显示，2010年挂牌出让的央企地产业务共29家，其中大部分通过协议转让，有4家通过竞价转让，整体溢价率为16.25%。

在高溢价成交的项目中，采用拍卖竞价方式成交的北京金中都置业有限公司80%股权转让，溢价率达到115.76%；采用网络竞价方式成交的山东九合地产有限公司42%股权转让项目，溢价率为67.52%。

据了解，金中都置业股权转让项目是国资委提出央企房地产“清退令”后首个挂牌的央企地产项目，转让方北京金冠信邦置业有限公司为中国航天科工集团公司旗下三级子公司。项目起拍价为1.84亿元，业内曾给出10亿元的估值。对于项目的受让方，转让方几乎未做任何限制。

“最终115%的溢价率与业内10亿元的估值仍有差距，这主要是由于转让项目除了拥有土地资源外，自身的盈利能力并不强。这也成为央企挂牌地产项目的‘通病’。”一位地产业内人士直言。

事实上，大部分央企挂牌的地产项目的经营现状并不乐观。转让溢价率最高的金中都置业2009年无营业收入，净利润为-176.77万元，资产总额为1.755亿元，负债589.34万元。

“对于挂牌的央企地产项目，很多竞买人更希望通过购买股权达到获取土地的目的。所以，拥有土地储备、出让股权达到50%以上的标的，更吸引接盘的开发商。”上述地产人士表示。

国有企业积极竞买

尽管国资委在2010年3月就对央企下达了“退房令”，不过目前只有为数不多的央企在产权交易所上有所动作，其余则按兵不动。尽管如此，央企退房所带来的机会仍吸引了不少接盘人潜伏其中。

“有不少挂牌的央企地产项目都是国务院国资委批准的协议转让项目，数量超过一半。参与项目的竞买人中，国有企业占据多数。”北交所研究发展部副总经理夏平表示。

据夏平介绍，成交的29家地产项目的竞买人包括18家国有企业和11家非国有企业。国有企业中，大部分为专门从事房地产开发的企业。

“从国资委下达退房令到央企挂牌转让，通常会有3-6个月的时滞期。2010年已有29家央企地产项目转让，较2009年的17家增长了70.59%，央企地产项目挂牌呈现稳步增长。”夏平表示。

受央企退房的带动，房地产项目在产权市场表现十分活跃。2010年北交所房地产业务交易量排名首位，同比增长了200.86%，占企业国有产权交易总额的15.11%。

目前，在北交所挂牌的房地产项目共有16家，中国中钢集团公司、中国黄金集团公司等央企均出现在转让名单中。其中，中国黄金及旗下企业拟转让持有的中金地产发展有限公司全部股权，挂牌价格超过1亿元。而此前，中石化、中航科工、中远集团等央企先后转让地产业务，央企“退房”有加快迹象。