1 .3万亿保障房建设资金需多元化融资

按照住房和城乡建设部的计划，2011年将开工建设保障房1000万套，而实现这一目标的关键步骤是要迈过资金这道坎。

接受《经济参考报》采访的专家建议，应在坚持财政性资金起主导作用的前提下，积极探讨住房公积金、房地产投资信托(REITs)以及保险资金投资等方式融资，并需要政府制定相应配套政策。

1000万套保障房建设资金需1.3万亿

住房和城乡建设部11日发布消息，2011年我国保障性住房建设的目标为1000万套，据估算，这1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元。

接受采访的专家认为，资金问题是保障房开发建设的关键问题，能否顺利实现2011年的建设目标，使更多的中低收入家庭得到相应住房保障在相当大的程度上取决于资金来源的可持续性。

然而，一部分地方政府财力捉襟见肘，巨大的资金缺口是实现目标的最主要障碍。“尤其是贫困、偏远地区保障房建设资金是个大问题”，住房保障领域专家、中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚接受《经济参考报》采访时说，这些地方往往国家补贴、省级政府补贴、市级政府补贴加一起也达不到保障房资金的一半，那么至少还有一半需要由区(县)政府负担，加之银行贷款的难度也较大，因此，资金问题对贫困、偏远区(县)政府的挑战和压力比较大。

2010年10月，全国人大常委会专题调研组公布了《关于部分重大公共投资项目实施情况的跟踪调研报告》，详述了涉及保障性住房建设等重大公共项目的实施情况，提出保障性住房建设的资金，已成为各省市政府，尤其是基层政府的压力。以廉租房为例，《报告》披露，2010年中央政府提高了廉租住房建设资金补助标准，但每套房平均仅补助2.37万元，相当于投资额的30%左右。

不仅如此，有专家还表示，虽然央行等有关主管部门多次发文，鼓励金融机构支持保障房建设，抓紧制定支持保障房建设的中长期贷款政策等，但在实际执行中，由于保障房建设资金回收周期长，利润空间小，且存在一定的偿还风险等诸多原因，金融机构参与融资的积极性并不是非常高涨。

财政性资金应起主导作用

政府投资是保障性住房建设的主体。多数专家认为，即使财力受到一定约束，也要充分认识到政府在保障性住房建设中责任。

中国房地产研究会副会长顾云昌接受《经济参考报》采访时表示，由于保障性住房的公益性质，财政性资金应起到主导作用，要通过政府土地出让收入、一般预算安排等，建立起长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制。

数据显示，截至2010年8月，中央财政去年年初安排的692亿元和追加安排的100亿元保障性住房建设资金，已全部下达。财政部日前还表示，2011年将大幅度增加财政资金投入，落实好各项财税扶持政策，加大保障性安居工程建设力度。

除了中央财政的支持之外，住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产研究处处长、研究员赵路兴认为，要完成开工建设1000万套任务还需要充分调动地方政府的积极性。

事实上，部分地方已开始陆续出台落实资金的政策。济南近日出台的《政府投资保障性住房建设资金管理暂行办法》便规定，政府投资筹建的公共租赁住房，由市财政部门采取专项资金和以奖代补两种方式予以补助，专项资金按照筹建项目总预算投资额的30%予以安排。

地方土地出让收入用于保障房建设也愈加受各方关注。国土资源部部长徐绍史1月7日在北京举行的全国国土资源工作会议上指出，去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。另有数据显示，2010年全国土地成交金额前20名的城市共成交近1.24万亿元，北京、上海、大连3大城市土地出让金超千亿元，分别达到1628亿元、1530亿元和1117亿元。

住建部近日再次明确要求，各地土地出让金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建设。为给保障性住房建设提供有力的资金支持，2010年吉林、内蒙古等地已将上述比例提高到了20%。“现在很多城市土地出让金丰厚，把这个政策落实了，资金就充裕了。”赵路兴说。

但他进一步提醒，落实政策需注意不同地区之间土地出让金和贫困人口数量的差异。“东部发达地区，土地价值高，土地收益高，而不同地区贫困人口比例差不多，甚至越是土地出让金收益低的城市，需要保障的中低收入者越多。比如，北京不到10%土地出让金可能就可以解决。”

积极探讨REITs等多元融资渠道

专家普遍认为，在政府投资之外，以多元化的融资方式推进保障性住房建设也显得至关重要。

消息称，西安正在争取成为利用住房公积金建设公共租赁房的试点城市，并拟拿出现有公积金结余资金的15%，用来建设公共租赁房。住建部近日也提出，2011年将在28个城市继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点。

赵路兴认为，在目前情况下，通过试点的方式，利用住房公积金支持保障性住房有利于解决资金不足问题，只是相比10%的土地出让收入，其“所占比例比较小，且仅限于试点城市”。

尚教蔚还提醒说，公积金作为一种保证性资金，是个人缴纳的，只适合做过渡性措施，长期来看，最好用寻找其他更好的方式代替。

在赵路兴看来，合理利用社保基金也是一个选择。“社保基金要求中长期安全性，回报率要求不高等特点也适合几类保障性住房的建设，国家现在积极推行。”

此外，专家认为，银行贷款、房地产投资信托(REITs)以及保险资金投资等方式，也将在一定程度上解决保障性住房的资金问题。

以REITs为例，这种集体投资计划，通常在证交所上市，它是将投资者的资金汇集起来，投资于一项或多项房地产。媒体披露，2010年，在上海、天津等地保障房REITs方案已报国务院审批，有望2011年获批，首批REITs的募集资金都将投资于保障性住房建设。市场分析人士认为，保障房REITs是对目前保障房建设资金难题的一种有益尝试，以保障房为突破口，已成为中国REITs破壳而出的最可能路径，但是它的发展还有一段很长的路要走，眼下最需要解决的还是回报率问题。据称，国内专家已提出若干提高收益的可能方案，包括在REITs架构内绑定其他高收益地方政府房地产资产，向投资者提供政府补助等。

除了引入公积金做试点、推出房地产投资信托基金等外，赵路兴表示，引入民间资本应是考虑的重点，要依靠市场力量来推进和引导这部分民间资本进入保障性住房市场。随着调控力度越来越大，有些城市的炒房行为在中长期看存在一定风险。而如果制度设立合理，有相对好的稳定的回报率，民间资本就可以参与进来，比如公共租赁住房领域等。

他同时认为，吸引一部分社会资金进来，现在还需要政府制定一些配套的政策。现在，百分之百解决资金问题不现实。逐步拓展融资渠道，提供融资平台，这些措施实施需要一个过程，也会面临一系列的困难。不过，在保障性住房建设融资的过程中，问题逐步出现也会得到逐步解决。